Viták, sőt, perek is kísérték a kilencvenes évek első felében a Pillér Első Ingatlanbefektetési Alap megalakulását. Az ÁVÜ annak idején tíz – akkori vélekedés szerint túlértékelt – ingatlant apportálva 3,2 milliárdos tőkével alapította meg az első tőzsdére is bevezetett zárt végű ingatlanalapot, amelynek jegyeit kárpótlási jegyért lehetett cserélni. A kárpótoltak egy része kezdetben elégedetlen volt mind a hozammal, mind a Pillér akkor 400 forint körüli tőzsdei árfolyamával. Mára azonban az árfolyam már a névérték körül mozog, a hozamok meghaladják az állampapírhozamokat, így úgy tűnik, a máig ÁPV-tulajdonban lévő alapkezelő, a Prudent-Invest jól sáfárkodott a vagyonnal. Ugyanakkor 2004-ben nem hogy nem nőtt, de a hozamokat is figyelembe véve 0,7 százalékkal csökkent az alap vagyona. A miértre és a közeljövő hogyanjára Virágh Lászlónétól, a Prudent Invest Rt. vezérigazgatójától kértünk választ.
– A Pillér Alap kezelője jó előre, tudatosan felkészült az alap 2005. decemberi megszűnésére, az utóbbi évek beruházásait és az ingatlanok folyamatos értékesítését ennek megfelelően időzítettük. Amire nem számíthattunk: az ingatlanpiac nehéz helyzete, ám a nagy értékű, jól bérbe adott irodaházak iránt most is van kereslet.
– Mi maradt a portfólióban?
– Az ÁVÜ egykori ingatlanapportjából a két legjobb, egyenként is milliárdos értéket képviselő irodaház, a Deák Ferenc utca 10. és az államkincstár által bérelt Alkotmány utca 3. ( együttesen csaknem 9000 négyzetméternyi irodaterülettel), ezenkívül a Prudent Investnek helyet adó, kisebb, Moszkva téri épület, néhány lakás a Várfok utcában és két folyamatban lévő beruházás, mindösszesen 3,66 milliárd forint értékben.
– A 2004. decemberi állapot szerint az alapnak alig van pénze, mindössze 7 millió forint. Miből finanszírozzák a február 15-i, 160 milliós hozamfizetést?
– Januárban eladtunk egy 190 négyzetméteres lakást, valamint a Mammut üzletközpontban lévő helyiségeket, ezekből mintegy 250 millió forint folyt be.
– A folyamatban lévő beruházásokat értékesítik az alap megszűnéséig?
– Mind a balatonfüredi 26 üdülő-appartmant magában foglaló Garden Ház, mind a Vár alján, a Toldy utcában felépített 14 iroda-lakószoba egységből álló épület elkészült, és most kezdődik az értékesítés. A két ingatlanfejlesztésre mintegy 800 millió forintot fordítottunk, de bízom benne, hogy jelentős nyereséget fognak hozni. Annál is inkább, mert a bürohotel a maga nemében Magyarországon egyedülálló létesítmény, amely iránt külföldi üzletemberek, cégek érdeklődnek.
– Mikorra várható az alap végelszámolása?
– A 2005. december 31-i megszűnés után a törvény 90 nappal meghosszabbítható 90 napos terminust ad a zárásra és a kifizetés megkezdésére. Én abban bízom, hogy a hosszabbításra talán nem – vagy csak részben – lesz szükség, és jövő áprilisban megkaphatja a pénzét a több, mint 4000 Pillér-tulajdonos. A két megmaradt nagy irodaház addig folyamatosan termel bérletidíj-bevételt, úgyhogy az augusztusi hozamfizetésre is megvan a fedezet. A nettó eszközérték utóbbi fél évben tapasztalható csökkenése átmeneti jelenség.
– Mi lesz a Pillér megszűnése után az alapkezelővel?
– Úgy gondolom, a Prudent Investnél a két Pillér-alap tizenegy éve alatt (a Pillér II. 2003 elején szűnt meg) felhalmozódott szakmai tapasztalatot más alapok indítására, kezelésére is fel lehet használni. Korábban mi végeztünk a csődbe jutott, Globex-féle Rezidencia Alap végelszámolását, néhány hónapja pedig a PSZÁF a szintén nehéz helyzetbe került Pilis Invest felszámolásával bízott meg minket. Függetlenül attól, hogy 2006 nyarán-őszén, a Pillér-folyamat befejezése után hogyan dönt az alapkezelőről a tulajdonos, biztos vagyok benne, hogy Magyarországon most jött el a zárt végű ingatlanalapok ideje. Míg a Pilléren kívül valamennyi mai ingatlanalap egy-egy pénzintézethez kapcsolódik, azok kínálatát színesíti, a jövőben szerintem megjelenhetnek a független zárt végű alapok, sőt, akár egy-egy nagy ingatlantulajdonnal bíró befektető is dönthet úgy, hogy teljes ingatlanállományával alapot hoz létre és azzal megjelenik a tőzsdén.
Korányi Tamás G.