Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Interjú Hajnal Istvánnal, a Biggeorge's-NV Zrt. vezérigazgatójával - Ma a szelekció a legfontosabb
- Tényleg annyira rossz üzlet lett az ingatlanbefektetés, mint amennyire ma ezt sugallják a különböző híradások?
- Mindig az adott termék ismeretében dönthető el a kérdés, mindenekelőtt azonban meg kell különböztetnünk az intézményi és a lakossági befektetőket, és a mihez képest kérdést sem hagyhatjuk figyelmen kívül. Az általános gazdasági környezet, a pillanatnyi világgazdasági helyzet más befektetési formáknak sem kedvez, persze biztos vannak kivételek, mondjuk az olajrészvények vagy a környezetvédelmi befektetések.
- Ennek ellenére mégis folyamatosan a külföldi befektetők távozásáról vagy távolmaradásáról hallunk.
- Azok az intézményi befektetők, amelyek a nagy haszon reményében és a nagy kockázatot is bevállalva úgy tizenöt évvel ezelőtt megjelentek Kelet-Közép-Európában, a piac konszolidációját és a könnyen elérhető extra nyereség elapadását követően továbbálltak, és most Oroszországban vagy akár a Távol-Keleten fektetnek be. A közép-európai, benne a magyar ingatlanpiac integrálódott az európai ingatlanpiacba, kiismerhető és nem egzotikus többé, a könnyű, nagy hasznot remélő tőke számára nem izgalmas. Ez minden ingatlanpiaci szegmensre és egész Európára is igaz, persze vannak különbségek. A magyar gazdaság kedvezőtlen helyzetéről szóló hírek nyomán választhatnak a régión belül más országot is az intézményi befektetők, ám ezek félszázalékos mozgást jelentenek a hozamrátában vagy féleurós változást a bérleti díjakban, és ha a pillanatnyi nehézségektől eltekintünk, akkor konszenzus szerint is még mindig komoly tartalékokkal rendelkezünk. Sem a bérleti díj, sem az évente piacra kerülő iroda- vagy logisztikai terület mennyisége nem éri el az európai átlagot.
- A globális ingatlanpiacon megjelenő új trendek a gazdasági hatásoktól függetlenül, önmagukban is kihívást jelentenek a piaci szereplőknek.
- A "zöld"-ség felé fordulás, a hatékonyság, a közlekedési kapcsolatokra épülés kihívás, egyúttal olyan lehetőség a fejlesztők számára, amely teret ad a piacnyerés, a magasabb bérleti díj, a jobb hozam elérésének, és befektetési termékként is vonzóbbá teszi az adott ingatlant. Befektetőként mindig az a kérdés, vajon a végfelhasználónak megfelel-e az adott ingatlan, és ha a válasz igen, akkor kelendő a portéka. A jó termék egyébként egyre szigorúbban értelmezett fogalmát talán itt csíphetjük nyakon leginkább, vagyis abba az épületbe, amely megfelel ennek a kritériumnak, érdemes lesz befektetni az intézményi szereplőknek.
- És a lakosságnak?
- Véleményem szerint érdemes befektetni a lakáspiacba. Ugyan a hozamok valóban alacsonyak, csakhogy más befektetéseknél is azok. A használt lakások piaca sokszorosan elfelejtett titkos befektetési lehetőség, ahol különösen most érdemes vásárolni, hogy így lefelé tart a piac. Óriásit persze nem lehet nyerni vele, de az ingatlanba befektetni kell, nem meggazdagodni rajta.
- Kérdés, hogy meddig megy lefelé a trend.
- Az új lakások árai nem mehetnek a kivitelezési költségek alá, és lakni az általánosan lefelé menő trendek mellett is kell. A kérdés persze itt sem vonatkoztatható el a konkrétumoktól. Az utóbbi idők érdemi fejleménye, hogy már nemcsak a négyzetméterárról vagy úgy általában a helyről beszélünk, hanem konkrét ingatlan adott tulajdonságairól. Tíz éve nagyjából 100 ezer forint volt egy négyzetméter lakás ára, az eltérések úgy 20 százalékon belül maradtak. Ma van 100 ezer forintos és kétmilliós négyzetméterár is, és akár adott házon belül is lehet jelentős különbség, befektetési szempontból tehát a szelekció a legfontosabb. Globálisan nem lehet kijelenteni, hogy bajban van az ingatlanpiac, csak azt mondhatjuk, hogy vannak kurrens és vannak eladhatatlan termékek. A növekedési tartalékokról azonban a lakáspiacon sem feledkezhetünk meg. Az átlagos, 300-400 ezer forintos lakásárak a bécsiek felét sem érik el. Vagyis van hova fejlődnünk. Árban és színvonalban egyaránt.
