Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A 2004-es csúcs (44 ezer új lakás) után tavaly látványosan csökkent a lakásépítési kedv az egész országban, csupán a főváros számít kivételnek. A használatba vett új lakások száma ugyanis hat százalékkal, 41 ezerre mérséklődött, míg az építési engedélyeké 10 százalékkal, 51 ezerre csökkent. Az építések igencsak koncentráltak, harmaduk a fővárosban valósult meg.
Ráadásul várhatóan a budapesti lendület sem tart ki a végtelenségig, erre utalnak az építési vállalkozások prognózisai és az építési engedélyek számának alakulása. A KSH adatai szerint tavaly január–decemberben a vidéki városokban az egy évvel korábbihoz képest 12 százalékkal kevesebb lakásra és házra kértek használatbavételi engedélyt, míg a községekben 20 százalékos a csökkenés, a fővárosban viszont 21 százalék volt az emelkedés. A következő egy-két év folyamatait jelző építési engedélyek száma is csupán a fővárosban gyarapodott tavaly (+8 százalék), a többi településtípus esetében 1–31 százalékos visszaesésről tanúskodik a statisztika.
Amíg pár éve még szinte homogén lakásépítési szerkezetet eredményeztek a túlnyomórészt lakossági építkezések, országos átlagban ma már a vállalkozások szerepe nem sokkal marad el a lakosságétól. A múlt esztendőben az új lakások 48 százaléka eladásra épült, 49 százaléka saját használatra, a többi pedig bérbeadásra. A kivitelezésben egyre jelentősebb a „profik”, azaz az építőipari kivitelezők szerepe (73 százalék) a lakossági házilagos kivitelezéssel szemben.
Csupán önszabályoz a piac
A csökkenő lakásszám inkább a piac erősödését tükrözi, mintsem a kereslet visszaesését. Bartucz Tamás, az Ingatlanbank-Petro Cartel franchise igazgatója szerint a tőkeerős, igényes vállalkozások továbbra is építenek majd, a kistőkéjű, rövid távú finanszírozásban gondolkodó vállalkozások viszont lemorzsolódnak, mert a vevők ma már jóval igényesebbek.
Az egyre nagyobb számban jelen lévő, jórészt külföldi, tőkeerős beruházók szerint Budapest már elég érett, biztos hátterű piac, így aggodalom nélkül fektetik be a pénzüket ingatlanfejlesztésbe – véli Valkó Dávid. Az Otthon Centrum (OC) Rt. elemzője optimista: a növekvő fővárosi kínálatkoncentráció nem okozhat problémát, az építtetők ugyanis hosszú távú stratégiában gondolkodnak. Valószínűleg itt is működik a piac önszabályozása, csakúgy mint az irodapiacon. Az OC elemzése szerint 2005 végén a már átadott beruházásoknál mindössze 2300 eladatlan lakás volt, szemben a többször felröppenő 8-10 ezres volumennel, ami azonban tartalmazza az építés vagy előkészítés alatt álló lakásokat is. Kispál Sándor, a Magyar Ingatlanszövetség főtitkára szintén nem aggódik a koncentráció miatt, mondván Budapesten arányosan nagyobb a vásárlóerő és a mobilitás is. Vidéken ezzel szemben az emberek nehezebben változtatnak lakhelyet, így jellemzőbb az eladhatatlanság is a lakáspiacon. Valkó szerint viszont időszakos a vidéki visszaesés, idővel élénkülhet a kereslet és a beruházók nem csupán Budapestre koncentrálnak majd.
A garzonok országában?
A vásárlók egyre inkább kicsiben gondolkodnak; az épített lakások átlagos mérete évről-évre néhány négyzetméterrel csökken (tavaly az országos átlag 87, a fővárosi 62 négyzetméteres volt). Budapesten tavaly az új lakások 16 százalékának alapterülete nem érte el a 40 négyzetmétert, 48 százaléka pedig 40–60 négyzetméter közé esett. Az építési formáknál folytatódik a többszintes, többlakásos konstrukciók térnyerése: a fővárosban az új lakások 92, országos átlagban 57 százalékát ilyen formában valósítják meg. Valkó szerint felesleges attól tartani, hogy Magyarország a garzonok országa lesz, inkább bízni kell a piac önszabályozásában, erre alapot ad, hogy már most látszik a valamivel nagyobb lakások iránti igény bővülése. A 62 négyzetméteres fővárosi átlagméret kellemesnek tekinthető, a piacról a mini garzonok eltűntek – jegyezte meg Bartucz. Jóval pesszimistább Kispál, szerinte a kisméretű lakásokból álló, kolóniaszerű lakótelepek 8-10 év múlva lerobbannak az alacsony színvonalú kivitelezés következtében.
Csak a luxus lesz drágább
Az új lakások piacán a szakértők az árak stagnálására számítanak, szerintük a beruházók a növekvő telekárakat, építési és munkaerőköltségeket nem integrálják az árakba, inkább lemondanak a haszon egy részéről. Valkó szerint egyedül a prémium kategóriában és a minőséget szem előtt tartó fejlesztéseknél várható további áremelkedés, hiszen a külföldiek részéről nagy kereslet mutatkozik a luxuslakásokra – itt a négyzetméterárak az év végéig akár a kétmillió forintot is elérhetik. Bartucz szerint az „európaivá tehető”, felújítás előtt álló belvárosi bérházak és a külvárosi kertes házak is jó befektetésnek bizonyulhatnak, 6-8 százalékos hozam érhető el velük.
