Az ingatlanalapok felének még mindig rossz a hozama

Az utóbbi hónapokban az alapkezelők szervezete, a Bamosz statisztikái ugyan még szerény növekedést mutattak ki a hazai ingatlanalapok vagyonában, valójában ez azonban az elért hozamoknak és egyes zártkörű alapoknak  köszönhető. A befektetők ugyanis hónapról hónapra kivontak 1-2 milliárd forintnyi tőkét a nyilvános alapok piacáról.

A nyilvános konstrukciók tőkéjének mintegy felét adó Erste Ingatlan május vége körül kezdett zsugorodni, az akkori 191 milliárd forintról a megtermelt hozamok ellenére október közepére 188 milliárd forintra csökkent a vagyona. Az Erste Euró Ingatlan tőkéje csak szeptemberben lépett a csökkenés útjára, valószínűleg nem függetlenül a forint gyengülésétől, a 300 forintot ostromló euróárfolyamtól, október 11-én így is közel 51 milliárd forint (172 millió euró) volt benne. Az OTP Ingatlan június elejétől tart lassan lefelé, legutóbb 32,5 milliárd forintnál járt. A kisebb konstrukciók közül is több fogyókúrán van, némelyik már sokkal hosszabb ideje.

A csökkenésben kevés szerepe lehet az elért eredményeknek, mert a trend stabil hozamtermelő képességű alapoknál is érzékelhető. Valószínűleg olyan tényezők járultak inkább hozzá, mint a krízishangulat, a kockázatkerülés növekedése, az akciós bankbetétek által támasztott verseny vagy a lakosság növekvő hitelterhei. Az ingatlanalapok hozamai mindenesetre nem túl jók, de legalábbis vegyesek: az utóbbi egy évben például 14 alapból hét hozama volt negatív, két év alatt is ugyanez a helyzet, három év - gyakorlatilag a Lehman-válság - óta pedig 13-ból kilenc volt mínuszos, sőt még öt év alatt is kilencből négy.

A szektor egészének hozamát ábrázolni hivatott BIX index ugyanakkor az október 7-ig eltelt egy évben 5,2 százalékkal ment fel, ebből is látszik, hogy a nagyobb alapoknak jobban megy. Az indexet ugyanis a tőke nagyságával súlyozzák, így a nagyok hozama sokkal nagyobb súllyal esik latba benne. A legnagyobb százalékos veszteségeket felhalmozó, de csak pár száz milliós kis sorozatoké így alig látszik a mutatóban.

Kell-e félni attól, hogy a szektor hasonló likviditási válságba kerül, mint három évvel ezelőtt, a Lehman-csőd után, amikor fel kellett függeszteni a befektetési jegyek visszaváltását, mert a kisbefektetők tömeges menekülésbe kezdtek? A számok egyelőre nem jeleznek ilyesmit, de azt 2008 végén is láthattuk, hogy ha pánik tör ki, akkor nagyon fel tudnak gyorsulni az események, pár hét, sőt pár nap alatt is tízmilliárdok képesek megmozdulni. (Feltételezhető, hogy egy ilyen helyzetben ismét korlátoznák, késleltetnék a visszaváltásokat, hogy az alapkezelők és tulajdonosaik likvid eszközöket tudjanak előteremteni.)

Az Erste Ingatlannál az augusztus végi adatok szerint még a tőke 59, az Erste Euró Ingatlannál 56 százaléka volt likvid eszközökben, és ezek az alapok hagyományosan hitelek nélkül működtek a múltban, így likviditásuk a számok tanúsága szerint szilárd. Az OTP alapja a féléves jelentés szerint nagyobb összegű, bár csökkenő, 22 milliárd forintnyi hitellel rendelkezett, de emellett augusztus végén hatmilliárd forint likvid tartaléka is volt.

A zárt végűvé, azaz lejáratig vissza nem válthatóvá alakított alapoknál a likviditási problémát a lejáratig könnyebb kezelni, legalábbis ha a bevételek fedezik a hitelek visszafizetését. Ilyen a nagyobbak közül az Európa, amely elvileg egy év múlva, 2012 októberében jár le, illetve a Raiffeisen, amelynek kifizetése 2013 májusában esedékes.

A kis alapok közül egyébként kettő hozama jelentős részben azért nagyon gyenge, mert adóügyi vitába keveredtek az adóhatósággal, amely adóhátralékot és adóbírságot állapított meg. Egy alapnál nem tudni biztosan, de valószínűsíthető, hogy egy 107 millió svájci frankos hitel okoz problémákat, de a 120 milliós forinthitel is jelentős kamatterhet jelenthet.