Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Rehabilitációt emlegetett, amikor még a zöldmezős fejlesztés volt a favorit, az irodafejlesztési láz hajnalán leisure projektekről beszélt, azóta erre is megérett a piac. Ön szerint ma milyen fejlesztésben van hosszabb távon fantázia?
A következ évtized szerintem az "area development" projekteké, az olyan fejlesztéseké, amelyek új területeket tárnak fel, dinamizálnak, töltik meg hangulattal és építenek hozzá saját brandinget. Többen is rámozdultak már erre a területre, Budapesten és környékén az elmúlt 3-4 évben komoly földakvizíció zajlott, képződött egy földbank, csakhogy a gazdasági és pénzügyi válság hatására a folyamatok megálltak. Olyan 15-20 hektáros területekre gondolok, mint például a csepeli szigetcsúcs, a Duna City vagy a 360 fok, és idetartozik a Tópark vagy a Kopaszi-gát is, ám az ilyen lépték projektekhez a mai táncrend szerint partnerek után kell nézni.
Csakhogy ilyen kaliber fejlesztésbl csupán néhány fér el egy Budapest méret városban és környékén; miben reménykedhetnek a többiek?
Az area development mellett a fenntartható fejldést befogadó fejlesztési filozófiák eltérbe kerülése a másik vonulat, amellyel számolni kell a következ években. A zöld attitűd meghatározó a fejlett anyaországból származó fejlesztők és az ebből a körből érkez bérlk esetében. Egy IBM vagy egy Morgan Stanley nem akar környezetszennyező épületben bérelni. Hosszú távon az olyan fejlesztésekben van igazán fantázia, amelyeknél a környezettudatosságot a multifunkciós projektekbe integrálják. Ráadásul a zöld technológiák ára csökken, és a nagyobb beruházásoknál még gazdaságosabb az alkalmazásuk.
Egy kicsit más vizekre evezve: melyik terület felértékeldésére számíthatunk a közeljövőben lakáspiaci szempontból?
A Megyeri híd elkészültével a budai oldalon Pomáz, Budakalász, Szentendre, Csobánka környéki ingatlanok árában komoly tartalékok lehetnek. Nagyon jó ott a levegő, és szellősebb a beépítés. A pesti külső kerületek árszintje nagyrészt az elővárosi vasúttól függ. Azonban hosszú távon a családi házas övezetek sorsa leginkább demográfiafüggő. Amíg a családalapítási hajlandóság ilyen alacsony, addig nagy átlagban nem várható ezeken a területeken komolyabb drágulás.
Vagyis befektetésnek nem igazán ajánlható. Egyáltalán érdemes-e manapság ingatlanba fektetni?
Ha valaki a bérleti piacban bízva cselekedne így, szerintem biztos rosszul jár. Külföldiek különösen sokan égették meg magukat, mivel nem vették tudomásul, hogy a magyar lakosság csak alkalomszerűen bérel. Magánszemélynek rossz befektetésnek tartom, azzal együtt hogy a lakások értéke hosszú távon növekszik. A magyar ingatlanalapokat pedig nem tartom elég transzparensnek ahhoz, hogy kisbefektetőknek ajánljam. Más a helyzet az intézményi körrel, amelynek megfelelő a szakértelme, és a menedzsmentre is képesek hatást gyakorolni. Szerintem egyedül az üzlethelyiség-piac érdekes befektetési szempontból, ha valaki profi a hely és a bérlő kiválasztásában. Azoknak a kisebb "equity" ingatlanalapoknak is van létjogosultságuk, amelyeknél néhányan összeállva vásárolnak meg boltokat, és azokat nem túl nagy haszonnal, de stabilan tudják bérbe adni.
Napirenden van ma a magasházak engedélyezése, tényleg elérkezett az idő a budapesti tornyok építésének?
Előbb-utóbb elkerülhetetlenül igen, és Budapest tömegközlekedési infrastruktúrájának vannak olyan pontjai, amelyek ezt kibírják. Azonban ehhez három dolog kell. Megtalálni a kilépés lehetségét a várospolitikai hisztériából, olyan fejlesztőre lelni, aki képes igazán szimbolikus épületek létrehozására, és kiválasztani azokat a tömegközlekedési csomópontokat, ahova a magasházakat integrálni lehet.
