Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A cégek esetében már régóta természetes, hogy a bankok a hitel fedezeteként elfogadják (sőt, kérik) az ingatlant, amelyre zálogjogot jegyeznek be. A magánszemélyeknél azonban a szabad felhasználású – bútorokra, műszaki cikkekre, autóra, utazásra vagy akár egy kiadós dorbézolásra, más kölcsön rendezésére fordítható – jelzálogkölcsön-konstrukciók (ahol a fedezet ugyan ingatlan, de nem a hitel felhasználásával megvásárolt vagy épített lakás) csak az utóbbi időben jelentek meg. Jelenleg azonban szinte nem is akad pénzintézet, ahol ne lennének ilyen termékek, sőt már négy bank is kínálja a nem lakásvásárlási jelzáloghitelt devizaalapon is. Ennek határozott előnye a forintkölcsönökhöz képest a sokkal alacsonyabb kamatozás.
Az ingatlan fedezete mellett felvehető magánhiteleket egyébként régebben is éppen azért hiányoltuk a palettáról, mert ezek árazása – a biztosíték kockázatcsökkentő hatása miatt – az egyéb termékekhez képest mindenképpen kedvezőbb lehet. Arról nem is beszélve, hogy ilyen módon azok is hozzájuthatnak kölcsönhöz, akik nem tudják a bankok által elvárt jövedelemigazolásokat felmutatni.
A különböző pénzintézetek ajánlatait áttekintve azonban az előbbi állítások csak részben igazolódnak be. Ezeknek a kölcsönöknek a forintalapú változatai ugyanis a macerához – például tiszta tulajdoni lap beszerzése, értékbecslési eljárás, közjegyző előtti nyilatkozat – és a hosszabb távú következményekhez (a jelzáloggal terhelt ingatlan nem adható el, baj esetén pedig az adós esetleg egyetlen lakását kockáztatja), képest nem is annyira olcsók. Azok pedig, akik nem tudnak a fedezetként felajánlott ingatlan mellett még magas jövedelmet is igazolni, így is rosszabbul járnak.
Persze az nem elhanyagolható előny, hogy mára legalább kialakultak olyan megoldások, amelyek az ingatlannal igen, de hitelképességgel tulajdonképpen nem rendelkezőknek viszonylag kedvező hitelfelvételi lehetőséget kínálnak. A K&H Bank kifejezetten megkülönbözteti például az úgynevezett minimálbéres finanszírozást. Ilyen esetben a jövedelemigazolás helyett elfogadják, ha valaki igazolja, hogy bármely bankban vezetett lakossági folyószámlájára legalább hat hónapja munkabér jogcímen érkezik rendszeres átutalás. A hitel összege viszont a fedezetként felajánlott ingatlanok bank által elfogadott értékének nem a 60 százaléka (ami a jövedelemigazolást bemutatókra érvényes), hanem csak a fele lehet. A megkülönböztetés a felső összeghatárnál is fennáll. Bár a 20 helyett 15 millió forintos korlát nem is tekinthető talán olyan alacsonynak.
A hitel összege, illetve aránya a jövedelemigazolás léte vagy nem léte esetén eltér a HVB Bank, a Budapest Bank és a CIB Bank esetében is. Az Erste Bankban viszont ilyen megkülönböztetést a kondícióknál is találhatunk.
Sokakat ejtenek tévedésbe azok a jól hangzó arányok, amelyeket a bankok a hitelkerettel kapcsolatban közzétesznek. A Magyar Külkereskedelmi Bank (MKB) a hitelösszeg felső határaként a fedezetül szolgáló ingatlan hitelbiztosítéki értékének 80 százalékát jelöli meg. A pénzintézet is felhívja a figyelmet azonban arra, hogy az ingatlan hitelbiztosítéki értéke – amelyet ingatlanszakértő állapít meg – a forgalmi értéknél alacsonyabb összeg. A bank gyakorlati tapasztalatai alapján ez a forgalmi érték 70–90 százaléka között mozog. Ennek megfelelően a ténylegesen igényelhető hitelösszeg az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 56–72 százalékáig terjedhet. A mi gyakorlati tapasztalatunk (amelynek alapját a hitelfelvevőktől való érdeklődés adja) viszont az, hogy a legbiztosabbra akkor megy valaki, ha arra számít, ingatlana forgalmi értékének 30–40 százaléka erejéig kaphat hitelt.
A terhek nagysága mellett ezen kölcsönök igénylésekor igen izgalmas kérdés még, hogy a hitelhez mennyi idő után tudunk hozzájutni. Erről azonban – nyilvánvalóan az igencsak összetett ügyintézési igény miatt – csak kevés bank ejt szót. A folyósítási időben lényeges különbséget jelent például, hogy a bank elfogadja-e, hogy a biztosítékul szolgáló ingatlan tulajdoni lapján önálló zálogjoga csak széljegyként szerepeljen, illetve ragaszkodik a határozattal történő bejegyzéshez. A többség egyébként elfogadja a széljegyet, de a pénzhez jutás időpontjaként ezeknél is legalább másfél-két hónap szükséges.
