Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A társasházi törvény vonatkozó bekezdése szó szerint a következőket fogalmazza meg: „A közgyűlés a határozatával vagy a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazása alapján a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául." Nyilvánvaló: a jelzálogjog tulajdoni lapon való feltűnése bizalmatlanságot kelthet, akár a jogügylet meghiúsulásához is vezethet. A közös költségből álló tartozás azonban könnyen kiegyenlíthető esetleg úgy is, ha a vevő némi foglalót vagy vételárelőleget ad át, melyből a tulajdonos, megfizetve hátralékát, lehetővé teszi a vételt.
A probléma abból szokott adódni, hogy a tulajdonosok nem igazán kísérik figyelemmel a társasház működését, nem ismerik az ennek kapcsán megalkotott szervezeti-működési szabályzatot, a közgyűlés határozatait. Ráadásul a közös képviselők nagy része sem tesz eleget azon törvényi kötelezettségének, hogy a közgyűlési határozatot vagy a közös képviselői, intézőbizottsági rendelkezést a képviselőnek kézbesítenie kell, ráadásul a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével. Természetesen közlés hiányában a bejegyzés törvénysértő, de ritkán fordul elő, hogy az adós jogorvosla-tért folyamodjon, hiszen a követelés általában jogos - azt senki nem vitatja.
A közgyűlés határozata, illetőleg a közös képviselő rendelkezése az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat, így tulajdonképpen a jelzálogjog automatikusan felkerül a tulajdoni lapra, mivel a határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. A jogszabály legalább félévi hátralékot említ, mely félévenként újból megismételhető.
Amennyiben a tartozást kiegyenlítették, a közös képviselő köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni. Az engedély iktatásával a szerződést ellenjegyző ügyvéd könnyen meggyőződhet arról, hogy a vételnek már nincs korlátja, így a szerződés alapján a tulajdonjog a vevő javára átruházhatóvá válik. A bonyodalmakat elkerülendő, érdemes azonban a közös költséget fizetni, avagy a tartozást az adásvétel előtt kiegyenlíteni, és a jelzálogjogot töröltetni. Mindenféleképpen indokolt a társasház alapító okiratát, szervezeti-működési szabályzatát ismerni, a közgyűlésen részt venni és szavazni, vagy ha már erre nem került sor, legalább az ott hozott határozatokat nyomon követni.
Baranyi Róbert
ügyvéd
