Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
- Vágjunk a közepébe, mit szól a ingatlanadó bevezetéséhez?
- Alapvetően üdvözlendő az új adónem tervezett bevezetése, elsősorban azért, mert a Magyarországon igen sokan kihúzzák magukat az adófizetés alól, ennek fényében az értékalapú ingatlanadó egy lépés lehet a méltányosabb közteherviselés irányába. Mindazonáltal a lakosság és a befektetők számára egyaránt kedvezőtlen, hogy egyelőre nem ismertek a konkrétumok.
- Több információ jelent meg az adó lehetséges mértékéről, a legtöbbet emlegetett 50-100 milliárdos költségvetési bevétel milyen hatással lesz az összeget "álló" piacra?
- Első ránézésre a teljes ingatlanállományra vetítve nem tűnik vészesnek az említett adóteher, ugyanakkor nem lehet semmi biztosat tudni erről. Az RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors - az Okleveles Ingatlanszakértõk Királyi Társasága) kezdeményezésére ugyanis tárgyaltunk a pénzügyi tárca illetékeseivel, akik bár elzárkóztak a konkrét híresztelések tartalmi kommentálásától, azt tanácsolták, hogy azokat egyelőre ne vegyük túl komolyan. Az adónem bevezetését megalapozó tervezeten még munkálkodnak a szakemberek, nincs pontos információ semmilyen téren. A kérdésre visszatérve, a piaci hatások elemzésekor figyelembe kell venni, hogy a lakossági és kereskedelmi piac élesen különválik egymástól.
- Vagyis?
- Utóbbi klasszikusan bérleti piac, a legfontosabb eltérés ebből adódóan, hogy a tulajdonos nem azonos a bérlővel, "lakóval". Nyilvánvalóan törvényi úton eldől, hogy a felek közül ki fog felelni az adó fizetéséért, és elég valószínű, hogy ez a tulajdonos lesz. A piaci gyakorlat - legalábbis a hazánkban viszonylagosan érett, modern kereskedelmi piacokon - pedig az, hogy a bérlő ezt a terhet az üzemeltetési költséggel együtt megtéríti a tulajdonos számára. Azonban az adóelmélet ismeri az adó-incidencia fogalmát, ami nagy vonalakban azt jelenti, hogy egy új adóteher hatására módosulnak a kereslet-kínálati viszonyok, az adott termék (jelen esetben például az irodaterület vagy éppen üzlethelyiség) bizonyos fokig átárazódik, és nehezen becsülhető előre, hogy végül az adó bevezetése előtti és utáni állapotot összevetve a teher hogyan fog eloszlani az érintettek között. Magyarra lefordítva ez annyit jelent, hogy bár a szerződések a bérlőre hárítják az adót, ők az első adandó alkalommal meg fogják próbálni a piaci versenyt kihasználva elérni a bérleti díjak csökkenését és ezzel az többletköltség legalább egy részének a tulajdonosra terhelését.
- Tudna becslést adni az adóbevételek várható alakulásáról?
- Egyelőre elhamarkodott lenne egy ilyen prognózis, csak annyi biztos, hogy a jövő évi költségvetés számol az új adónemmel, tehát be fogják vezetni. (A bevezetés napokban megkérdőjelezett tényét a pénzügyminiszter többször is megerősítette - A szerk.)
- A piacra lépést tervező, illetve már itt lévő befektetőket esetleg elriaszthatja az új adónem?
- A legfontosabb kérdés az adókulcs mértéke, csak ennek tudatában tud egy befektető árazni. Éppen ez a bizonytalanság okoz gondot. Ez mindkét befektetői csoportra igaz, de azért ezek között is van különbség. Más helyzetben van ugyanis az a fejlesztő, aki már belevágott egy beruházásba, de nem tudja, milyen mértékben kell menet közben módosítania az üzleti tervet, mert az adó mértéke nem tisztázott. A magyarországi piacra tartó befektetőnek annyival könnyebb a helyzete, hogy kivárhatja azt a pár hónapot, amíg pontosan számolni lehet ezzel a kiadással. Úgy a jelenlegi bizonytalanság, mint egy esetleges nagyobb változás hatással lehet a befektetői magatartásra, de ennek mértéke még nem becsülhető. Mindazonáltal az azért nem várható, hogy a befektetők kivonulnának a piacról. Eddig is voltak olyan szereplők, akik már az elmúlt években végbement csökkenés után stabilizálódni látszó hozamok miatt más, nagyobb haszonnal kecsegtető piacok felé fordultak, de nem maradt űr utánuk.
- A kivonulók merre mentek? Kik jöttek helyettük?
- Az Európai Unióba frissen belépő Bulgáriában és Romániában szépen bővül a kereskedelmi ingatlanok piaca. A korábbi években végrehajtott oroszországi projektek egészen rendkívüli megtérülést is hozhattak az akkor magas kockázatot vállaló befektetőknek, de az óriási ország még mindig ígéretes terep. Felkerültek a befektetők térképére olyan, korábban egzotikusnak mondott piacok, mint például Ukrajna vagy éppen Grúzia is. Keleti szomszédunknál például nem egy olyan város van, ahol több mint egymillióan laknak, ugyanakkor egyáltalán nincs bennük bevásárlóközpont. A lengyel, cseh és magyar piacon egyre nagyobb teret nyernek azok az alapok (mindenekelőtt angolok, németek), amelyek alacsonyabb kockázató terméket keresnek, és ezért alacsonyabb hozamokkal is megelégszenek.
- Evezzünk hazai vizekre, hol várhatóak komolyabb fejlesztések Budapesten belül, illetve országos szinten?
A továbbra is nagyon népszerű Váci úti folyosó mellett a repülőtérre vezető út mentén, illetve Ferihegy közelében látnak fantáziát a befektetők. Ennek egyik magyarázata, hogy a Malév orosz tulajdonba került, így Budapestet egyfajta tranzitállomásnak rendezhetik be az ottani cégek. Minden bizonnyal ezeken a területeken felértékelődés várható. A vidéki városok közül Debrecenben várható jelentős fejlődés. Egyeteme, utóbbi években látott fejlődése, az orosz piac (viszonylagos) és az ukrán határ közelsége miatt cívis város remek terepet nyújthat a befektetőknek.
- Budapesten az egyik fejlesztési bázist a kormányzati negyednek helyet adó terület adja, de mi lesz a kiüresedő épületek sorsa?
- Már most nagyon sok az érdeklődő a szóban forgó ingatlanok iránt, de ezek a befektetők nem elsősorban irodafunkció kialakításában gondolkodnak. Ezek az épületek ugyanis hatékonyságukat tekintve nem túl jók, négyzetméterenként kevesebb munkaerőnek képesek helyet adni, mint egy modern fejlesztésű irodaház, nem beszélve arról, hogy a parkolás ezeknél a régi épületeknél nem megoldott. Éppen ezért például szállodáknak lehetnek alkalmasak ezek az ingatlanok, amit az is mutat, hogy több neves szállodalánc is jelezte, hogy szívesen nyitna új egységet a belvárosban.
