Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Budapesten 2025 első negyedévében 11,7 százalékkal emelkedtek a lakásárak a megelőző negyedévhez képest, ezzel az éves növekedési ütem 22,3 százalékra gyorsult. A vidéki városokban 6,7 százalékkal növekedtek a lakásárak az első negyedévben, az éves lakásár-dinamika pedig 13,9 százalékot tett ki. Ellenben a községekben csupán 2,2 százalékos áremelkedés volt megfigyelhető ugyanebben az intervallumban, de az előző év azonos időszaki szintet már 10 százalékkal haladták meg az árak.
Országos átlagban 7 százalékkal emelkedtek a lakásárak 2025 első negyedévében, míg éves alapon 15,3 százalékkal nőttek. Az adatok alapján jól láthatjuk, hogy a községek kivételével minden településtípuson gyorsult a növekedési ütem az első negyedévben.
- Budapesten a nominális éves lakásár-dinamika 14,1 százalékról 22,3 százalékra gyorsult, ami óriási változásnak tekinthető ebben a nehéz gazdasági helyzetben.
- A vidéki városokban az éves lakásár-dinamika 13,5 százalékról 13,9 százalékra emelkedett.
- A községekben ellenben az éves növekedési ütem 16,1 százalékról 10 százalékra lassult.
Az MNB adatai megerősítik a KSH korábbi statisztikáit, amelyet még májusban tett közzé. Az alapján egy év alatt, 2024-ben, nominálisan 13, reál értelemben pedig 8,9 százalékkal drágultak a lakóingatlanok. Nyilvánvalóan a növekvő árak a bővülő forgalomnak is köszönhetőek, hiszen tavaly a tranzakciók száma 27 százalékkal meghaladta a megelőző évi alacsony bázist és az átlagosnak számító 2022. évitől is csak 4,6 százalékkal maradt el.
Gyors, gyors, lassú
Az adatokból is kirajzolódik a tendencia, hogy a tavalyi kiemelkedő áremelkedést követően az idei esztendő elején sem mérséklődött a lendület. Ez köszönhető részben az állampapírpiacról érkező befektetőknek, illetve a kormány is számos intézkedést hozott, amely meghatározó részben ugyan a lakásfelújításokhoz kötődik, de az adásvételeket is stimulálja.
A növekvő kereslet és fizetések, az infláció, az építőipari munkák és anyagok emelkedő ára mind a használtlakások, mind az újépítésű otthonok esetében árfelhajtó tényezőként jönnek számításba. Ráadásul a 2023-ban a pangó piacon jelentős nagyságrendű vásárlást halasztottak el, amelyet a lakosság részben tavaly, részben idén realizált.
Az ingatlanközvetítők beszámolói alapján a tavalyi fellendülés után az idei év is erősen kezdődött, majd májusban konszolidálódott a piac, vagyis a nagy felfutás alábbhagyott. Alapvetően nehéz megjósolni, hogy mi történhet az év második felében, nem véletlenül a szakértők is óvatosan pár százalékos bővülést prognosztizáltak még idénre.
Úgy tűnt, hogy a korábbi áremelkedések elérték azt a határt, amely fölött a lakosság már nem tud vásárolni, vagyis várható volt egy elhúzódó stagnálás, legalábbis az áremelkedés ütemének erős lassulása. Azonban a szeptemberben induló Otthon Start program a maga 3 százalékos fix kamatával és 50 milliós hitelösszegével akár 25 éves időtartamra 100 millió forintos összeghatárig lakások, illetve 150 millió forintos határig családi házak esetén ismét felbolygatta a piacot, amely növelheti az árakat.
Bár másfél millió forintos négyzetméterárig preferálja a program az adásvételt, ebbe az árkategóriába azért a magyar lakásállomány jelentős hányada beletartozik. Júniusban az ingatlan.com adatai szerint átlagosan 1,27 millió forint körül alakult a négyzetméterár Budapesten. Vagyis egyes drága kerületeket leszámítva a fővárosban is lehet venni a program keretében, vidéken pedig még inkább megdobhatja a tranzakciók számát. Több tízezer adásvételt prognosztizálnak, amely alapján 2025 akár a 2010-es évek 150-160 ezres adásvételi nagyságrendjét is elérheti.
Vagyis rövidtávon az Otthon Start jelentős hatást gyakorolhat a piaci dinamikára, miközben középtávon a kormány által elindított Lakhatási Tőkeprogram mérsékelheti az áremelkedést. Utóbbi esetében a tenderen győztes ingatlanalapokat 300 milliárd forinttal támogatja az állam, hogy új otthonokat építsenek. Akár 15-20 ezer lakás is épülhet a jövőben, nyilván ennek van egy kifutási ideje, amikor a megjelenő új kínálat mérsékelheti a hiányt és így a kereslet kevésbé fogja felfelé nyomni az árakat.
Hogyan alakult a vidéki piac és a budapesti agglomeráció?
Nézzük tovább az MNB friss adatait! 2025 első negyedévében a legnagyobb áremelkedés Észak-Magyarország városaiban volt megfigyelhető (9,3 százalék), a dél-dunántúli városokban pedig a 2024 negyedik negyedévi árkorrekció után 8,7 százalékos áremelkedés következett be. Észak-Alföldön 7,5 százalékkal, Nyugat-Dunántúlon 6 százalékkal, Dél-Alföldön pedig 5,2 százalékkal emelkedtek a városi lakásárak az első negyedévben.
Pest vármegye városaiban viszont relatíve mérsékeltebb, 2,1 százalékos áremelkedés valósult meg, ami nyilvánvalóan az agglomeráció hatása lehet. A főváros környékén az árak már így is elég borsosak voltak, ráadásul a pandémia lecsengésével párhuzamosan csökken a kiköltözés nagyságrendje, miközben fogyóban vannak a közművesített építési telkek.
A KSH adatai szerint miközben Pest vármegyébe 2021-ben csaknem 18 ezer fő költözött, addig 2024-ben már csak 5 800 főt tett ki a növekedés, ezzel párhuzamosan Budapesten ma már stagnálást tapasztalhatunk a ki- és beköltözések vonatkozásában. Ugyanígy Pest külső kerületeiben a lakófejlesztések konkurenciát jelenthetnek az agglomerációs lakáspiacnak, hiszen az árak jelentősen közelítenek, miközben a napi ingázás megfeleződhet, ha Pesten maradunk.
Éves összevetésben a régiók többségében 13–16 százalékos városi lakásár-emelkedés volt tapasztalható, egyedül Pest vármegyében volt egyszámjegyű (+7,8 százalék) a városi lakásár-dinamika, a legnagyobb éves áremelkedés (+16,8 százalék) pedig Dél-Dunántúl városaiban jelentkezett.
A lakásárak alakulását országos átlagban bemutató aggregált MNB lakásárindex alapján 2025 első negyedévében negyedéves alapon 7 százalékkal nőttek a lakásárak a megelőző negyedévi 2,2 százalékos emelkedést követően. Az éves nominális növekedési ütem az előző negyedévben megfigyelt 14,3 százalékról 15,3 százalékra gyorsult, reál értelemben pedig éves szinten 9,6 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban.
