A felmérések szerint a magyar felnőtt lakosság egyötöde albérletben lakik és a szokásos kauciók miatt milliárdok lapulnak a bérbeadóknál. A kaucióból szokásjogi gyakorlat alapján 2-3 havit szoktak elkérni a bérbeadók, a túlzott mértékű óvadékot pedig mérsékelheti a bíróság.
„A felek egymás közötti megállapodásának azért van nagy
jelentősége, mert felülírja a Polgári törvénykönyv úgynevezett diszpozitív
szabályait” – mondta el az Economxnak Mikó Attila. A szakjogász szerint a
törvény alapján a rendszeresen felmerülő karbantartási és egyéb kisebb
költségek tekintetében a bérlő tartozik helytállási kötelezettséggel, míg a nagyobb,
például egy fűtésrendszer felújítási karbantartásért a bérbeadó.
Az óvadék az ingatlan állagának megóvásának érdekében nyújt
bizonyos fokú megnyugvást a bérbeadók számára, így amennyiben a bérleti
szerződésnek valamint a törvénynek megfelelő költségeket nem állja a bérlő,
vagy nem tesz eleget fizetési kötelezettségének úgy a bérbeadó a követelését
kielégítheti az óvadékból.
Főszabályként – a természetes elhasználódás alóli kivétel
fenntartásával –- a bérlőnek olyan állapotban kell visszaadni az ingatlan
birtokát, amilyen állapotban azt átvette bérbeadótól. Javasolt, hogy az állapot
könnyebb bizonyítása érdekében a felek készítsenek képeket az ingatlan
átadásakor, hogy utóbb elkerülhető legyen az állapotból fakadó vita.
Tovább nőhet az
albérletben lakók száma
Az OTP Bank felmérése szerint a magyar felnőtt lakosság
egyötöde albérletben lakik, 7 százalék pedig a közeljövőben tervezi, hogy
odaköltözik. A megkérdezettek közel fele párban osztozik a lakáson, közel
harmaduk pedig kettő vagy még ennél is több társbérlővel él együtt. A válaszadók
77 százalékánál pedig felmerül a lakással kapcsolatos közös költségek
megosztása.
A lakás másokkal való megosztása nem minden esetben egyéni
preferencia, az albérlők 18 százaléka ezzel, illetve a kényelmesnél valamivel
kisebb lakás bérlésével igyekszik spórolni a lakhatásán – például, többen
laknak egy szobában, vagy egy légtérből áll szinte az egész lakás.
Ilyenkor van lehetőség
bírósághoz fordulni
Hogy mekkora összeget kell letennünk biztosítékként adott
tárgy bérlésekor, függ annak mivoltától. Albérlet esetén általában ez a bérleti
díj 2-3-szorosa, de az ingatlan berendezésének értékétől függően ez akár
magasabb összeg is lehet.
Abban az esetben, ha az óvadék összege több mint a havi bérleti díj 3-szorosa, a bérlőnek lehetősége van a bírósághoz fordulni.
Ekkor megvizsgálnak minden olyan tényezőt, ami befolyással
lehet a kaució mértékére és amennyiben ezek nem indokolják az átlagnál magasabb
biztosítékot, úgy a bíróság mérsékelheti azt.
Ellenkező esetben, az ingatlanban lévő értéktárgyak
mennyisége alapján a bíróság jogszerűnek ítélheti meg a bérbeadó által
meghatározott magasabb összeget, amelyet így a bérlő köteles kifizetni, ha
aláírja a szerződést.
Ez jár vissza az
óvadékból
Mikó Attila kiemelte: a kauciót a köznyelv hívja ekként,
jogi megnevezése óvadék. A Polgári törvénykönyv úgy fogalmaz, hogy pénzen és
értékpapíron alapított óvadék kézizálogjogként alapítjuk, ennek megfelelően
pedig a kézizálog szabályai szerint a követelés jogosultjának birtokába kerül,
és azt vagy a zálogjogosult maga, vagy harmadik személy őrzi.
Ebből fakadóan nem lehet azzal érvelni ilyen esetben, hogy a
bérleti szerződésnek megfelelően átadott óvadékból a jogosult nem kereshet
esetlegesen fennálló követelése érvényesítésének érdekében kielégítést, mert
nem keletkezett volna közöttük erre irányuló jogviszony. Épp ellenkezőleg.
Ennek ellenére a bérbeadó követelése kielégítését követően a fennmaradó óvadék mértéke, amennyiben a szerződésben ettől nem térnek el, visszajár a bérlő részére.
A túlzott mértékű óvadékot a bíróság mérsékelheti, így
amennyiben jogvitára kerül sor a bíróság előtt az erre irányuló kérelmet
jeleznie kell a bérlőnek – hangsúlyozta végezetül a szakjogász.
Visszatartható az
óvadék?
Amennyiben a bérlő a rendeletetésnek megfelelően használja
az ingatlant, úgy annak állapotromlására nem használható fel a kaució. A
szerződéskötéskor ennek ellenkezőjéről is megállapodhat a két fél.
Gyakran adódik konfliktus abból, hogy mi számít olyan állapotromlás, ami a rendeltetésszerű használatból ered. Ennek elkerülése érdekében érdemes a bérleti szerződés megkötésekor egy átadás-átvételi jegyzőkönyvet is írni, ami részletesen tartalmazza, hogy az ingatlan és ingóságok, vagy gépjármű milyen állapotban került átvételre.
