Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Alapvetően az ingatlanadó a világ számos országában bevett adónem, amely kétségtelen előnyökkel jár mind az adózó, mind az állam számára: átlátható és hiteles terhelés, a vagyon arányos figyelembevétele. Akkor működik jól az ingatlanadó, ha jövedelem típusú adóterhek kiváltására alkalmazzák. Az biztosnak látszik, hogy amennyiben nem csak a magántulajdonban levő ingatlanokra, hanem például az ingatlanfejlesztő cégek tulajdonában álló fejlesztési telkekre is bevezetik az ingatlanadót, a fejlesztők nem fogják lenyelni ezt a terhet a jelenlegi bekerülési és építési költségek miatt - véli Hajnal Itván, a Biggeorge's NV Zrt. vezérigzagatója, hozzátéve: ugyanakkor a teljes többletet nem is tudják majd minden esetben áthárítani a vevőkre, a piaci helyzet, elsősorban a túlkínálat miatt.
Variációk az ingatlanadóra: hozam- és árcsökkenés vagy bérletiköltség-növekedés?
Az 1 százalékos ingatlanadó bevezetése - ha ezt az ingatlantulajdonosok nem tudnák továbbterhelni a bérlőkre - az A kategóriás irodaingatlanok nettó hozamát például 15 százalékkal csökkentené. Ez, a mostanság 6 százalék körüli hozam 5 százalékra esne vissza, amely már a nyugat-európai szintnek felelne meg, amely csökkentené a magyar piac iránti érdeklődést a külföldi ingatlanalapok és más befektetők részéről, így a fejlesztők nem tudnák a befektetőknek értékesíteni az elkészült projekteket, vagyis a jelenlegi beruházások befejezése után a fejlesztői aktivitás csökkenne.
A másik lehetőség az, hogy az ingatlanok értéke csökken 15 százalékkal, és ekkor a hozamszintek egy alacsonyabb ingatlanérték mellett maradnak a jelenlegi szinten, amely a jelenlegi ingatlantulajdonosok számára jelentős veszteséget okozna. Ennek a lehetőségnek ugyanakkor korlátot szabnak az infláció és a terhek növekedése miatt növekvő építési költségek.
A harmadik variáció szerint az ingatlantulajdonosok a bérlőkre hárítanák a költségnövekedést, ebben az esetben viszont a bérlők költségszintje nő, csökkentve azok versenyképességét a saját területükön.
A jövő év mindenesetre a "matekozásról" fog szólni, vagyis a piaci szereplők keresni fogják a lehetőségeket, miként lehet az új adóból adódó hátrányt a maguk szempontjából kivédeni, hogyan tudnak ebben a háromszögben viszonylag kedvező helyzetben maradni. Az már most elmondható, hogy a kínálati piac szűkülésére lehet számítani, az adó bevezetése miatt a fejlesztők ugyanis visszafogják lendületüket, ám ez nem lesz vészes.
Mindeközben folytatódik az utóbbi időszakban kialakult tendencia: egyre inkább előretör a minőség iránti igény, ezzel a tömegtermékek várhatóan visszaszorulnak - jellemezte az általános piaci trendeket a szakember, hozzátéve: szegregálódás fog végbemenni. Egyfajta kompromisszumos megoldás várható tehát, de az adóból adódó többletteher megoszlásának pontos mértékét majd az adott üzletben határozzák meg a felek, illetve a piacon kialakuló gyakorlat ad majd választ a kérdésre.
Az ingatlanadó bevezetésével kapcsolatos hírek alapján világosan látszik a kapkodás, részinformációk látnak csak napvilágot. Az adónem alkalmazásához például egy átfogó hatásvizsgálatot kellett volna készíttetnie a kormányzatnak, ám ilyen - a megkérdezettek ismeretei szerint - nem készült, ráadásul a szakmát sem vonták be az előkészítésbe. Márpedig erre szükség lenne, tekintettel arra, hogy az ingatlanpiac egy igen érzékeny ágazat. "Ha valahol hozzányúlunk, könnyen felborul" - vélekedett a szakember. "A céges tulajdonban levő ingatlanokra vonatkozó ingatlanadó bevezetése a felsorolt indokok miatt jelentősen csökkentheti a gazdasági teljesítményt és a versenyképességet."
Az adó mellett az illetékkel is baj van
A tervezett ingatlanadó mellett az óriási illetékteher is nyomasztja a piacot. Ezen változtatni kellene, ez ugyanis gátat vet a fejlődésnek a kereskedelmi és lakossági ingatlanpiacon egyaránt. Tetézi a problémát, hogy a kormány jövőre jelentős illetékbevétel-növekedést vár. Ebből adódóan felmerül a kérdés, hogy a kormány a vonatkozó törvény módosításával esetleg a projektcégek adásvételét akarja-e megakadályozni, megsarcolni az illeték kivetésével. Számos ingatlan, legyen az iroda- vagy lakóház általában egy projektcég kezében van, s tulajdonosváltáskor a cég és nem az ingatlan cserél gazdát, így ennek nincs illetékvonzata. (Más kérdés, hogy illetékügyben a cégcsoporton belüli ingyenes eszközátadással is probléma van. A cégek eddig ingyenesen csoportosították az eszközöket, annak ellenére, hogy a pénzügyi tárca értelmezése szerint ezek illetékköteles tranzakciók.) Ha az európai gyakorlatban bevett projektcég-eladásokat megsarcolná a kormány, akkor az igencsak rosszat tenne a befektetői hangulatnak, következésképp a magyar piac hátrányba kerülne más országokkal szemben. Ez, a fent említett hozamcsökkenéssel együtt akár elriaszthatja a befektetőket, de legalábbis elgondolkodtatja őket - fogalmazott Hajnal István.
Hogyan gondolkodik a befektető?
A befektetői oldal gondolkodását a következőképpen illusztrálta a szakember: minél "előkelőbb", jó hírű bérlőkre pályáznak. Utóbbiak, főleg a multik pedig lehető leghatékonyabb munkára alkalmas az irodaterület iránt érdeklődnek. Emellett a szolgáltatások is nagyon fontos súllyal esnek latba, illetve az építészeti minőség sem mindegy. A világon egyre elterjedtebb, hogy az adott irodaháznak meg kell mutatnia a vállalati gondolkodást. Az igények között kiemelt helyen szerepel a transzparencia, gyakorlatilag ezzel magyarázható, hogy az újonnan épülő irodaházak üveggel vannak borítva. (Így be lehet látni, és az érdeklődő ügyfél megtapasztalja, hogy mindenki dolgozik.) A cellás irodabeosztások kora lejárt, egyebek mellett a drágább üzemeltetés, s alacsonyabb hatékonyság miatt.
Lenne jobb helye a kormányzati negyednek
Az utóbbi hetek sztártémájáról, a kormányzati negyeddel kapcsolatban Hajnal István úgy nyilatkozott: ez egy nagyon érdekes városfejlesztési projekt. A vezérigazgató egy londoni példán keresztül érzékeltette a kínálkozó lehetőséget. A brit főváros önkormányzata pár évvel ezelőtt úgy döntött, hogy a Towerrel szemben hozza létre központját, s a kapcsolódó létesítményeket. Az infrastrukturális és épületberuházások nyomán egy rendkívül felkapott környékké vált az ominózus terület. Ebből látható, bárhol is lesz Budapesten belül a negyed, a környéknek jelentős felértékelődési potenciált biztosít a fejlesztés. Ugyanakkor a projekt egyelőre több sebből vérzik. Hajnal István szerint már az alapkoncepció hibás, hiszen a napvilágra került kormányzati szándék szerint 40 négyzetméter irodaterület jutna egy dolgozóra, ami irracionális mérték a mostani piaci helyzetben: az irodaházakban átlagosan 8-10 négyzetméteren tevékenykedik egy alkalmazott. Már azzal sokat lehetne spórolni, ha lejjebb adna igényeiből a kormányzat. Hajnal István a negyed a most szóban forgó területekkel ellentétben (Nyugati, Lágymányos) kiválasztott területekkel ellentétben a legjobb megoldás, a Kelenföldi pályaudvarra és környéke lett volna. Ez a terület sokkal jobb infrastrukturális adottságokkal rendelkezik, a vasúti, közúti elérhetőség (M1-es, M7-es autópálya közelsége). Ráadásul a környékre ráfér, hogy egy nagyszabású ingatlanberuházással meginduljon a fejlődés. Így itt is kialakulhatna egy irodapiaci gócpont, amilyen a Váci úti vagy a Ferihegyi folyosó. Utóbbi egyébként szépen fejlődik, számos irodaház-beruházás van folyamatban.
Elkészül-e időben?
Hajnal István kételkedik abban, hogy a kormányzati negyed a mostanság emlegetett 2012-es időpontig létrejön. A területtől függően még rendezési tervre van szükség, utána magukat az épületegyüttest kell megterveztetni, kiválasztani az építőket stb. Mint mondta, egy szimpla irodaház létrejötte a fejlesztésről szóló döntéstől számítva legalább 2 év, ebből maga a kivitelezés nagyjából 1,5 évet vesz igénybe, s akkor még nem számoltuk a bérlőkkel folytatott, adott esetben hosszú hónapokig húzódó tárgyalásokat. Már el kellett volna kezdeni a beruházást ahhoz, hogy az említett időpont tartható legyen. Kérdésünkre, hogy a Biggeorge's NV miért nem indult a kormányzati negyedre kiírt tenderen a vezérigazgató azt felelte, túl sok volt a bizonytalanság a projekt körül, ezért inkább egyelőre kimaradtak belőle. Véleménye szerint a kormány érdekét az szolgálná leginkább, ha jelenleg is állami tulajdonú ingatlanon valósulna meg a beruházás, úgy, hogy a konkrét ingatlanon konkrét elvárások megfogalmazását követően kerülne kiírásra a végleges tender, mert az állam így tudja összehasonlítható feltételek mellett a legjobb áron bérelni.
Mi a helyzet a lakáspiacon?
A lakáspiaci folyamatokról szólva Hajnal István a növekvő projektméreteket és a minőség iránti igény előretörését emelte ki. A költséghatékonyság miatt a kis lakásszámú fejlesztések kezdenek eltűnni. Mivel a nagyobb, akár több ezer lakásos beruházásokat jellemzően a tőkeerős, nagyobb cégek tudják lebonyolítani, ezért tisztul a piac. Megerősítette azokat az elemzéseket, amelyek szerint a vevők egyre inkább nyitnak a szellősebb, kertvárosi életmódot biztosító fejlesztések iránt, még ha azok valamivel drágábbak is az átlagnál. Emellett persze a luxuspiac termékei iránt is stabil kereslet van. A szakember úgy vélte, az igazán jó fekvésű, mondjuk belvárosi lakóingatlanokért minden további nélkül el lehet kérni 3 ezer eurót négyzetméterenként.
Új lehetőségek
Az egész világra jellemző, hogy az inagatlanfejlesztők keresik az újabb lehetőségeket, a Biggeorge's NV-nél a reptérfejlesztés jelenti az új pillért. A társaság a volt börgöndi repülőtéren (ma már Alba Airport) fogott egy 15 milliárd forint értékű beruházásba, amely a vezérigazgató reményei szerint középtávon Ferihegy után a legnagyobb forgalmú légibázis lehet Magyarországon. Ezt a várakozást arra alapozza, hogy az Alba Airport közel esik Budapesthez, autópályán 59 kilométeres távolságra van, s cargo-forgalomra is alkalmas lesz. A cég hosszú távon tulajdonos szeretne maradni, vagyis a beruházás lezárultával jelenleg nem tervezi a repülőtér eladását, már csak azért sem, mert a létesítményhez kapcsolódó ingatlanfejlesztési lehetőségek igen kiválóak.
