Hosszú évek stagnálása után a reáljövedelmek növekedése és a külföldi turizmus erőteljes bővülése kedvező hatást gyakorol a kiskereskedelmi forgalomra. Vagyis nemcsak az érkező külföldi vendégek növelik a népszerű bevásárlóutcák forgalmát, nem véletlenül évekkel előre kell üzlethelyiségre szerződni, hanem a hazai nagyközönség vásárlóereje is érezhetően növekedésnek indult.

A külföldi turizmus különösen a belvárosi high street lokációkban támogatta a kiskereskedelmet, sőt, jó hír, hogy a nemzetközi vendégéjszakák száma 7,5 százalékkal nőtt éves alapon 2025-ben. Ehhez kapcsolódik, hogy a 2025-ben történelmi csúcs született a Budapest Airporton, hiszen a repülőtéren 19 millió utas fordult meg, ami az eddigi legmagasabb éves forgalom a 75 éves légi kikötő történetében.

Kapcsolódó

2025-ben – a 4,9 százalékos reálbér-növekedéssel párhuzamosan – a teljes kiskereskedelmi forgalom volumene 2,9 százalékkal emelkedett. Ha pedig a tavalyi decembert nézzük, akkor a KSH friss adatai szerint az országos kiskereskedelem forgalom volumene 3,5 százalékkal nőtt.  Az egy főre jutó vásárlóerő 2025-ben 12,3 ezer euróra emelkedett, ami 6,5 százalékos növekedést jelent 2024-hez képest, meghaladva az átlagos inflációt, részben az erősebb euró/forint árfolyam hatására. 

Az egyes termékcsoportokon belül érdekes tendenciákat figyelhetünk meg, hiszen miközben a ruházati és lábbeli szegmens növekedése elmaradt az átlagtól, addig az egészség-szépségápolási termékek és az e-kereskedelem voltak a növekedés fő hajtóerői, mondta piaci áttekintésében Csörgő Anita, a Colliers kiskereskedelmi üzletág vezetője.

Belvárosi sétálóutcákban nőttek a bérleti díjak

A kiskereskedelem egyes szegmenseit és lokációit tekintve a népszerű bevásárlóutcákban a prime high street bérleti díjak jelentősen emelkedtek 2025-ben az erős kereslet hatására, különösen a Váci utcában és a Fashion Streeten, ahol a 100-200 m2-es üzlethelyiségek átlagos bérleti díja 160 euró/m2/hó, egyes esetekben akár 200 euró/m2/hó szintet is elért. Ez 20 százalékos növekedést jelent a 2023-2024-es időszakhoz képest. 

Tíz új bérleti szerződés született az Andrássy úton, többségük 2026 nyaráig megnyílik (Samsonite, Missoni, Longines, WKruk, Massika, átköltöző MaxMara, valamint két luxus multibrand üzlet). Az üresedés csökkent, ami további bérletidíj-emelkedést vetít előre. A bérlők egyre proaktívabban meghosszabbítják szerződéseiket, gyakran 2-3 évvel a lejárat előtt. 

Emellett azonban az F&B szektor aktivitása 2025-ben mérséklődött a kiemelkedően erős 2024-es év után, nem véletlenül most az üzemeltetők elsősorban a hatékonyságjavításra koncentrálnak. Jelenleg erős kereslet mutatkozik drive-thru gyorséttermi egységek iránt (KFC, Burger King, Starbucks, Simon’s Burger, Bellozzo, Popeye’s). 

Továbbá jó hír, hogy csökken az üresedés a másodlagos bevásárlóutcákban is, többek között a Nagykörút és Váci utca környéki utcákban, ahol szolgáltató jellegű bérlők, sport- és diszkont divatmárkák jelennek meg. Kérdéseket vet fel viszont az Airbnb-szabályozás hatása a VI–VII. kerületben működő vendéglátóhelyekkel kapcsolatban, itt majd a közeljövőben láthatjuk a fejleményeket.

Retail parkok offenzívában

A plázaépítési bumm lendülete már a 2008-as válság idején megtört, pedig addig sorra húzták fel a bevásárlóközpontokat Budapesten és a nagyvárosokban, de az igazi csapás a plázastop bevezetése volt a szektorban 2012-ben. Akkortól 300 m2-nél nagyobb kiskereskedelmi egységet építeni csak egyedi engedéllyel lehetett, ám azóta csak romlott a helyzet. 2018-ban ugyanis a plázastop bekerült a magyar építési jogba és megmaradt az engedélyköteles eljárás a nagyobb (400 m2-t meghaladó) kereskedelmi létesítményekre. 

Majd tavaly elérkezett a plázastop szigorítása, amely már nemcsak építésnél, hanem tulajdonos- vagy bérlőváltáskor is külön engedélyhez köti a 400 m2-nél nagyobb napi fogyasztási cikket árusító kereskedelmi egységeket. Ezt sokan úgy értelmezik, hogy a kormányzat az új belépők és a tulajdonosváltások fékezésével stabilizálja a már bent lévők helyzetét.

Ez azért fontos, mert a COVID-19 után a hazai retail szektorban a kiskereskedelmi parkok szerepe felértékelődött többek között a könnyebb megközelíthetőség és a parkolás miatt. Miközben a városi plázáknál a megújulás, ráncfelvarrás és fenntarthatóság került előtérbe, addig a parkok esetében újabb központok építése van napirenden, sőt, az ingatlanbefektetési volumenben is szerepet játszanak.

A plázastop tavaly szeptemberi módosítása jelentős bizonytalanságot okozott a kiskereskedelmi parkok piacán, több fejlesztés a 2026-os országgyűlési választásokig felfüggesztésre került. Ennek ellenére a retail parkok továbbra is keresettek, különösen a diszkont és élelmiszerláncok, az FMCG-márkák és az egészségügyi és fitnesz szolgáltatók körében. 

A retail parkok fő előnyei továbbra is az alacsonyabb bérleti és üzemeltetési, valamint az alacsonyabb építési költségek, a költséghatékony működés és a válságállóság. Az árréskorlátozások és különadók azonban megnehezítik az üzleti tervezést, amelyek alacsonyabb elérhető bérleti díjakat és tulajdonosi engedményeket okoznak, tette hozzá Csörgő Anita.

2025-ben csak egy retail park nyílt meg (Dera Park, Szentendre), de 2026–2027-ben négy új fejlesztés is várható Budapest határain kívül. Érdekes összefüggés, hogy az Otthon Start Program által támogatott lakásfejlesztések növelhetik a kiskereskedelmi parkok iránti keresletet az agglomerációban, hiszen sok esetben az erőltetett menetben épülő lakóparkok mentén a szolgáltatási paletta még meglehetősen hiányos, vagyis jelentős a piaci rés a retail eszközosztály számára.

Ez történik a bevásárlóközpontok piacán

Visszatérve a városi plázák piacához, 2025 végén megnyílt a 11 ezer m2-es Zenit Corso Zuglóban, amely inkább városrészi retail központként működik, mint klasszikus plázaként. A márkákat és a szolgáltatási kört tekintve jobban hasonlít valójában a kiskereskedelmi parkok profiljához. Üde színfoltként emelhetjük ki még a Time Out Marketet, amelynek F&B koncepciója 2025 végén sikeresen megnyílt a felújított Corvin Palace-ban. 

Új jelentős fejlesztés nincs a pipeline-ban, kivéve a Duna Plaza teljes újraépítését, amely számos kérdőjel mellett 2029-re várható. Több meglévő bevásárlóközpontban ételudvar-fejlesztések zajlanak, a régebbi központok felújítása és újrapozícionálása szintén folytatódik vidéken és a fővárosban egyaránt. A kereskedelmi forgalom 2025-ben stagnált, ami nyomást gyakorol a bérleti díjakra, miközben a munkaerő- és energiaköltségek csökkentik a kereskedők profitabilitását, foglalta össze a Colliers kiskereskedelmi üzletág vezetője.