Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
- Mekkora hozamot tudnak elérni ma Magyarországon a klasszikus ingatlanforgalmazó alapok?
- Míg az általuk elért bérletidíj-hozamok 3-4 éve még 10 százalék körül voltak, a legjobb minőségű objektumok esetén a budapesti hozamok ma már csak mintegy 6-7 százaléknál tartanak. Ez alacsonynak látszik, de még így is fél-egy százalékkal magasabb a prágainál vagy a varsóinál. Ugyan várhatóan nem csökken tovább, azonban ezekből az ingatlanhozamokból már nehéz a mostani kamatviszonyoknak megfelelő évi 7-8 százalékos nettó (alapkezelési díjak levonása után számított) hozamot kihozni. Ezt elérni, túlszárnyalni valószínűleg hosszabb távon is csak ingatlanfejlesztésekkel lehet majd, amelynek törvényi korlátai is vannak és az alapok alapvető kockázat-hozam jellemzőit is befolyásolják. Esetleg kisebb mértékben a kezelési költségek csökkentése is segíthet.
- A Biggeorge's-NV 4. alapot "projektfejlesztőnek" is nevezik. Az ingatlanfejlesztések átfutási ideje több év, a nyílt végű alapoknak viszont ehhez képest szinte azonnal ki kell tudni fizetniük befektetőiket. Hogyan sikerült ezt a problémát áthidalni?
- Alapunk az ingatlanforgalmazó kategóriába tartozik. Ennek köszönhetően nyílt végűként működik, míg ingatlanfejlesztő alap ma Magyarországon csak zárt végű formában működhet. Az ötlettől a megvalósításig a projektjeink átfutása 2-4 év, ezért 3-4 éves futamidő alatt nem lenne szabad ilyen alapot indítani. Ennyi időre viszont ma Magyarországon szinte lehetetlen forrást bevonni zárt végű formában, mivel a zárt végű alapok likvid tőzsdei kereskedésének hiánya a legtöbb befektető számára riasztó hatású. Az értékesíthetőség és a rugalmas forrásbevonás lehetőségét szem előtt tartva hoztunk létre inkább nyílt végű alapot.
Ugyanakkor befektetőink hároméves elkötelezettséget vállalnak, amit a forgalmi jutalékok rendszere támogat. Megítélésem szerint a hároméves elkötelezettség is nagy eredmény, cserébe meggyőző üzleti modellt, tiszta stratégiát kellett kínálnunk zömében intézményi befektetőinknek.
- Mit csinál egy projektfejlesztő alap és mennyit hoz ez neki?
- Fejlesztési telkeket vásárol, a piaci igényeket felmérve kialakítja a fejlesztés koncepcióit, ennek megfelelően terveztet, beszerzi a megvalósításhoz szükséges engedélyeket és előkészíti a kivitelezést. Mára a fenti fázisokon túllépett, jogerős építési engedéllyel rendelkező projekteknek likvid piaca alakult ki hazánkban is, így a kivitelezés megkezdését megelőzően a legtöbb esetben az alap értékesíti az immár jelentős hozzáadott értékkel felruházott telket. A hozamban az alapkezelő maximálisan érdekelt, a normál alapkezelés díja ugyanis alacsony, évi 0,5 százalék, ám egy küszöbhozam, a jegybanki alapkamat plusz három százalékpont felett sikerdíj - ami jelenleg évi 10,5 százalék - illeti meg. E küszöbhozam felett hosszú távon 2-3 százalékpontos bruttó eredmény elérésére számítunk.
- Ez nyilván jóval kockázatosabb, mint megvenni egy kész épületet bérlőkkel együtt.
- Kockázatosabb, de nem feltétlenül sokkal. A kockázat itt elsősorban abban testesül meg, hogy a projektek hozzáadott értéke elsősorban az építési engedély rendelkezésre állásakor jelentkezik. Addig az eszközök likviditása korlátozott, pontosabban a hozzáadott érték még a folyamat előrehaladottsága esetén is nehezen realizálható. A leginkább kockázatos kivitelezési és bérbeadási, értékesítési folyamat azonban a legtöbb esetben már nem a mi feladatunk. A befektetésünk zömét a telekérték teszi ki, ennek csökkenése a hazai és nemzetközi tapasztalatok szerint sem valószínű, így az esetleges veszteségnek erős korlátja van. Az eddigi tapasztalatok alapján egy diverzifikált portfólió esetében a legrosszabb eset, ami előfordulhat, ha a telek értéke hosszabb távon sem emelkedik.
- Hogyan működik az említett jutalékrendszer?
- Egyszerűen, a három éven belüli visszaváltások esetében 10 százalékos, afelett nulla jutalékot számolunk fel, de csak akkor, ha fél évvel előtte értesít bennünket a visszaváltásról az ügyfél. Ez a megoldás nagyon hasonló a külföldi intézményi befektetési alapok vagy sorozatok esetében alkalmazott struktúrákhoz. A tőkekiáramlás mellett az alapkezelő a beáramló tőkét is igyekszik kontroll alatt tartani, az alap méretét kibocsátási maximum meghatározásával korlátoztuk 20 milliárd forintban. Ez hitelekkel együtt már 35-40 milliárdnyi befektetés megvalósítását teszi lehetővé. Mivel a telekérték egy jó ingatlanprojektnek csak viszonylag alacsony hányadát teszi ki, ezzel a tőkével már akár egymilliárd eurónyi beruházás előkészítését is felvállalhatjuk.
- Ha ez a piac korlátozott, mivel lehet még előrelépni, mi lenne a következő vállalkozásuk?
- A következő tervünk egy klasszikus ingatlanfejlesztő alap lenne, ehhez azonban szintén túl szigorúak a jogszabályi feltételek, például nem birtokolhatunk projektcégeket. De nemrég felmerült, hogy nemsokára új befektetésialap-törvény készül, ami esetleg 2008 végére megoldaná a problémákat.
- Csak az intézményeket keresik meg alapjaikkal?
- A közeljövőben a privátbanki üzletágban is szeretnénk még tőkét gyűjteni. A klasszikus lakossági üzletágban azonban egyelőre nem látunk fantáziát. Tekintettel arra, hogy független alapkezelőként nincs közvetlen hozzáférésünk egyetlen nagy banki hálózathoz sem, számításaink szerint nem térülnének meg a marketingköltségek és ebben a szegmensben a három-öt éves termékekben való gondolkodás sem tipikus még.
