Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A bankok körében meglehetősen nagy vihart kavart az állampolgári jogok országgyűlési biztosának állásfoglalása arról, hogy a jelzálog-hitelezésben érintett pénzintézetek az ingatlanok hitelfedezeti értékének megállapításánál az ügyfelek hátrányára járnak el. Jóllehet egy kör számára problémát jelenthet, hogy lakásuk éppen aktuális forgalmi értékének csak mintegy a 40-60 százalékának erejéig vehetnek fel jelzáloghitelt, az adatok azt mutatják: a többség ennél már eredetileg is jóval kisebb összeget kér.
A jelenlegi gyakorlat szerint a bankok értékbecslőt kérnek fel az ingatlanok forgalmi értékének megállapítására, s akár három lépésben is csökkenhet a fedezetül felkínált ingatlan értéke. Először akkor, amikor az értékbecslő a vételi árnál is kisebb összegben állapítja meg az ingatlan forgalmi értékét, ezt követi az úgynevezett hitelbiztosítéki érték megállapítása, ami a megállapított forgalmi értéknél általában 15-25 százalékkal alacsonyabb. A harmadik stáció, hogy a hatályos jogszabály szerint a bankok a törvény szerint a hitelbiztosítéki érték legfeljebb 70 százalékára nyújthatnak hitelt. Jellemző, hogy sokszor maguk a pénzintézetek csökkentik a kockázatukat azzal, hogy egyes ingatlanokat ennél is kisebb értéken vesznek figyelembe, bár a jellemző a 40-60 százalék. (A banki kockázatok csökkentése érdekében a tavalyi jelzálog-hitelezési boom arra sarkallta a romániai jegybankot, hogy még ennél is szigorúbb előírást léptessen életbe.)
A hitelbiztosítéki érték és a forgalmi érték közötti eltérés Magyarország területén is más és más. Az OTP Jelzálogbank egy tavalyi szakmai tanácskozáson közzétett adataiból kiderül, hogy míg a Dél-Alföldön az ingatlan-értékbecslők a lakások-házak (általuk vett) forgalmi értékének csak 78 százalékára értékelik az ingatlanok hitelbiztosítéki értékét, addig Pest északi részén ez már eléri a forgalmi érték 86 százalékát. Azaz az alföldi ingatlanok kisebb biztosítéki értéket képviselnek a ingatlanszakértők szerint. Eltérés még a fővároson belül is van.
Érettebb piacokon nyilvánvalóan nagyobb hitel vehető fel az ingatlanokra, de az Európai Unióban is jelentősek az eltérések. A fejlettebb piacokon (például Dánia, Írország) akár a hitelbiztosítéki érték 80-90 százalékra is nyújtanak hitelt a bankok. Szakértők szerint azonban a magyar hitel/hitelbiztosítéki arány ma még indokoltan alacsony. A hitelezhető ingatlanérték reális emelését korábban éppen a bankárok pedzegették, de csak a későbbi, óvatos nyitás mellett álltak ki. Egy lazítás ugyanis gyorsan növelhetné a kockázatokat.
Mindemellett az igaz, hogy a jelzáloghitelek mögött már most is bőséges ingatlanfedezet áll, s ahogy nőnek az ingatlanárak, ahogy törlesztik az ügyfelek a hiteleiket, a fedezettség még rohamosabb arányban nő. Ugyanakkor volt már példa arra, hogy csökkentek az árak, sőt vevők híján eladhatatlanná váltak ingatlanok, például Nagy-Britanniában vagy a keletnémet területek ingatlanprojektjeinél.
Az ingatlanokra a hitelbiztosítéki értéken kikötött elővételi jog (amit szintén kifogásolt az ombudsman) terén alaposan eltér a banki gyakorlat. A Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) például - mint ezt közleményben tudatta - szerződéseiben egyáltalán nem alkalmaz ilyen kikötést.
