Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
ár 2005 első felében kétszer annyi területet adtak át a bukaresti irodapiacon, mint tavaly egész évben, az óriási kereslet már azelőtt felszívta a friss kínálatot, hogy befejeződtek volna a fejlesztések. Az első hat hónapban 30 ezer négyzetméternyi első osztályú irodát foglaltak le elkészültük előtt, főleg a főváros északi és középső részén – derül ki a Colliers International elemzéséből. További jó hír az irodaház építését tervezőknek, hogy az üzletek 85 százalékát az ezer négyzetméter körüli egybefüggő területek bérlete adja. Az év első felében egyébként főként szolgáltató cégek, gyógyszergyártók, informatikai és távközlési vállalatok kerestek helyet munkatársaiknak. Bukarestben eddig 210 ezer négyzetméter első osztályú irodaterület épült ki, és ennek csupán 4 százaléka nem talált eddig bérlőre. Az év végéig további 25 ezer négyzetméterrel bővül a kínálat, amelynek 30 százaléka már augusztusig, elővételben gazdára talált. A következő két-három évben további 100 ezer négyzetméternyi iroda válik tervből valósággá.
A bérleti díjak havonta és négyzetméterenként 16,5-17 euró körül alakulnak immáron két éve, ami várhatóan 19-20 euróra nőhet az év végéig. (Az irodák elkészülte előtt megkötött szerződések esetén 16-17 eurós árral lehet számolni.) A felszíni parkolóhelyekért 80–100 eurót kérnek a külső kerületekben, míg a föld alatti helyek ugyanitt 50–70 euróba, a belvárosban pedig 100–150 euróba kerülnek havonta. Ennél olcsóbban lehet bérelni a másodosztályú irodaházakban, amelyekben 10–13 eurót kell fizetni havonta és négyzetméterenként. (A következő hónapokban ez az összeg is enyhén nőhet.) A másodvonalbeli épületek fő bérlői a call centerüknek (ügyfélszolgálatuknak) helyet kereső cégek, illetve azok a vállalatok, amelyek számára nem szempont, hogy hogyan néz ki a székházuk.
Beindul a lakáspiac
A kialakuló középosztály erősödő kereslete, továbbá a meglévő lakóépületek elfogadhatatlan színvonala lendületet adott a bukaresti lakáspiac fejlődésének. Nagy nemzetközi befektetők jelentették be, hogy jó minőségű otthonokat kínáló házakat építenek a városban. Lakóparki lakásokból a tervek szerint 7,2 ezret adnak át a következő három évben, miközben az éves kereslet 5 ezer körül alakul. Mivel az erős kereslet a használt lakások négyzetméterenkénti árát is 750–1200 euróra hajtotta fel, az újak építői az 1200-as szintről indítják ajánlataikat. Az épületek minősége közti különbség és az erősödő kereslet tovább szélesíti majd az árkülönbséget, amely elérheti a 30 százalékot. A tervek szerint 2006-ban tíz lakópark-építési projekt indul, amelyek lakásai 1–1,3 ezer eurós négyzetméteráron kelhetnek el. Mivel azonban az utóbbi időben több befektető is rástartolt erre a részpiacra, a vállalkozók jól teszik, ha megvalósíthatósági tanulmányt készítenek, mielőtt belefognak az építkezésbe.
A helyi felső középosztály keresletével a Bukarest északi és középső részén épülő, parkokhoz, illetve más zöld területekhez közeli luxuslakások találkoznak. A kínálat nem elegendő, az idei év első felében száz ilyen ingatlant adtak át és 2008 végéig is csak 650 befejezése várható. A túlkereslet 10–25 százalékkal hajtotta fel az árakat, amelyek a következő két évben további 10–15 százalékkal kúszhatnak feljebb. Családi házakat mind a nagyon pénzes helyiek, mind a hozzájuk hasonlóan jó módú külföldiek keresnek – az előbbiek megvételre, az utóbbiak bérlés céljából. A Bukarest külterületén található házak ára meghaladja a 150 ezer eurót, igaz, ezért már saját uszodától a kertig minden van hozzájuk. A kínálatot 10–15 projektet futtató magánvállalkozók és 30–50-et vállaló cégek szolgáltatják, és összesen néhány százra tehető az újonnan átadott házak száma. Ahogy javul az érintett területek infrastruktúrája, úgy emelkedhetnek a jelenlegi 800–1200 eurós négyzetméterárak – a növekedés a következő 6–12 hónapban elérheti a 10 százalékot. A jó minőségű bérlemények iránt továbbra is a külföldi cégek Romániában dolgozó munkatársai támasztanak keresletet. Ezek az emberek általában a gyermekeik nemzetközi (amerikai, brit, francia) iskoláinak közelében keresnek lakást maguknak. Bár a legtöbb otthont már elkészülte előtt kibérelik, a következő 12 hónapban nem várható jelentős bővülés ezen a részpiacon. A szabad lakások aránya 5 százalék.
Gyenge ipariingatlan-kínálat
Bár jelentős kereslet mutatkozik a román főváros környékén a nagy, 50 ezer négyzetmétert meghaladó ipari ingatlanok iránt, ám ilyet nem találnak a piacon az érdeklődők. Néhány komoly nemzetközi logisztikai vállalkozás szétnézett a román piacon az elmúlt hat hónapban, de egyelőre nem választott telephelyet magának, mert e cégek előbb ügyfeleket akarnak szerezni. A legnagyobb keresletet más logisztikai vállalkozások, illetve végfelhasználók támasztják, amelyek esetenként 10–15 ezer négyzetméteres területet bérelnének. Az elmúlt időszakban több jelentősebb projekt is indult, amelyek nyomán 50 ezer négyzetméterrel növekedhet az ipari ingatlanok kínálata az év végéig, s öt év múlva 800 ezerre nőhet az összterület. Mindennek nyomán a következő két-három évben a 4 ezer négyzetmétert meghaladó bérletek ára kissé csökkenhet, a jelenlegi 4,5-5 eurós havi négyzetméterár 4 euróra süllyedhet.
Kifullad a telekspekuláció
Az irodák, lakások és a kereskedelmi ingatlanok fejlesztésének előszele megindította a spekulációt a román fővárosban. Egyre több „kisbefektető” vásárolt telkeket a város ilyen létesítmények építésére alkalmas helyein, hogy drágábban adjon túl azokon. Az ország közeledése az Európai Unióhoz, az ezzel kapcsolatos várakozások tovább fokozták a spekulációt, egyes helyeken csak az elmúlt fél évben 20–50 százalékkal hajtva fel az árakat, amelyek a legjobb, lakóházak építésére alkalmas területeken elérték az 1600–1800 eurót négyzetméterenként. Szakértők szerint a telekpiac fokozatosan elveszti spekulatív jellegét, ennek helyét átveszi a hely- és piacismereten alapuló üzletelés. Csökkenti a spekulánsok lehetőségeit, hogy a befektetők a terveik megvalósítására szolgáló helyek kiválasztásakor egyre inkább figyelembe veszik a telekárakat is.
Zsugorodó hozamok
Mind az iroda-, mind a lakáspiacon csökkenő hozamokkal kell számolniuk a befektetőknek Romániában. Az előbbi szegmensben az idei évben folytatódott a haszonkulcsok 2004-ben indult lemorzsolódása. E részpiac jellemzője, hogy miközben sok tőke lenne a Kelet-Közép-Európában kialakult átlaghozamok feletti megtérülést ígérő projektek végrehajtására, a folyó beruházások egyre kevésbé nyereségesek. Az idei első félévben Romániában is megtörtént az első egy számjegyű haszonkulcsot tartalmazó adásvétel, és a jelek szerint a közeljövőben a legjobb bukaresti irodaingatlanokon elérhető nyereség is a 9 százalék felé fog közelíteni, illetve az alá eshet.
A lakáspiac gyors fejlődése sok új lehetőséget kínált a befektetőknek. A tradicionális „megvenni és bérbe adni” képletet a kis- és közepes invesztorok választották, amelyeknek azonban az egy évvel ezelőtti 12 százalék helyett az idén már 10 százalékos hozammal kell beérniük. Ez arra ösztönözte a befektetőket, hogy elkészültük előtt vegyenek családi házakat, illetve lakásokat, amelyeket így sokkal olcsóbban megkaphatnak. Mivel egyre nagyobb projektek indulnak a lakásszektorban, a kisebb és a nagyobb piaci szereplők is inkább ezekbe fektetik a pénzüket, mint kész épületek vásárlásába. Ez az első időszak, hogy egy olyan, főként tulajdonosok kezében lévő ingatlanokat felmutató piac, mint a román, jó lehetőségeket kínált a lakáspiacon működő befektetőknek.
Az ipari létesítmények piaca a legkevésbé fejlett ingatlanpiaci szegmens Romániában, ezért kevés olyan fejlesztés zajlik, amelynek célja az értékesítés. Két adásvételt regisztráltak az állami hivatalok esetében ezen a területen az elmúlt évben, amelyek nagyjából 10 százalékos hozamot hoztak az eladóknak. A létesítmények hiánya arra ösztönzi a befektetőket, hogy részt vegyenek a fejlesztésekben, akár nemzetközi, akár román partnerekkel együttműködve.
