Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A válság hatására az ipari ingatlanpiac kínálatának bővülése már 2009 második félévében megállt, s azóta sem indult újra. A kiadatlan területek - a teljes raktárpiaci állomány 17-21 százaléka, az egyes tanácsadók nyilvántartási technikája függvényében - így is elég súlyos teherként nehezednek a bérbeadókra és a bérleti díjakra. Könnyebbséget csak a gazdasági fellendüléssel együtt járó fogyasztásbővülés és az annak nyomán keletkező új raktározási igények megjelenése hozhat, ezért szakértők szerint könnyen lehet, hogy a gödörből elsőként kikapaszkodó szegmens az ipari ingatlanoké lehet.
A 2009-ben piacra került 170-180 ezer négyzetméternyi új terület lényegesen kevesebb volt, mint a 2008-as rekordmértékű, mintegy 300 ezer négyzetméteres bővülés, azonban az üresedési rátát ez a mennyiség is meredeken húzta felfelé a 20 százalék körüli tartományba. Azóta lényegében nem indult új fejlesztés egy-két parkon belüli, a bent lakó bérlő igényeire szabott bővülésen kívül s a keresleti oldal aktivitása is csak rendkívül óvatosan erősödik. Igaz, a 2009-es első félévben - a válság keltette sokk közepette - tető alá hozott 30 ezer négyzetméternyi tranzakció helyett idén az első félév megduplázza a tavalyi eredményeket, eddig már mintegy 50-60 ezer négyzetméter raktárterület bérlésére írtak alá szerződéseket, az üresedésen azonban ez még nem változtat lényegesen - mondja Beck Tamás, a Colliers International ipari divíziójának igazgatója. Tapasztalatai szerint a sok érdeklődő dacára a bérbeadás dinamikája változatlanul relatíve lassú, másfél évig is elhúzódhat a döntéshozatal, bár a tavalyinál szignifikánsan több konkrét igény alapján idén - az egész évet figyelembe véve - a múlt évi 140 ezer négyzetméternél több tranzakcióra számít. Az aktivitás szintjét leginkább a nettó felszívás, azaz az új igények jelenléte jellemzi, ez tavaly a teljes bérbe adott terület harmadát, 50 ezer négyzetmétert jelentette, a többi szerződéshosszabbítás volt. Az idei számok megítélésénél is figyelembe kell venni, hogy a mintegy 50 ezer négyzetméternyi aláírás összesen 20 szerződéshez köthető, ebből három szerződés lefedi a teljes terület felét. Egy igényekre alakított - built to suit (BTS) - bérleti szerződést 17 ezer négyzetméterre kötöttek. Míg tavaly az üres területek aránya legmagasabb a "small unit" szegmensben volt - ez a külső kerületekben, a körgyűrűhöz közeli fekvésű ingatlanokat jelenti -, addig az idei megállapodásokból mintha a citylogisztika maradna ki inkább, s a tranzakciók jelentős része a big boxokban realizálódik - mondja Beck. A szakértő mindazonáltal úgy látja, egyensúlyi helyzetben van a piac, az üres területek szép lassan felszívódnak.
A piacelemzők nagyjából azonos sávban határozzák meg a bérleti díjakat, s kiemelik, hogy azok a bérlők költségcsökkentési igényei eredményeképpen továbbra is nyomás alatt állnak, mivel sokan kezdeményezik a szerződések újratárgyalását. A díjsáv 2009 vége óta nagyjából változatlan, az akciós kínálati bérleti díj a városon kívüli, klasszikus nagy parkokban (big boxok) négyzetméterenként 3-3,5 eurós sávban mozog, a városon belüli, kisebb alapterületű egységekben, a small unitokban 4,5-5,5 euró között változik. A konkrét díj azonban mindig egyedi tárgyalások eredménye, így lényegesen eltérhet az ajánlati sávtól. Néhány, 10-20 ezer négyzetméterre szóló tender jelenleg is van a piacon, azonban számuk Beck szerint mintha kevesebb lenne. Bizonyos méret fölött a 20 százalékos üresedés ellenére beszűkül a kínálat, 10 vagy főleg 20 ezer négyzetméternél nagyobb területre már csak néhány park aspirálhat meglévő épülettel. Igaz, a bővíthető területtel rendelkezők konkrét igények esetén néhány hónap alatt felhúzhatják a BTS raktárakat a kívánt méretben.
A spekulatív piac befagyása mellett az adásvétel is parkolópályán áll, bár az egy-két ezer négyzetméteres telephelyek létesítésére alkalmas egy-két hektáros telkek iránt az utóbbi időben megnőtt az érdeklődés - állítja Beck. A kínálat bőséges, az árak pedig stagnálnak ezen a fronton, ami az M0-ás menti ingatlanoknál a terület egyedi adottságaitól, elérhetőségétől, az infrastruktúra kiépítettségétől függően 25-60 euró között változhat négyzetméterenként.
A GKI Gazdaságkutató Zrt. legutóbbi, májusban publikált felmérése szerint a raktárpiac helyzetének értékelése - országos átlagban - 2009 áprilisától folyamatosan romlik, habár a zuhanó korszakon már túl vagyunk. A hibahatárnál nagyobb romlásról csak a fővárosi agglomerációban tevékenykedő, ingatlannal foglalkozó vállalkozások számoltak be. Budapesten és környékén a válaszadók 30 százaléka érzékelt egyensúlyi piacot, 40 százalékuk kisebb, 30 százalékuk nagyobb túlkínálatot. A vidéki régiókban valamivel kedvezőbb a helyzet, de azért ezekben is mindenütt a túlkínálat az úr.
A következő egy évet illető várakozások szerint az összes vizsgált körzetben kedvező irányú változásra lehet számítani. A gazdálkodó szféra képviselői a saját tulajdonú és a bérelt logisztikai ingatlanok esetében is a kereslet kisebb csökkenését vetítik előre. Várakozásaik tehát nem támasztják alá az ingatlanos cégek enyhe derűlátását. A saját tulajdonú szegmensben nyugaton várható valamelyes élénkülés. Az ágazati hovatartozás szerint elsősorban az iparban és a szolgáltató szférában várható a kereslet emelkedése.
Az újonnan épülő raktárak esetében lényegében a mai értékesítési árak fennmaradása a leginkább valószínű. Ebben a szegmensben lényegében megszűntek a további árcsökkenést valószínűsítő prognózisok.
