Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A pandémia az egész emberi civilizáció életét fenekestül felforgatta, egész iparágak dermedtek meg, számos munkakörben elterjedt a home office, a technológiai fejlődés is lehetővé tette, hogy távmunkában egyre többen dolgozzanak. Mindenki levegőre, teraszra, erkélyre, kertre vágyott, megindultak az emberek az üdülőövezetek felé, már legalábbis azok, akiknek volt tulajdona, vagy ha volt pénzük, akkor vásároltak maguknak.
A Balaton ingatlanpiaca is felpezsdült, akkor még a 2010-es évek gazdasági lendülete és ingatlanpiaci felfutása is kitartott. Ahogy akkoriban mondták, mindent is megvettek. Majd jött 2022, a háború, az energiaválság, az infláció az egekbe szökött, az építőipari munkadíjak az anyagárakkal együtt elszálltak, és már nem mindent akartak megvenni.
Nem véletlenül van tele a Balaton – akár évek óta is – eladóingatlan-táblákkal, többségük az 1970-80-as évek nagy nyaralóépítési lázának szerény képviselői mentén árválkodik. A szóban forgó üdülők meghatározó része a korabeli műszaki és esztétikai minőséget képviseli, ami ma már nagyon kevés. Rossz nyílászárók és fűtési rendszer, nincs légkondi, szigetelés, régimódi a csempe és a szaniter a fürdőben és a konyhában, a kis telken a kert sem perfekt, miközben a szakik nagyon drágák és hónapokkal előre be vannak táblázva. Meg egyébként is, kik érnek rá más városokból odaszaladni hetente többször, hogy a felújításokról egyeztessenek a szakemberekkel.
„Idén a megszokottnál több eladó táblát látni a tó körül. Ez a vevőnek kedvez: bő a választék, és nincs az a versenyhelyzet, ami felfelé hajtaná az árakat. A leginkább valószínű forgatókönyv ezért nem az újabb drágulás, hanem az, hogy a megélénkülő kereslet a reálisan árazott ingatlanoknál oldja a mostani hosszú értékesítési időt. Az árát tartani igazán csak a szűk, kiváló fekvésű parti kínálat tudja” – magyarázza Szegő Péter, a Duna House elemzője.
Több trend is a Balaton ellen dolgozik
Jelenleg több ingatlanpiaci trend is a Balaton ellen dolgozik. Miközben felújítandó nyaralókat nem szeretnének venni az emberek, az üdülőkre az Otthon Start Program 3 százalékos kedvezményes hitelét sem tudják felvenni. A piaci kölcsönök 6-7 százalékot kóstálnak, vagyis készpénzes emberek jöhetnének, de ők vagy éppen a befektetők most más vagyonelemekre utaznak, vagy ha mégis ingatlant vennének, akkor tengerparti ingatlanok is szóba jöhetnek, amelyek ráadásul nem is különösebben drágábbak, mint itthoni sorstársaik.
„A jó telkek gyakorlatilag elfogytak, ráadásul a szabályozások is sokkal szigorúbbak lettek. Sok helyen már egyszerűen nem lehet úgy építkezni, mint néhány évvel ezelőtt. A beruházók költségei is jelentősen emelkedtek, amelyek megjelennek az eladási árakban. Közben a vásárlók helyzete sem könnyebb. Több olyan támogatási forma megszűnt, amely korábban segítette az új lakások vásárlását, így sok esetben sem kedvezményes hitelt, sem illetékkedvezményt nem tudnak igénybe venni. Ez nyilván visszafogja a keresletet is” – mondja Kopeczky Márton, a Balaton Ma Ingatlaniroda tulajdonosa az ingatlan.com-nak adott interjúban.
Árak minden mennyiségben
A Duna House statisztikái szerint a Balaton-parti és Balaton környéki ingatlanok medián négyzetméterára 890 ezer forint körül alakult, szemben az országos 750 ezer forinttal. Az OTP Ingatlanpont adatai szerint „az északi parton Tihany továbbra is a legdrágább lokáció a maga 1,8-2,2 millió forint közötti átlagos négyzetméterárával, amelyet délen Balatonszemes követ 1,55 millióval, valamint Szántód 1,53 millió forintos fajlagos átlagárral.
A használt nyaralók és lakóingatlanok a déli parton jellemzően 900 ezer és 1,3 millió forint közötti négyzetméteráron mozognak, ám a prémium településeken a használt piacon is megjelennek a 2 millió forint feletti árak. Az újépítésű projekteknél a déli parti alap sáv 1,4-2,4 millió forint közé tehető, de a közvetlen vízparti vagy prémium lakóparki lokációkban a 3 millió forintos négyzetméterár feletti ügyletek sem ritkák.
Már nem menő befektetni a magyar tenger partján
A befektetési szándékú vásárlásokat továbbá hátráltatja, hogy szezonális helyszín a magyar tenger, még a mai napig is a part vagy éppen környéke meghatározott lokációja, vagyis bérléssel pár hónapig lehet foglalkozni. Amúgy is országosan az albérletárak stagnálnak, vagy legalábbis az őszi szezon előtt a nagy egyetemvárosokban minimálisan nőnek, jelenleg 3-4 százalékos hozamokról tudunk, amelyekhez képest hol vannak már az 5-6 százalékos értékek.
„Akadnak ugyan érdeklődők az ingatlanpiacon, de ők egyre nagyobb árengedményeket próbálnak elérni, így a 10-20 százalékos alku már nem számít kirívónak. A lassulást a beruházók is érzik, így újépítésű projektek már a korábbinál jóval visszafogottabb számban jelennek csak meg. Kereslet ugyan van a hosszú és rövid távon kiadó ingatlanokra, azonban sokan mégis inkább alternatív befektetési lehetőségeken gondolkodnak, amelyeknél kisebb ráfordítással magasabb hozam érhető el. Emiatt most sokkal inkább azok vásárolnak, akiknek esetleg már van itt ingatlanuk, ami mellé vesznek egy másikat is kiadásra” – magyarázza Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője.
Hatalmas a túlárazottság
A csökkenő kereslet pedig nyomást gyakorol az árakra, amelyek 2014 óta országosan is nagyot mentek, most tavasszal azonban bekövetkezett egy nyugalmi periódus, vagyis egyfajta egyensúlyi állapot alakult ki a kereslet és kínálat között. Majd a második negyedév végén már ez is felbomlott, és haladunk a kínálati piac felé, amely pedig magával hozza az árkorrekciót.
Sokan még kitartják az elképzelt értékeket, de akkor valószínűleg nem is adják el az ingatlanukat. A tulajdonosok részéről ez a felismerési periódus pár hónapot igénybe vehet, de addigra a tavaszi szezon, amely a balatoni ingatlanpiacon a nyár előtt a legerősebb, már régen a ködbe veszik. Sőt, a magas árak miatt már nem csak az említett régi szocreál nyaralók ragadtak be, hanem olyan ingatlanok is, amelyek újak vagy újszerűek, és kiemelt nyaralóövezetekben találhatók.
„Nagyon lelassult az idén a balatoni ingatlanpiac, némi élénkülést csak árcsökkentésekkel lehetne elérni, erre azonban egyelőre kevés tulajdonos hajlandó, Az eladók egyelőre abban reménykednek, hogy javulhat a helyzet a közeljövőben. Ez azonban erősen kétséges, és már most is látni riasztó példákat arra, hogy milyen hosszú időre beragadnak az ingatlanok. Még az olyan kisméretű, partmenti apartmanoknál is nehéz az eladás a kevés érdeklődő miatt, amelyek egyértelműen a legkönnyebben értékesíthető ingatlanok kategóriájába tartoztak korábban” – elemzi a piaci helyzetet Krausz Gábor.
A Duna House saját adatai szerint a balatoni ingatlan eladása idén a januártól májusig tartó időszakban jellemzően 144 napot vett igénybe, szemben az országos 95 nappal. A vevők alkupozíciója is erősebb: a Balatonnál az irányárhoz képest jellemzően 5,6 százalékos engedménnyel zárultak az ügyletek, országosan ez 3,5 százalék volt. Azóta a helyzet csak romlott.
„Jelenleg a legnagyobb probléma a bizonytalanság. A járvány alatt rendkívüli árrobbanást láttunk, és nagyon sok tulajdonos azt gondolta, hogy ez a növekedés hosszú távon is folytatódik. Rengeteg ingatlan irreálisan magas áron került a piacra, a jelenlegi kínálat jelentős része – akár 60-70 százaléka is – túlárazott. Ha nem történik jelentős piaci fordulat, akkor a kereslet előbb-utóbb kikényszeríti a korrekciót. Egyre több tulajdonos fogja belátni, hogy nem azon az áron fog elkelni az ingatlana, mint amit két-három éve még reálisnak gondolt. Én ezt természetes folyamatnak tartom, hiszen a balatoni piacnak szüksége van a kijózanodásra” – összegez Kopeczky Márton.
