Fókuszban a lakáspiac

Kiss Ákos, a Property Market Ingatlanfejlesztő Kft. (Market Csoport) ügyvezető igazgatója

„Az idei év az ingatlanpiacon az óvatos stabilizáció és a minőségi megújulás időszaka lehet, hiszen egyre nagyobb értéke van a kiszámítható, átgondolt és felelősen előkészített fejlesztéseknek. A piac fókusza 2026-ban a hatékony megvalósításra, az integrált működésre, valamint a digitalizációra és az innovatív megoldások alkalmazására helyeződik át.

Kapcsolódó

A lakóingatlan-fejlesztések iránti kereslet erősödése – különösen a megfizethető és élhető lakóprojektek iránt – meghatározó irányt szab az ágazatnak, melyek terén mi is tervezünk újdonsággal nyitni. Emellett az ipari és logisztikai beruházások is stabil pillérként vannak jelen a piacon. A technológiai és szervezeti fejlesztések, az adatvezérelt működés és az új építési technológiák kulcsszerepet játszanak a költségek kontrollálásában és a minőség biztosításában.”

Kép: BudaPart - Property Market

Noah Steinberg, a WING Zrt. elnök-vezérigazgatója

„A WING az elmúlt években tudatosan építette fel diverzifikált, hazai és nemzetközi portfólióját, amely stabil működési alapot biztosít a jelenlegi változékony gazdasági környezetben is. 2025-ben minden üzletágunkban kiemelkedő eredményeket értünk el, miközben párhuzamosan a következő évek növekedését készítettük elő. A lakó-, iroda-, ipari, kiskereskedelmi és szállodai fejlesztéseink kiegyensúlyozott mixe, valamint meghatározó régiós pozíciónk hosszú távon is ellenálló és kiszámítható működést biztosít.

Ezek mentén a WING komoly várakozásokkal fut neki 2026-nak. Magyarországon a korábbi évekhez hasonlóan minden szegmensben aktívak maradunk, ugyanakkor a lakóingatlan-fejlesztéseink egyértelműen fókuszban vannak. Az elmúlt időszakban felépített lakóprojekt-pipeline volumenében és komplexitásában is új szintet képvisel: kiléptünk Budapestről, első vidéki fejlesztésünk Debrecenben indul. Ezzel párhuzamosan tudatosan diverzifikáltuk termékportfóliónkat: a LIVING a prémium szegmensben is megjelent a Mártonhegyi Villaparkkal. Idén összesen 8 lakóprojektben közel 1500 lakást fejlesztünk.

Úgy látjuk, hogy professzionális csapattal, gondosan előkészített projektekkel és fegyelmezett működéssel a WING 2026-ban is vezető szereplője marad a hazai és a közép-európai ingatlanpiacnak. Stratégiánk továbbra is a fenntartható, innovatív és diverzifikált portfólióépítés. 2026-ban is sikeres tranzakciókkal, minőségi fejlesztésekkel és piacbővítéssel tervezünk.”

Kép: Liget Center - WING

Dr. Hüse István, az Indotek Group ingatlanfejlesztési igazgatója

„2026-ban a lakásfejlesztési piac szempontjából továbbra is az lesz a kulcskérdés, hogy az előkészítés alatt álló projektek közül melyek jutnak el ténylegesen a megvalósításig, azért, mert a kínálat alakulása lesz a meghatározó az árak – és az árakon keresztül a kereslet – szempontjából. Ha a lakásvásárlást ösztönző állami programok fennmaradnak, akkor a lakásigény tartósan magas maradhat, így az esetleges problémákat alapvetően a kínálati oldalon kell majd keresni. 

A kínálat bővítése vonatkozásában érdemi változást nem egyedi társasházakkal, hanem nagy léptékű, több száz lakást magukban foglaló fejlesztésekkel lehet elérni, ezért kiemelt szerepe lehet a rozsdaövezeti és a városnegyed-léptékű beruházásoknak, ahol a lakás már nem önálló termék, hanem egy komplex városfejlesztés része. Ezeknél a projekteknél az infrastruktúra, a közösségi területek és a szolgáltatások kialakítása legalább olyan fontos, mint maga a lakásállomány. Továbbra is kiemelt jelentőségű szempont a megfizethetőség, ami számomra azt jelenti, hogy egy összetett fejlesztést nagy körültekintéssel, valós piaci igények alapján kell megtervezni mind a műszaki tartalom, mind a finanszírozás, mind az ütemezés, mind a kockázatok szempontjából. 

2026-ra az energiahatékonyság és az alacsony üzemeltetési költség egyértelműen alapelvárássá vált, így ezen szempontokat már nem lehet opcióként kezelni. Az állami lakhatási programok irányt mutathatnak, de a tényleges kínálatbővítés valójában továbbra is a piaci realitásokon, illetve a piaci szereplők hitén, bizalmán és kapacitásán múlik. A legnagyobb kockázatot most is a szabályozási környezet stabilitása jelenti. Mindezek alapján 2026-ot összességében inkább a stabilizáció, illetve az óvatos bővülés, és nem a hirtelen felfutás évének látom.”

Kép: Indotek Group

A szálloda hasít, a logisztika új impulzust kaphat, az iroda konszolidációs pályán halad

Gereben Mátyás MRICS, a CPI Hungary Country Managere

„Erős évet zárt a budapesti hotel- és retail piac, az irodaszegmens stagnálást mutat. A budapesti hotelüzletág 2025-ben kimagasló teljesítményt nyújtott, a turisztikai mutatók top szinteket értek el, és jelenleg úgy látjuk, hogy 2026-ban is hasonló piaci környezetre számíthatunk. Budapest turisztikai vonzerejének erősödése egyértelműen visszatükröződik a szállodák kihasználtsági mutatóiban. Az occupancy és a GOP egyaránt növekvő pályán mozog a város turisztikai teljesítményével összhangban. Az új szálloda fejlesztéseink is gyorsan beváltották a hozzájuk fűzött reményeket. A 2025-ben megnyitott Mamaison Hotel Chain Bridge és a Mamaison Vibe Hotel Downtown már a nyitás évében kiemelkedő eredményeket hozott, ami jól mutatja, hogy a minőségi budapesti szállodai kínálatra továbbra is erős a kereslet.
 
A bevásárlóudvarainkat magas bérbeadottság, növekvő kosárméret és forgalomarányosan emelkedő bevételek jellemzik. A STOP SHOP bevásárlóparkok teljesítménye 2026-ban is megbízható maradhat, amit a jelenlegi, 98 százalékos kihasználtság is alátámaszt. Ennek eredményeként a CPI további fejlesztések mellett döntött: a salgótarjáni STOP SHOP 2028 tavaszán nyitja meg kapuit a nagyközönség előtt.
 
Az irodapiacra ugyanakkor visszafogottabban tekintünk. 2026-ban az irodaszegmens komoly kihívásokkal néz szembe. A makrogazdasági és geopolitikai bizonytalanságok, a csökkenő kereslet, valamint a nemzetközi vállalatok számának mérséklődése mind érezhető hatással lesznek a bérbeadásra. Összességében továbbra is látunk lehetőséget a magyarországi ingatlanpiacban, ugyanakkor kiemelt fókuszt kap a működésünk folyamatos optimalizálása. A piaci környezethez való gyors és hatékony alkalmazkodás kulcsfontosságú a versenyképességünk fenntartásához.

Kép: Stop Shop Salgótarján - CPI

Kemenes László, a Panattoni Hungary ügyvezető igazgatója

„A gazdasági elemzők által 2026-ra prognosztizált mérsékelt gazdasági növekedést és kis mértékben csökkenő inflációt figyelembe véve, „megfontolt előrehaladás” várható a kereskedelmi ingatlanok piacán. Az ipari ingatlanok haszonélvezői lesznek az exportot is élénkítő nagyberuházások 2025-re tervezett, de végül csak idén történő beindulásának (pl. BMW, CATL, BYD), még ha ezek kisebb hatással is jelennek meg 2026-ban. A magyar ipari ingatlanpiac sajátja a kereslet nagy mértékű autóipari kitettsége, ugyanakkor Debrecen, Kecskemét és Szeged környékén épp az autóipari beruházások és a beszállítói láncok hozhatnak további fejlesztési hullámot. Ezt a kitettséget a fogyasztást befolyásoló gazdasági intézkedések (pl. árrésstopok kivezetése) egyhíthetik és egyúttal élénkíthetik a beruházási kedvet a kereskedelmi ingatlanok piacán.
 
Az év elején a budapesti agglomerációban még érezhető marad a kialakult ipari ingatlan túlkínálat és a 10 százalék feletti üresedés. Míg Nyugat-Európában már tetten érhető a kereslet élénkülése, itthon 2026 második felében számítunk hasonló elmozdulásra. A bérlői oldalon a spekulatív raktárak iránti érdeklődés a kínálat mérséklődése miatt csökkenhet, miközben a hosszú távú, testreszabott build-to-suit projektek kiszámíthatóbbak, és befektetői szemmel is vonzóbbak maradnak. A befektetőknél jelenleg kivárás tapasztalható – részben a 2026-os országgyűlési választások miatt –, de a második félévre élénkülés várható. Ennek megfelelően a Panattoni 2026-ban 2–3 új fejlesztés indítását tervezi, amelyek megvalósulása már inkább 2027-re tolódhat. A növekedést egyre inkább a magas műszaki tartalmú, gyártáshoz kapcsolódó, illetve ESG-szempontból „alapnak” számító, zöld megoldásokat integráló ipari ingatlanok iránti igény húzza majd.”

Kép: Üllői Logisztikai Központ - Panattoni

Mazzá Fabrizio, a HB Reavis magyarországi vezetője

„2026 küszöbén a budapesti irodapiac a korrekciós időszakot követően fokozatosan a stabilizáció irányába mozdul el, a kihívásokkal teli évek után. A bérbeadási aktivitás továbbra is elmarad a hosszú távú átlagtól, elsősorban a szerződés megújítások és a terület-optimalizálások dominálnak, nem pedig az érdemi bővülések. A hibrid munkavégzés tartósan beépült a vállalati kultúrákba, ugyanakkor az otthoni munkavégzés intenzitása fokozatosan csökken. 

Budapesten az irodai jelenlét már eléri a járvány előtti szint 65–70 százalékát, szemben a két évvel ezelőtti 55–60 százalékkal, ami lassú, de egyértelmű visszatérést jelez a munkahelyekre. Ennek eredményeként a bérlők egyre kevésbé a területcsökkentésre, sokkal inkább a minőség, a hatékonyság és a munkavállalói élmény javítására fókuszálnak. A kereslet mindinkább az ESG-kompatibilis, energiahatékony és rugalmasan alakítható épületek irányába koncentrálódik. A prémium irodaházak továbbra is felülteljesítenek, míg a másodlagos állomány esetében magasabb üresedés és egyre erősebb újrapozicionálási kényszer tapasztalható. 

A kiskereskedelmi szegmensben a prémium lokációk teljesítenek jól, melyek közül kiemelkedik az Agora, ahol a COVID óta az egyik legaktívabb kiskereskedelmi bérbeadási teljesítményt regisztráltuk. Összességében 2026 a konszolidáció éve lehet, amelyet a fegyelmezett kereslet, az otthoni munkavégzéstől való fokozatos elmozdulás, valamint a minőség és a hosszú távú ellenállóképesség előtérbe kerülése határoz meg. Bérbeadóként és üzemeltetőként idén is elkötelezettek leszünk abban, hogy kiváló szolgáltatásokat nyújtsunk, és biztosítsuk bérlőink folyamatos elégedettségét.

Kép: Agora Budapest - HB Reavis