Újrapozicionálják a plázákat

Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!

Három kereskedelmi központ nyitását jelentették be 2011-re Budapesten: az 59 ezer négyzetméternyi kereskedelmi területű KÖKI Terminálét, a  12,5 ezer hasznosítható négyzetmétert kínáló CET multifunkciós központét és a műemléki környezetben bevásárlóközpontként újjászülető, 11 ezer négyzetmétert kínáló egykori Tőzsdepalotáét, vagyis  a Váci1 üzletházét. Lapzártánkkor egyedül a KÖKI megnyitására fogadtunk volna komolyabb összeggel, a Váci1-ről mindössze annyit közölt a fejlesztő Orco, hogy lépcsőzetes nyitást terveznek, részleteket azonban nem árultak el, s nem kommentálták az időközben a Colliers által kiadott elemzésben szereplő menetrendet sem, amely szerint a ház az első három szinttel lép piacra 2011 őszén, a további emeleteken pedig 2012 őszétől költhetik a pénzüket a betérők.

A Duna-parti üvegbálnaként is emlegetett, a Porto Investment által fejlesztett CET projekt pedig az ellehetetlenülés felé csúszik. Honlapja ugyan hamarosan bekövetkező nyitással kecsegtet, ám ennek részletei helyett a napi hírek a beruházó és a megbízó főváros csatározásairól szólnak, az épületet a főváros még nem vette át, nincs használatbavételi engedélye, a Porto augusztus végén mondta fel a szolgáltatási szerződést a fővárossal,  s híreink szerint a bérbeadás sem áll fényesen, az aláírt szerződésekből kiindulva 40 százalék körüli lehet a foglaltság. Mindemellett az épület fő bérlőjének, a CET Eventnek a területén még el sem kezdődött  a helyiségek kiépítése, ami szakértők szerint minimum négy-öt hónapot vesz igénybe, vagyis 2012 tavaszánál előbb akkor sem várható nyitás, ha sikerül elsimítani a konfliktusokat és bérlőt találni a fennmaradó helyekre.
Ami azért sem könnyű, mert éppen az eredeti koncepcióban szereplő vendéglátásra a legnehezebb most bérlőket találni, ezt a területet találta legjobban telibe a válság, miközben az éttermek, kávézók  igénylik a legnagyobb, legdrágább beruházást - mondta a Napi Gazdaságnak Pál Erika, a Jones Lang LaSalle kiskereskedelmi üzletágának vezetője.

A Váci1 nehézségeit az általános piaci helyzet mellett az épület adottságai jelenthetik, Kelet-Közép-Európában nem működik a sokemeletes kereskedelmi központ modell, már a második szintre is nagyon nehéz felcsábítani a bérlőket, ennél feljebb pedig még töredék bérleti díjért sem költöznek - teszi hozzá a szakértő. Bonyolítják a helyzetet, akadályozzák a szintek átláthatóságát a műemlékvédelmi előírásokból fakadó kötöttségek is, így azok az elemek, amelyek az épület exkluzivitását adják, egyúttal a hasznosítást nehezítik. A belváros egyébként amúgy sem könnyű terep a parkolás megoldatlansága miatt, a budapestieknek, talán a fiatalok kivételével, kevés idejük van félnapos shoppingolásokra - fogalmaz Pál Erika, ami viszont arra figyelmeztet, hogy a bérlői mix célcsoportja a 25-ös, maximum 30-as korosztály legyen.

Új szereplőket egyébként is nehéz a piacra csalni, a nemzetközi márkák nagyon figyelik a gazdaságot, s nem könnyű az egy főre jutó keresetet, a fizetőképességet és terjeszkedési lehetőségeket firtató boardjaik előtt megmagyarázni, hogy miért is érdemes Magyarországra jönniük - fogalmaz Pál Erika. Semmilyen márka nem akar csupán egyetlen városban jelen lenni, és pontosan tudni akarja, hogy az első budapesti boltok után hova léphet tovább a következő tíz évben. A lengyel piac előnye többek között éppen abból fakad - fűzi hozzá -, hogy Varsón kívüli további félmilliós városok kínálnak piacot a kereskedőknek.

A kereskedelem visszaesése és az árfolyamváltozások rákényszerítik a bérlőket a minél jobb kondíciók kiharcolására, így ma már rendszerint az ő kéréseikkel indulnak a tárgyalások. Ragaszkodnak a többmilliós üzletkialakítási hozzájárulásokhoz, a lépcsőzetes és a  forgalomarányos bérleti díjakhoz, amit nagyon nehéz keresztülvinni, leginkább a finanszírozó feltételei miatt - mondja Pál Erika. Az új központok a telítettség érdekében nagyon sok mindenre hajlandók, és a top bevásárlóközpontok kivételével a működő plázákban el is lehet érni engedményeket.

Az Árkád, a WestEnd, a Mammut és az Allee tartja élvonalbeli pozícióját, az üres helyekre csak akkor lehet bekerülni, ha a kereskedő beleillik az általános koncepcióba - hangsúlyozza Pál Erika, hozzátéve, hogy az éllovasokhoz a MOM Park is kezd felzárkózni, felújítását követően. A Mammutra most is várnak olyan márkák, mint a H&M, a Peek & Cloppenburg vagy az Inditex-csoport, csak nincs akkora hely, mint amekkorára a standardok szerint ezeknek a kereskedőknek szükségük van. A tízéves bérleti szerződések lejártával egyébként nálunk is kezd elterjedni az a nemzetközi trend, mely szerint a plázán belül úgy próbálják tematizálni a bérlőket, hogy azok erősíthessék egymást.

Több bevásárlóközpontnál  napirendre került a kereslethez igazodva a bérlői mix alacsonyabb szintre pozicionálása - s bár a bérbeadók nagyon nehezen fogadják ezeket a javaslatokat, sokszor nincs más út a fenntartható működtetéshez. Egyre nagyobb szerepet kap egyébként a bevásárlóközponton belül a szórakoztatás, ami arra hivatott, hogy minél tovább benn tartsa a látogatókat. Nehéz azonban feloldani azt az ellentmondást, ami a vendégmarasztaló  helyek bevételtermelő képessége és a tőlük beszedhető bérleti díj, valamint a hely kialakításának beruházási igénye között feszül. A mozi vagy egy vizes alapú kalandpark a fizetőképes keresletet figyelembe véve alig hozhatja be a kialakítás millió eurós nagyságrendű költségét.

Információink szerint a befektetési piacon lényegében az összes pláza jelen van, és a tapogatózás is megindult a négy-öt jobb iránt, azonban a vevők és az eladók elképzelései között még van némi hézag. A DTZ legutóbbi felmérése egyébként a budapesti kiskereskedelmi ingatlanokat a \"forró piac\" kategóriába sorolta, ami az átlagosnál nagyobb hozamokat és jelentős növekedési potenciált tükröz.

Forrás: DTZ