Városközpont-fejlesztés és pénzügyi válság hogy fér meg egymás mellett?
Mint minden ingatlanfejlesztés, főleg egy ilyen méretű és jelentőségű, mint az északi városközpont, hosszú távú döntéseken alapul, tíz-tizenöt években gondolkodunk, és nem egy, reményeink szerint egy-másfél év alatt lefutó krízis határozza meg a lépéseinket.
Akkor nem a krach miatt nem történt még látványos haladás a megvalósításban?
Ez csak a látszat, mert nagyon komoly előrelépés történt, csak nem a várt ütemben. A projekt komplexitásánál fogva sokáig tartott a kerületi szabályozási terv (kszt) és a fővárosi szabályozási keretterv (fszkt) elkészítése. Így viszont egy új típusú kszt-t sikerült összehozni, olyat, amelyet mind a kerület, mind a főváros a magáénak érezhet. Ez a kszt progresszív elvek alapján készült, tradicionális várostervezési módszerek helyett. A korábban lebonyolított ötletpályázaton preferált hét pályaműben meghatározott ismérvek 80 százaléka is hasznosulhatott a Váci úti irodatengely újfajta gyűjtőpontjának megfogalmazásánál. Most ott tartunk, hogy elkészültek az anyagok, elindulhat az elfogadtatásuk, melyre szerintem jövő tavasszal kerülhet sor, utána startolhat a tervezés.
Tartják magukat az eredeti koncepcióhoz, amely szerint a terület fele közösségi célokat szolgál majd?
Az alapprogramban, amit a kszt elfogadása után véglegesítünk, továbbra is kitüntetett szerep jut a közösségi funkcióknak. Élettel teli, nyüzsgő centrumot szeretnénk létrehozni, ahol el lehet intézni az ügyes-bajos dolgokat, vásárolni lehet, feladni a csekket, beülni vagy kiülni, enni vagy csak beszélgetni, időt tölteni. Már a terület megvásárlásánál eldöntöttük, hogy ha van mód egy élő, a fenntartható fejlődés jegyében megfogalmazott városközpont kialakítására, akkor a rendelkezésre álló tér - három hektárról beszélünk - felét átadjuk közösségi funkciókra, ez nem fog változni. A többi funkció - kereskedelmi, iroda, vendéglátó, konferencia, szálloda - arányát viszont a következő hónapokban és a következő évben fogjuk kidolgozni. Összességében mintegy 140 ezer négyzetméter körüli beépített területtel kalkulálunk.
A fejlesztők rendszerint azzal hárítják el a fenntarthatóság extra költségekkel járó "zöld" elemeit, hogy az ezzel járó pluszt a piac még nem ismeri el. Ráadásul a finanszírozás recsegése-ropogása sem kedvez az extráknak.
Lehet, hogy a pluszt jelenleg nem ismeri el a végfelhasználók jelentős része, csakhogy az ingatlanfejlesztőnek nem a pillanatnyi helyzet alapján kell dönteni, pánikhelyzetben pláne. A szabványok keményednek, a nemzetközi multicégek policyjében már most is markánsan jelen van a környezettudatosság iránti igény. Már rövid távon is csak az a ház versenyképes, amelyik erre tekintettel van.
Egy rövid távú pénzügyi válság ebben nem lehet meghatározó tényező. A városközpontnál alapvetően a fogyasztás és a szén-dioxid-kibocsátás minimalizálása a célunk, árnyékolástechnikával, szelektív hulladékgyűjtéssel és napenergiával. Emellett az építészeti minőségre is nagyon odafigyelünk, egy ilyen zászlóshajóprojektnek nemzetközi mércével mérve is színvonalasnak kell lennie. Az alapprogram finomításába már mindenképpen szeretnénk nemzetközi partnereket bevonni, olyan szereplők személyében, akik több városközpont-fejlesztéssel a hátuk mögött rendelkeznek azokkal a tapasztalatokkal, amelyekre szükségünk van az egész működőképessé tételéhez.
Mikor zavarhatnak be a finanszírozási problémák?
Ez a téma talán a jövő év végén kerül elő. Addig pedig a városközpont létrehozására alakított konzorcium - amelynek tagja az AL Holding Zrt, a Carion Ingatlanfejlesztési Alap és a Fercom Kft. - rendelkezik a szükséges feltételekkel, és ha arra van szükség, akkor képes külső finanszírozás nélkül végigvinni a programkészítés és a tervezés közel milliárdos költségigényű folyamatait. Én pedig bízom abban, hogy olyan szintű strukturális válság nincsen, mint amilyen pánikreakciókat mutat a piac.
A válság utáni új rend, a várhatóan nagyobb fedezeti igény és a magasabb kamatok nem veszélyeztetik a megvalósulást?
Ha egy projekt jól van összerakva, akkor lesz hozzá finanszírozás. A feltételeket előre nehéz megjósolni. A projekt kontinuitásának fenntartását alapvetőnek tartom, és egyelőre ezzel kapcsolatban nem is látok nehézséget. Egyébként már most is jelentős az érdeklődés az együttműködésre komoly nyugat-európai fejlesztők és ingatlanalapok részéről. A kérdés inkább az, hogy mikor kell a piacra lépnünk vele. Ezzel kapcsolatban már felmerülhet, hogy jobb, ha kicsit csúsztatjuk a határidőt. Még visszafogott fejlesztésekkel számolva is komoly irodamennyiség kerül piacra jövőre, és azt gondolom, hogy akik akkor készülnek el, nagyon nehéz helyzetben lesznek. A jelenlegi pénzügyi válság rövid távon nemcsak az ingatlanfejlesztőket érinti hátrányosan, hanem a bérlői kört is, akik közül sokan halasztani fogják a bővülési vagy költözési terveiket.
Készülhetnek erre valahogyan a fejlesztők?
A nem a saját piaccal összefüggő külső tényezőkre nem is lehet felkészülni. A fejlesztők nem rendelkezhetnek olyan tartalékokkal, amelyek akkor is biztosítják a továbblépést, ha a projektek finanszírozásából a bankok teljesen kivonulnak. Stabilitást adhat a merge, vagyis a fúzió, vagy a tőkebevonás, és a hitelek újrastrukturálásával is lehet próbálkozni. Ráadásul a piaci verseny eleve leszorította a marzsokat és növelte a fejlesztőkkel szembeni elvárásokat.
Egy a hitelezésnek ennyire kitett iparágnak, mint az ingatlanfejlesztés, nagyon kicsi a mozgástere külső finanszírozás nélkül. Az elkezdett projekteket be kell fejezni, kérdés persze, hogy hogyan. Én mindenesetre abban bízom, hogy mire mi odakerülünk, 2011 vége felé, 2012-re, letisztulnak a jelenlegi folyamatok.
