Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Bár 8800, illetve 8700 otthonnal az elmúlt két év 2017 óta a legerősebb eladási számokat produkálta a fővárosi új társasházi lakások szegmensében, idén már fékeződést látunk. 2026 első hat hónapjában 3300 ingatlan talált gazdára, az előző fél évhez képest negyedével csökkent a kereslet. Mindeközben az újonnan értékesíteni kezdett állomány egy kicsit még nőtt is.
„A tavalyi teljes évi 11.400-as új kínálat után idén június végéig közel hatezer lakás értékesítését indították el a beruházók 129 projekt keretében. Noha az elmúlt két év is rendre ötezres fél éveket produkált, a mostani 5950 új hirdetés kilencéves rekordot jelent. A harmadik fő mutató, a tervezetten megépülő új lakások száma a kivitelezések tehetetlensége miatt csak idén kap lendületet: az adatbázisunkban jelen pillanatban 2026-os átadással szereplő 9500 lakás közel két és félszerese a tavalyi mennyiségnek” – magyarázza Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
Összességében harmadik éve látványosan pörög a fővárosi újlakás-piac, a kínálat egyre dönti a rekordokat, miközben a keresletben már fékeződés látszik. Ennek egyik oka lehet, hogy a tavalyi év különösen erős volt, az év elején a lejáró állampapírokból kiáramló tőke, majd szeptembertől az elinduló Otthon Start nagy tömegben generált előre hozott vásárlásokat.
Emellett a kifeszített árszintek is nagyobb megfontoltságra késztetik a potenciális vevőket, noha az Otthon Start reménybeli árleszorító hatása épp a fővárosi újlakás-piac bizonyos területein lenne tetten érhető, ha nagyobb volumenben beindulnának ezek a fejlesztések.
Bár április elejéig országosan már 33 lakásprojekt került fel a kedvező hitelprogramhoz kapcsolódó nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások közé (ebből 22 budapesti helyszín), az értékesítés még csak töredékükben indult el, ráadásul helyzetüket bizonytalanná teszi, hogy az új kormány ezek felülvizsgálatát jelentette be.
Ennek fényében értékelendő, hogy adataink szerint, az idei év első hat hónapja alatt 25 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 18 száznál több lakásos. Ez pedig – a kiemelt projektek nélkül is – nagyjából a tavalyi rekordlendület folytatását jelenti.
Jön a dömping
Idén a jelenlegi adatok szerint a tavalyinál közel két és félszer több, mintegy 9500 új társasházi lakás átadására számíthatunk Budapesten; a növekedés mindenképpen látványos lesz, még ha ebből végül akár ezres nagyságrendben csúsznak majd át 2027-re átadások.
Emellett 2027-re is már 9400 lakást tartalmaz az OTP adatbázisa, illetve 7400-at 2028-2029-re is. Az előértékesítések üteme ugyanakkor elmarad a korábbitól: 2027-re még tartja magát a nagyjából 50 százalékos eladási arány, ám a következő évekre egyelőre ez csak egyharmados. Továbbra is sok példa van viszont arra, hogy a lakások értékesítését csak az építkezés előre haladtával kezdik, így próbálva elérni a legmagasabb árat.
A kereslet és kínálat egyensúlyának megbomlása az eladatlan lakáskészlet bővülésében is visszatükröződik. Június végén 900 darabos volt a már átadott, de még nem értékesített állomány, azaz ennyi azonnal költözhető lakásból lehet most választani Budapesten. Ez fél év alatt 40 százalékos növekmény és az elmúlt tíz évben csak kétszer, 2020 és 2023 végén regisztráltunk ennél magasabb értéket, ugyanakkor messze elmarad a 2008-at követő válság éveiben mért, négyezret meghaladó maximumtól. Ezek mellett a korábbi évekhez képest jóval több, mintegy 9300 már kivitelezés alatt álló ingatlan adja az eladatlan kínálat gerincét.
„A kereslet fékeződése egyelőre nem állítja meg a lakásdrágulást, de annak mérséklődése érzékelhető. „A 2027-es átadású lakások esetében most nagyjából 1,85 millió forintos átlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni a fővárosban, ami 2028-as várható költözéssel adataink szerint 1,9 millióra nő. Idén szembetűnők a beruházók által indított akciók, sokmilliós kedvezmények” – mondja Valkó Dávid.
