Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Mind többen hasonlítják a jelenlegi krachot a huszonkilences válsághoz, és számolnak a dominóeffektus kialakulásával - mondja Számely Péter a HYPO Investment Bank Ag. ingatlanfinanszírozási részlegének kelet-közép-európai kiemelt ügyfelekkel foglalkozó munkatársa. Füstbe mentek a hitelválság gyors lefutásával kapcsolatos remények, s ha további meghatározó piaci szereplőket temet maga alá a csődhullám, és tartós krízis alakul ki, akkor elkerülhetetlennek tűnik az ingatlanok értékének lassú csökkenése és a hozamráták növekedése. A konzervatív szint fölött finanszírozott ingatlanok tömegesen kerülhetnek a piacra a bedőlő bankok portfóliójából, és nagy kérdés, hogy ezeket kik és milyen áron fogják megvásárolni. Ha a hitelezők nem várnak - vagy ha eltűnnek a piacról az eddigi a keresletet felhajtó szereplők -, és az árak tovább esnek, akkor vajon melyik irányzat érvényesül: az amelyik további kivárásra ösztönzi a befektetőket, vagy amelyik gyors vásárlásra buzdít. Ha sokan döntenek a kivárás mellett, annak igencsak kellemetlen következményei lesznek - hangsúlyozza Számely Péter.
Nálunk tavaly még 1,8 milliárd eurót költöttek befektetési ingatlanokra. Nagy kérdés, hogy a dráguló források, az alacsony hozamok, és a szűkülő likviditás korában mennyit fognak. Egyelőre csak egyetlen, nagynak éppen nem nevezethető tranzakciót tudunk 2008-ban felmutatni: a Terrapark egyik négyezer négyzetméteres irodaházának eladását. Igaz, több üzlet közeledik a lezáráshoz. A megváltozott környezetben minimum azzal lehet számolni, hogy a fejlesztések elhúzódnak. Ez nemcsak azért történik, mert sokan inkább várnak a kedvezőbb befektetési környezetre (olcsóbb forrás, nagyobb kereslet) és pihentetik a néha túl drágán vett telkeket, hanem azért is, mert a finanszírozás megszerzése és leszervezése még a jó projekteknél is nehéz feladat.
Számely Péter szerint a bankok mindenáron meg fogják védeni likviditásukat, ezért arra törekednek, hogy az ígéretes beruházások esetében is terítsék a kockázatot, szindikált hiteleket szervezzenek. Ez egyébként is sokkal időigényesebb, mintha egyedül finanszíroznának, ráadásul a mostani helyzetben rendkívül nehéz tető alá hozni az ilyen együttműködéseket, és ha még sikerül is, akkor is lassítja a beruházást a döntéshozatali folyamat kimértsége.
Ingatlanpiaci szempontból egyelőre a fejlesztők arra készülhetnek - amint arra már több szakember is rámutatott -, hogy az eladás helyett az üzemeltetésre kell fektetniük a hangsúlyt. Meg kell próbálniuk elérni egy megfelelő kihasználtságot, ami egyszerre javít cash-flow pozíciójukon és teszi kívánatos befektetési célponttá az ingatlant. Így kiemelt szerep hárul azokra az ingatlan-tanácsadó cégekre, akiknek megvan a tapasztalatuk és ügyfélkörük egy-egy ingatlan legalább részbeni feltöltésére.
Nincs konszenzus a piacon a további forgatókönyvek alakulását illetően, talán csak abban értenek egyet az elemzők, hogy Magyarország, Csehország, Szlovákia és Lengyelország számára viszonylagos biztonságot nyújt a piac eddigi rendezett fejlődése, míg Romániában a túlfűtöttség komoly bajok forrásává válhat. Mindenesetre míg a prime termékek árcsökkenése minimális lesz, a többi szegmensben markáns változásra lehet felkészülni. A felvetéssel kapcsolatban, hogy először elsősorban újra Németországot fogják maguknak felfedezni az alapok és egyéb befektetők a szakember úgy vélekedik, Németországban valóban nem szabadultak el az árak, tehát spekulációs felár nélkül lehet befektetni, ez azonban Magyarországról is elmondható.
