Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Leálltak a lakásprojektek, a nagyszabású városrészfejlesztések is sorra megkérdőjeleződnek. Hogyan áll ilyen környezetben az Újpest újrapozicionálására törekvő Károlyi István Városközpont?
Ma már nem válságról, hanem egy új világrend kialakulásáról beszélünk, ez pedig a pénzügyi és az ingatlanpiacokon is új feltételeket, új környezetet és új szereplőket fog hozni. Ma nem a profit számít, a következő egy évben minden cégnek a saját stabilizációjával kell törődnie. Hogy ki hogyan marad talpon, részben már az elmúlt évben eldőlt, részben a következő 12 hónap fogja eldönteni. A CEU-REality csoport abból a szempontból szerencsés, hogy az elmúlt egy évben már mindent annak érdekében tettünk, hogy megvédjük a befektetők, a hitelezők és a vásárlók érdekeit. Lassítjuk a projektet, az intézményi befektetési elemeket (irodaházak, bevásárlóközpont) elnapoltuk és csak a piac stabilizálódásával vesszük elő. Tíz hónapja tervet dolgoztunk ki arra, hogy amennyiben a finanszírozási piac megrendül, hogyan tudunk hitelfüggetlenek lenni.
Mit jelent ez a lakásvásárlók számára?
Ma a lakáspiac legnagyobb problémája, hogy rövid távon bizonytalan a bankok piaci politikája. Jelenleg a bankok többsége olyan hiteleket kínál, amelyek nem jelentenek jó megoldást a vevőknek, 10 százalék fölötti svájcifrank-hiteleket nem ésszerű felvállalni. Amikor a vevőfinanszírozás feltételei már nem szolgálják a vevők érdekét, akkor körül kell néznünk, hogy tudjuk-e más feltételekkel hitelhez juttatni őket. Ezt most éppen sikerült megoldani, találtunk olyan forrásokat, amelyek továbbra is kedvező feltételekkel bírnak, így vevőink továbbra is ésszerű hitelekhez juthatnak, így az értékesítés is folyamatos.
A vásárlóik nem veszik zokon, hogy a környezetfejlesztésre, a szolgáltatások megjelenésére várniuk kell?
A kérdés ma nem így merül fel. A vevők érdeke az, hogy a fejlesztő stabil helyzetben maradjon és bölcsen gazdálkodjon, ezzel biztosítsa a projekt teljes befejezését - ez mindenkinek fontosabb kell legyen, mint az, hogy esetleg a sportközpont egy év késéssel épül meg. Bizonytalan piaci helyzetben, bizonytalan finanszírozással az egész projekt sikerét kockáztatnánk, ezért éppen az ügyfelek érdekében döntöttünk úgy, hogy egyelőre maradunk a lakásoknál. Az első ütemben lényegében alig van eladó ingatlanunk, két ház már elkészült, a második kettőt három hónap múlva adjuk át, az építési engedéllyel rendelkező második ütem pedig startra kész. Egyelőre várunk az indítással addig, amíg a piac megnyugszik, és napról napra értékeljük az eseményeket.
Vagyis ma éppen az van bajban, aki több lábon állva, egyszerre több projektben érdekelt?
Ma a legnagyobb problémát az jelenti, hogy a fejlesztőknek túl nagy a kitettsége. Túl sok a hitelük, túl sok a fejlesztés alatt álló vagy az eladó ingatlanjuk. Azok a fejlesztők, amelyek nem lakást építenek, hanem irodaházat és bevásárlóközpontot vagy logisztikai ingatlanokat, komoly bajban vannak, mert ezeknek az értékét hozam alapján számolják, a hozamok pedig a pénzpiactól függnek. Lényegében egy éve nincs befektetési piac, nincs vevő, sok az eladó és nagymértékű átárazódás zajlik, miközben a források szerepe újraértékelődik. Ahogy a pénz drágul, úgy emelkednek a hozamok, mert a hozam a pénz árából árazódik. Közben ugyanolyan bérletidíj-tömeg mellett csökken az ingatlan értéke. Ez a kettő együtt óriási gond, mert mire lesz piac, mire le lehet ülni valakivel tárgyalni, addigra kiderül, hogy a termék nem ér annyit. A hozamok drasztikus emelkedése olyan értékcsökkenést jelenthet a portfóliókban, ami már akár túllépi a banki finanszírozás mértékét, így az érték akár alacsonyabb is lehet, mint amekkora hitellel van terhelve az ingatlan.
Elemzők most 8,3 százalékos hozamokat emlegetnek.
Tavaly 7-8 százalékos hozamot jósoltam, ezt akkor lehetetlennek tartották, a tanulmányok 6,2-6,3 százalékos hozammal kalkuláltak. Ma már úgy gondolom, reális a 8-10 százalék, jelenleg akár 10 százalék fölött is. Ami biztos, hogy a régi vásárlók eltűnésével új alapok szerveződnek és keresik a befektetési lehetőségeket (opportunity fundok), de ezek csak és kizárólag az olyan kiváló ingatlanokat keresik, ahol nagyon nagy az eladási kényszer.
Mi a helyzet a lakáspiaci befektetések értékállóságával?
Az események azt igazolják, hogy a lakóingatlan az egyetlen értékálló és biztonságos befektetés, nem fújhatja el a szél, mint a tőzsdei papírokat vagy a bankbetéteket. Persze jól kell tudni választani. Ha értéknövekedést akarunk, akkor felértékelődő környéken kell keresgélni az újonnan épített lakások között, és csak ott, ahol a jövőben is jó piac lesz (csak Budapest és azon belül is kiváló tömegközlekedés). Határozott véleményem, hogy a megfelelően megválasztott lakóingatlan a legjobb és legbiztonságosabb befektetés.
