A szakember szerint, amikor ügyvédként azzal keresik meg az
ügyfelek, hogy a kiskorú gyermekük nevére szeretnének ingatlant vásárolni,
általában igyekszik őket erről lebeszélni.
Nagyon fontos a döntés előtt alaposan tájékozódni. Kevés
olyan esetkör van, amikor előnyösebbnek tekinthető a gyermek nevére történő
vásárlás, annak leginkább vagyon elkülönítési okai lehetnek. Viszont annál több
hátránya lehet a későbbiek során, például, ha később mégis szüksége lenne a
szülőknek az ingatlanból származó vagyonra – tette hozzá Fekete Bálint.
Nem szabad elfelejteni, hogy a gyermek nevére vásárolt
ingatlan a gyermeké lesz és azzal a szülők már nem rendelkezhetnek kedvük
szerint. Ehhez a gyámhatóság jóváhagyása szükséges, amelyet csak akkor adnak meg, ha a gyermek érdekben áll az ingatlan eladása.
Amikor nemet mond a
gyámhivatal
Nem áll a gyermek érdekében és így jellemzően megtagadják a jóváhagyást,
ha például a szülők adósságának törlesztése, vagy vállalkozásuk fejlesztése a
célja az ingatlan eladásának.
Szintén fontos szabály, hogy a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) igénylése esetén nem lehet a gyermek a tulajdonos, akire nézve a kedvezményt igénybe veszik, kivéve, ha öröklés következett be.
Értékesítés esetén az eladásból származó összeg szintén a
gyermeké marad. Ha másik ingatlant vásárolnak belőle, akkor azzal arányos
tulajdoni hányadot kell szereznie a gyermeknek is az új ingatlanban.
A haszonélvezeti jog
nem akadálya az eladásnak
Ugyancsak nem szabad elfelejteni, hogy a gyermek egyszer fel
fog nőni és önálló döntéseket fog hozni. Sokan úgy gondolják, hogy a holtig
tartó haszonélvezeti jog elegendő védelmet nyújt a szülőknek életük végéig – figyelmeztet az ügyvéd.
Azonban önmagában a haszonélvezeti jog nem akadálya az ingatlan
eladásának vagy megterhelésének, így akár az is előfordulhat, hogy a gyermek
eladja vagy hitelt vesz fel az ingatlanra a szülők akarata ellenére.
Érdemes a haszonélvezeti jog mellett elidegenítési és terhelési tilalommal is biztosítani az ingatlant, ha a szülők mindenképpen a gyermek nevére szeretnének vásárolni.
Közös szülői felügyeleti jog esetén a 14. év alatti
kiskorúak helyett a szülők együttesen írják alá az adásvételi szerződést,
amennyiben tehermentesen szerzi meg a kiskorú az ingatlant. A gyámhivatal
jóváhagyására akkor van szükség, ha például nem tehermentesen szerzi meg az
ingatlant a kiskorú és a megterhelés nem csak abban nyilvánul meg, hogy a
szülők javára alapítanak haszonélvezeti jogot, hanem mondjuk hitelt is igénybe
vesznek a vásárláshoz.
A 14. életévét betöltött kiskorú korlátozottan
cselekvőképesnek minősül, így a jognyilatkozatához a törvényes képviselő(k)
hozzájárulására van szükség, tehát ilyenkor a gyermeknek és a szülőknek is alá
kell írniuk a szerződést.
Eltérő földhivatali gyakorlat
Fekete Bálint szerint látni eltérő gyakorlatot az egyes
földhivatalok közt abban, hogy kérik-e eseti gyám kirendelését, ha a szülők
vagyonából történik a vásárlás és ezzel egyidejűleg a saját javukra
haszonélvezeti jogot alapítanak. Egyes esetekben nem találták szükségesnek,
máskor viszont indokoltnak látták arra való hivatkozással, hogy érdekellentét
áll fenn a gyermek és a szülők között.
A kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzéséhez (például hitelből vásárlás), a kiskorú ingatlanának megterheléséhez, vagy átruházásához minden esetben szükséges a gyámhatóság jóváhagyása.
A gyámhatóság feladata, hogy a kiskorú érdekeit vegye
figyelembe a döntéshozatalkor. Csekély a mérlegelési joga a hatóságnak
ezekben az eljárásokban, és ha a legkisebb mértékben is az látszik, hogy
sérülhet a kiskorú érdeke, akkor az adott jogügylethez nem fogja megadni a
hozzájárulást.
Ha nagyobb ingatlant
szeretnének a szülők vásárolni
Sajnos, a szülők sem hoznak mindig racionális döntéseket és
ennek ellenpólusaként fog megjelenni a hatóság. A szakértő szerint gondoljunk
csak bele, hogy adott egy tehermentes ingatlan, amelynek a kiskorú a
tulajdonosa. A szülő viszont eldönti, hogy nagyobbat szeretne vásárolni,
amelyhez viszont hitelt kell felvennie, mert nincs elegendő önereje.
Egy kisebb, de tehermentes ingatlan áll szemben egy nagyobb, de terhelt ingatlannal. Ha a szülő tudja fizetni a törlesztőrészleteket, akkor előbb-utóbb tehermentes lesz az ingatlan és ez nyilván a kiskorú érdekét szolgálja, ám mi a helyzet akkor, ha mégsem tudja fizetni és egy későbbi végrehajtási eljárás során azt is elveszíti, ami előtte az övé volt?
Életszerű az a példa is, amikor a szülőnek később mégis
szüksége lenne az ingatlanba fektetett pénzre, ami már a kiskorú nevén van. A
szülő gondolhatja azt, hogy ő adta és az akár vissza is jár neki, amikor ő
gondolja, viszont a jogszabály másként rendelkezik. Ami a gyermeké, azt már
csak úgy visszavenni tőle nem lehet.
Az eseti gyám
kirendelése
Vannak olyan esetek, amikor a szülők nem járhatnak el a
gyermek törvényes képviselőjeként. Ilyenkor eseti gyám kirendelésére van
szükség. Jellemzően ez akkor szokott előfordulni, ha a szülő és a gyermek
egymással kötne szerződést és a gyermek vevőként a szülő pedig eladóként kíván
szerződést kötni, vagy mindannyian szerződő felek az adott szerződésben.
Ezt a szituációt érdekellentétnek tekinti a jogszabály, így
a gyermek érdekeinek képviseletére eseti gyám közreműködését teszi szükségessé.
Olyan esetben is elengedhetetlen az eseti gyám kirendelése, amikor a törvényes
képviselő valamely tényleges akadály miatt nem járhat el.
A kiskorú ingatlanának eladásához szükséges a gyámhatóság jóváhagyása. A jóváhagyás iránti kérelemhez mellékelni kell egy 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt vagy értékbecslést is.
Tekintettel arra, hogy részben a kiskorú vagyonából történik
a nagyobb ingatlan vásárlása, ezért ehhez az ügylethez is szükség lesz
gyámhivatali jóváhagyásra és az érték alátámasztására. Nincs akadálya annak,
hogy közös tulajdonba kerüljön a kiskorú például a szülőkkel, akik saját maguk
is tulajdonosok kívánnak lenni az új ingatlanban, azonban a kiskorú tulajdoni
hányadát a bevitt vagyonnal arányosan kell meghatározni, mivel ezt vizsgálni
fogja a hatóság a jóváhagyási eljárás során.
Ha tehát eladásra került a kiskorú ingatlana 30 millió
forintért és abból egy 60 millió forint értékű ingatlant vásárolnak, akkor az
új ingatlanban legalább 50 százalékos tulajdoni hányaddal kell rendelkeznie a
kiskorúnak.
