A másik nagy csoport, évente több ezer esetben fordul elő, hogy a bérbeadó tulajdonos a nem fizető bérlőt zárcserével/közművek lekapcsolásával próbálja „elüldözni” ahelyett, hogy jogszerű eszközöket venne igénybe a kintlévőségéhez való hozzáféréshez és a bérlő ingatlanból való eltávolításához. Ne feledjük, a nem fizető bérlőt is megilleti a birtokvédelem.

Az is jellemző, hogy a tulajdonos nem fordított kellő figyelmet a gyorsan és hatékonyan kikényszeríthetővé és végrehajthatóvá tehető bérleti szerződés előkészítésének és kidolgozásának, esetleg „feketén”adta bérbe ingatlanát – húzta alá Kajó Cecília.

A másik, korábban említett csoport, és évente több ezer ügy van belőle, hogy a válófélben lévő, még egy ingatlanon élő, de már nagyon megromlott viszonyban lévő házastársak egymást kölcsönösen, felváltva zárják ki ingatlanból, de ezt a magyar jog tilos önhatalomnak nevezi.

Évi 1500 jegyző birkózik az ügyekkel

A jegyzők közt nagyon eltérően oszlanak meg az ügyek. A nagyvárosok és a fővárosi kerületekben akár évi több száz ügy folyik, és akadnak „szerencsések”, akik előtt alig-alig vannak ilyen eljárások.

A kérelmek többsége egyébként egyértelműen nem birtokvédelmi ügy, csak a birtokvédelem köntösébe burkolják a felek, illetve elsősorban a jogi képviselők.

  • Elutasított ügyek egy évben: 4000
  • Helyt adó döntések egy évben: 2000
  • Jegyzői döntések elleni keresetlevelek: 500

A keresetlevelek relatíve alacsony számánál érdekes, hogy ez a jegyzői döntések hatékonyságát jelenti, vagy pusztán azt, hogy a felek már belefáradtak az ügyintézésbe és nem akarják az egyébként rossznak tartott döntést elvinni bíróság elé). Mindezek csak számok, de ha tudjuk, hogy évente átlagosan 6000 dologi jogi per indul, ebből a birtokperek száma pedig átlagosan 2000, akkor nyilvánvaló, hogy a jogalkotói célok közül egy, a bíróság tehermentesítése tökéletesen teljesül.

Nem is jegyzőre tartozik az egész probléma

A birtokvédelem köntösébe bújtatva emberek ezrei próbálnak más szervekre és eljárási utakra tartozó problémákat megoldatni a jegyzővel, mert azt gondolják, hogy ez olcsóbb, hatékonyabb, gyorsabb, mint a szomszédjogi per vagy a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) eljárása.

Ez például a szomszéd által felszerelt magáncélú kamerarendszerek esetében nem így van. Ha az ugyanis álkamera, akkor ott a megfigyeltség érzetét kell összevetni a másik fél biztonság érzetével egy szomszédjogi per során, vagyis a vita gyorsan eldönthető.

Ha pedig működő, rögzítő és adattovábbító rendszerről beszélünk, akkor ott világosan jogszerűtlen adatkezelés zajlik, tehát egyértelműen az adatvédelmi hatósági eljárás az út és a NAIH az eljáró szerv.

A közművek lezárásának kényes kérdése

Vitákat szokott generálni a szakmában, hogy a közművek lezárása „elüldözési célból” megalapozhat-e birtokvédelmet (hiszen elvileg a birtoklást, azaz a hatalom alatt tartást nem befolyásolja), illetve hogy a Ptk. szerinti úgynevezett eredeti állapot helyreállítása birtokvédelem keretében valóban azt jelenti-e, hogy valaki működő közművekkel együtt bérelte ki anno az ingatlant (vagyis ez volt-e az eredeti állapot). Hiszen ki bérel ezek nélkül lakást?

Megtörtént eset, hogy a bérlő kibérelte egyrészt a működő közművekkel rendelkező lakást, életvitelszerű lakhatás céljára. Ám kereskedelemmel is foglalkozott, ezért kibérelte a társasházban található, a nem fizető bérlő miatt lekapcsolt közművekkel rendelkező lakást is raktározásra – mert utóbbi, közvetlen az általuk használt lakás mellett volt.

Ha ezeket a raktározási célú lakásokat nem fizetik, és például birtokvédelemért folyamodnak a jegyzőhöz, hogy kapcsoltassa vissza a közműveket, nem igazságtalan (és szakmailag is rossz) döntés-e, ha a jegyző birtokvédelem keretében megteszi ezt a lépést? Kajó Cecília szerint ez egy hibás döntés lenne.

A nem fizető bérlő közművek kikapcsolásával történő elüldözése nem birtokvédelmi kérdés, hanem szomszédjogi, mert nem a birtoklást, hanem a használatot korlátozza (anyagi jogi oldalról).

Továbbá, ténykérdés helyett bőven jogkérdésen alapul – szerződésszegés (a jegyzőnek jogkérdést nem kell vizsgálnia).

Valamint, az eredeti állapot bizonyítása körében általában szerződés és birtokbaadási jegyzőkönyv készítése nélkül bérbe adott ingatlanoknál nem világos, hogy a bérlő beköltözése időpontjában valóban rendelkeztek-e működő közművekkel.

Sokak szerint a szakmában is „alap”, „köztudomású tény”, hogy ingatlant működő közművekkel bérlünk, ám ez azért nem ilyen automatikus tény – mutatott rá végezetül a szakember.