Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Vigh György Zsolt
Egyik jelzálogbank sem dicsekedhet el a harmadik negyedéves hitelezési teljesítményével, mivel a lakosság forinthitelektől való elfordulása miatt alig nőtt az állomány. Az egész éves „növekményt” illetően azonban úgy tűnik, bejött a tavaly év végi jóslat, miszerint a jelzálogbanki hitelezés drámaian, 40 százalékkal visszaesik majd. Év végére – szinte pontosan az előrejelzéseknek megfelelően – a jelzálogbankok idei új hitelkibocsátása 300 milliárd forint lesz. Drámai visszaesés ide vagy oda, ez mégis hatalmas állománygyarapodást jelent az idén is. Az egész lakáshitelpiacot tekintve még kevésbé rossz a helyzet, hiszen a „lanyhuló” forinthitelezés mellett a kereskedelmi bankok devizahitel-portfóliója látványos fejlődésnek indult. A kormány által átszabott és lecsökkentett lakáshitel-kamattámogatás, illetve a jegybanki kamatok emelkedése együttesen emelte meg a forintalapú kamattámogatott lakáshitelek kondícióit, így ezek már tavaly decembertől annyira megdrágultak, hogy a lakosság inkább egy helyettesítő termék, a devizahitelek felé fordult (köszönhetően néhány kereskedelmi bank áldatlan tevékenységének.)
Összességében tehát nagyon jó évet zártak a bankok lakáshitelezés terén is.
A mostanság könnyen eladható devizahitelek hatalmas kamatmarzs-tartalma a bankok számára vonzóbb lehetőség, mint a csekély kamatkülönbözetet jelentő forinthitelezés. A svájcifrank-alapú hiteleknél ugyanis a bankok akár 7-9 százalék, az euróalapúaknál 3,4-5,4 százalék kamatmarzsot is realizálhatnak, míg a forinthiteleknél a marzs 1,8-3,2 százalék körül alakul a Magyar Nemzeti Bank számításai szerint.
A csökkenő jegybanki kamat tehát létkérdéssé vált a jelzálogbankok számára. Ha jövőre valóban elindul lefelé a jegybanki alapkamat, az fokozatosan a devizahiteleknél is kedvezőbbé teheti a forinthitelek havi törlesztőrészletét. Sőt a bankok, hogy visszacsalogassák a forinthitelekbe az ügyfeleiket, már most csökkenthetik a kamataikat, még akkor is, ha az olcsón eladott hiteleken átmenetileg kevesebbet keresnek.
Amennyiben bejön a jelzálogbankárok számítása, a lakáshitel-állomány jövő évi nettó növekedése (levonva belőle a korábbi hitelek törlesztéseit) az egész bankrendszerben mintegy 400 milliárd forint lehet (a teljes új hitelkihelyezés így összességében 500 milliárd forint körül alakulhat). Kérdés, hogy az egyes bankok, bankcsoportok mennyivel részesednek ebből, illetve mennyit visznek el a növekményből a devizahitelek. Most legfeljebb jóslatokat lehetne mondani erről, hiszen a fent említett tényezők alakulása ma még kiszámíthatatlan.
A jelzálogbankoknak kevés levegő jutna a devizahitelek további térnyerése mellett, ám úgy tűnik, változnak a banki álláspontok. Lapunk információi szerint a nagyobb kereskedelmi bankok is érzik már, hogy a devizahitelezés kockázatai nagyok, s – miközben a híradások egyöntetűen arról szólnak, hogy 100 hitelfelvevőből 90-95 devizahitelért folyamodik – már több vezető bank is a forinthitelezésbe való visszatérést fontolgatja, megosztott portfólióépítésen gondolkodik.
A jelzálogbankok számára az idei gyenge év után kitörési pont lehet, ha megkezdődhet a devizahitelek jelzáloglevéllel való refinanszírozása. Igaz, csak akkor, ha már elég nagy méretű állományok gyűlnek össze ebből. Azonban ennek a refinanszírozásnak is előfeltétele a forintkamatok csökkenése, így ez okból is minden jelzálogbankár türelmetlenül várja a jegybanki kamatok csökkenését.
A termőföld-hitelezés beindulása, amely már régóta várat magára, szintén jelentős portfóliónövekedést hozhatna. Az év elején még úgy tűnt (NAPI Jelzálogpiac, 2004. április, 14–15. oldal), hogy be is indul az üzlet a nyár folyamán, de ez elmaradt. Talán majd jövő tavasszal, igaz, ahhoz egy működőképesebb hiteltámogatási-rendszer – is – kellene.
A bankok lakáshitelezésben való szerepvállalásán túl a bankrendszerben lévő nagy mennyiségű, hosszabb távra szóló kereskedelmi banki hitel jelzáloglevéllel történő refinanszírozása ugyancsak a bővülés egyik forrása lehetne hosszabb távon, ám erre alighanem nehéz lesz rávenni a kereskedelmi bankokat. Pedig a mai magyar bankrendszerben a jelzáloghitelek terén fennálló egyensúlytalanságot orvosolhatnák így, azaz megoldható lenne a hosszú távú eszközök és a jellemzően rövid források lejárati összhangjának problémája. (Például egymagában néhány százmilliárd forintot tesznek ki azok a lakáshitelek, amelyeket nem jelzálogbankok refinanszíroznak.) A jelzálogbankárok mindenesetre bizakodóak a jövő év tekintetében.
Nagy Gyula: eljön a forinthitelek reneszánsza
Idén év végére 88-90 milliárd forint körül alakulhat a HVB Jelzálogbank mérlegfőösszege, szeptember végén ez 85,6 milliárd forint volt, tavaly év végén pedig 62 milliárd. Vagyis a bank kilenc hónap alatt a hitelpiac idei lassulása ellenére is 38 százalékkal nőtt, év végére ez a szám 42-45 százalékra javul. A korábbi mérlegfőösszeg-terv még 100 milliárd volt 2004-re, így ettől sem sokkal marad el a bank. Bár lassult, de nem állt meg a növekedés – fűzte hozzá Nagy Gyula, a HVB Jelzálogbank vezérigazgatója.
A bank hitelállománya szeptember végén 75 milliárd forint, amiből 10 milliárd a saját állományban lévő új lakásokra szóló jelzáloghitel (tavaly szeptemberben 8,7 milliárd volt), 9,5 milliárd a kereskedelmi ingatlanhitel (tavaly ilyenkor 6,6 milliárd volt) és 56 milliárd a partnerbankoktól származó refinanszírozott hitelállomány (ez 2003 szeptemberében 39,6 milliárd volt). Az HVBJ-nél nem kizárt, hogy bővül majd a partnerbanki kör – mondta Nagy Gyula.
A harmadik negyedéves adózás előtti, nemzetközi számviteli szabályok szerint kalkulált eredmény a várakozásokon felül alakult, 1,3 milliárd forint lett, míg tavaly ilyenkor 799 millió forint volt ez, a növekedés 62,7 százalék. Jövőre megközelítőleg 1,5 milliárdos adózás előtti év végi eredményt terveznek.
Valószínűleg a 2005-ös év lesz, amikor beállunk egy normális növekedési ütemre, kérdés azonban hogy ez hol van; úgy vélem, a mai növekedési ütem felett – fogalmazta meg jövő évi kilátásait Nagy. Az, hogy a növekményből mennyi lesz a forint- és mennyi a devizahitel, a kamatok alakulásától függ. Úgy érzem, hogy részint az új lakásokra felvehető nagyobb hitelösszeg, részint a csökkenő kamatok miatt eljöhet a forinthitelek reneszánsza – jelentette ki a bankár. (A HVB Jelzálogbank saját hitelei között csak új lakásokra nyújtott hitelek szerepelnek, míg a használt lakásra a HVB Bank Hungary nyújt kölcsönt és azt partnerbank módjára refinanszíroztatja saját tulajdonában lévő jelzálogbankjával.)
A bankvezér megerősíti, hogy partnerbankjaiknál szintén a devizahitelezés térnyerése a jellemző. (Egyébként HVB Bank Hungary és a HVBJ szintén kínál devizahiteleket, ez utóbbi például devizakülföldiek számára is.) A vezérigazgató szerint van olyan bank, amely gondolkodik a devizahitel jelzálogbanki refinanszírozásban. Ha a kereskedelmi bankoknál összegyűlik egy nagyobb devizahitel-állomány, idővel a hosszú eszközeiket hosszú forrással (jelzáloglevéllel) refinanszíroztatják majd – állítja Nagy Gyula. Az, hogy ezt egyelőre nem teszik, a vezérigazgató annak tulajdonítja, hogy egyelőre nincs túl nagy lejárati mismatch (eltérés) a bankok mérlegében.
Nagy Gyula elmondta, hogy – bár maga a HVB Jelzálogbank is anyabanki és egyéb bankközi hitelből finanszírozza a saját portfóliójában lévő kereskedelmi ingatlanhiteleket – külföldön vannak olyan jelzáloglevél-kibocsátások, amelyek mögött ipari-kereskedelmi jelzáloghitelek állnak. A HVB Jelzálogbanknál a nemritkán 8-10 vagy 15 éves futamidejű projektek (elsősorban irodaházak megfinanszírozása) indokolják, hogy előbb-utóbb a HVBJ ezen hitelei mögött is más – vagyis jelzáloglevél – legyen a forrás. A jelenlegi hazai törvények is megengedik, hogy a jelzáloglevél mögött nem lakáscélú ingatlan legyen a fedezet.
A HVBJ vezérigazgatója szerint a jelzálogbankok erőssége a refinanszírozási tevékenységben rejlik. A bank jelzáloglevél-állománya szeptember végén 63 milliárd (tavaly ilyenkor 45,1 milliárd). A HVB Jelzálogbanknál is előkészítés alatt van egy nemzetközi jelzáloglevél-kibocsátási program – fűzte hozzá Nagy Gyula.
Nagy Csaba: 250 milliárd lehet a növekedés
Az OTP Jelzálogbank hitelállománya a III. negyedév végén 744 milliárd forint, az év végére a várható állomány 770 milliárd forint. Jelzáloglevélből jelenleg 728 milliárd forint gyűlt össze, míg év végére a hitelállománnyal megegyező, azaz 770 milliárd forint állományt tervez a bank. Tavaly év végén az állomány 605 milliárd volt, vagyis a növekedés ebben az évben szeptember végéig 23 százalék, év végéig pedig 27 százalék lesz. Vagyis a növekedés ütemének csökkenése ellenére az év végéig 165 milliárd forintra várható új hitelkihelyezés a banki üzletágak között is kiemelkedően nagy összegű gyarapodás.
A bank szeptember végi adózás előtti eredménye 9 milliárd forint, év végére ez kissé tovább nőhet – tájékoztatott Nagy Csaba, az OTP Jelzálogbank vezérigazgató-helyettese.
Ha az átlagos éves kamat nyolc százalék alá megy, akkor a forinthitelkamatok 6 százalék köré esnek, s versenyképesek lesznek a devizahitelekhez képest is, bár vélhetően a devizahitelezés jövőre még erős lesz – vélekedik Nagy Csaba.
A bruttó lakáshitel-növekmény (az új hitelek kiáramlása) 250 milliárd forint körül alakulhat jövőre az OTP-csoportnál, míg a nettó állománynövekedés (az új hitelek állománya mínusz a korábbi hitelek tőketörlesztései) 200 milliárd körül alakulhat.
Jövőre az OTP Jelzálogbank ismét nyit a forintkötvényeket kereső intézményi befektetők felé. Februárban a lakossági befektetőket célozzák meg egy újabb kötvényprogrammal, majd felállítják a nemzetközi kibocsátási programot, amelyen már dolgozik a bank.
Az OTP Banknál idén bevezetett deviza-lakáshitelek refinanszírozásának jelzáloglevéllel való megoldása csak döntés kérdése – válaszolta kérdésünkre Nagy Csaba.
Gyuris Dániel: indul a devizahitel-refinanszírozás
A Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) szeptember végi adózás előtti eredménye meghaladja a 6,5 milliárd forintot, ami több, mint az év végére tervezett eredmény. Az FHB jelzáloglevél-kibocsátása a terv szerint alakult, a bank piaci részesedése ebben 30 százalék feletti. A bank évesített ROE (tőkearányos eredmény) és ROA (eszközarányos eredmény) mutatója 52, illetve 2,12 százalék. A hitelállomány (beleértve a saját és a refinanszírozott hiteleket egyaránt) szeptemberben 407 milliárd forint, tavaly év végén 300 milliárd volt, vagyis az eddig mért növekmény mintegy 36 százalék.
A tavalyi évhez képest vett idei 40 százalékos visszaesés korrekciójára számítunk jövőre a lakáshitelpiacon -jelentette ki Gyuris Dániel, a Földhitel- és Jelzálogbank vezérigazgatója. A 2003-as évet bázisként tekintve jövőre a visszaesés 30 százalék körül várható, a bankrendszer hitelállomány-növekedése várhatóan meghaladja a 400 milliárd forintot.
Abban biztosak vagyunk, hogy ha a kamatok csökkennek, erősebb lesz a forinthitelezés – tette hozzá. Ezt elősegíti a januártól a lakáshitelekre is – beleértve a forint- és a devizahiteleket – kötelezően kiszámítandó teljes hiteldíj mutató.
Gyuris úgy véli, hogy a kormány által bevezetendő garanciarendszer indukálhatja a piaci alapú garanciarendszerek megjelenését is, ami a jelzálog-hitelezés természetes fejlődési útjának tekinthető.
A bankvezér úgy véli, tovább erősödik a vidéki hitelezés. A nettó hitelállomány-növekedés (a teljes új hitelkiáramlásból levonva a régebbi hitelek törlesztését) jövőre több lesz, mint idén – mondja a vezérigazgató. Még akkor is, ha az idei év növekedésében nagy szerepe volt a tavaly decemberi utolsó nagy hitelfelvételi rohamnak, s idén jövőre ilyen áthúzódó hatással nem lehet számolni.
Az FHB számára a növekedést segítheti, hogy csatlakozunk kereskedelmi banki lakásépítési projektekhez társfinanszírozóként – tájékoztatott Gyuris.
Ha a jelzáloglevelek a jelenlegi banki forrásokkal azonos árúvá válnak, akkor megéri majd a kereskedelmi bankoknak devizahiteleiknél jelzálogbanki refinanszírozást használni, már csak azért is, mert a bankok hosszú eszközeiket akár 10 éves forrásokkal refinanszírozhatják. Az FHB-nál már idén is lesz ilyen ügylet – jelentette ki a vezérigazgató.
Várható még, hogy a csökkenő államkötvényhozamokkal együtt a forintalapú jelzálogkötvények újra nagyobb szerepet kapnak a magyar kötvénypiacon.
Kiemelés 1.:
Nagy Gyula: A jelzálogbankok erőssége a refinanszírozási tevékenységben rejlik.
Kiemelés 2.:
Nagy Csaba: A devizahitel-refinanszírozás az OTP Bankcsoportnál döntés kérdése
Kiemelés 3.:
Gyuris Dániel: Jövőre az idei lakáshitel-piaci visszaesés korrekciója következik
