Becslések helyett konkrétumok vezéreljék a fejlesztőket!
Újratervezés, a vezető indikátorok kiválasztása és szem előtt tartása mellett a piaci becslések elkerülését tanácsolta a magyar ingatlanfejlesztőknek Baross Pál, a RICS (Okleveles Ingatlanszakértők Szövetsége) elnöke. A magyar fejlesztőknek felesleges innen, Magyarországról megbecsülni a válság alakulását, vagy az intézkedések várható hatásait - fejtegette Baross. Ehelyett ki kell választani a vezető piacokat (például a német gazdaság) és azt követni szigorúan, illetve pontosan meghatározni a vezető indikátorokat (vállalati szektor, munkanélküliség, fogyasztás), és csak azok maradéktalan teljesülése esetén szabad belevágni a projektekbe. Globális környezetben a hozam-előrejelzések helyett a tényleges hozamokra, a helyi piacon a bérleti díjakra fokuszálva kell dönteni - figyelmeztetett. Mivel idén és még jövőre is a hitelek újratárgyalása és a cégek karcsúsítása lesz a középpontban, a következő egy-két év a pénzügyi vezetőké lesz. Ezután újra a cégvezetés kerül előtérbe, fókuszban a társaság újradefiniálásával, a portfóliótisztítással, a kapcsolati tőke építésével és a termékmeghatározással, brandinggel. Baross szerint változtatni kell a portfóliókon, a magyar cégeké túl vegyes, hasznosabb kiválasztani azt a terméket, amellyel piacvezető pozícióra törekedhetnek.
Kulcskérdés a klienscentrikusság, az egyes elemek kockázatok és befejezhetőség szerinti elhatárolása a jövőbeli fejlesztések kiválasztásához. Ennek ismeretében ki kell alakítani az újabb akvizíciós és exitstratégiát. A fejlesztésen túli tevékenységeket pedig gazdaságosabb kiszervezni és állást kell foglalni a fenntarthatóság kérdésében is - mutatott rá a RICS elnöke.
Fordulópont a hitelezésben
Fordulóponthoz ért a magyarországi hitelezés, az elmúlt hónapokban megállt a csökkenés, a hitelezés újraindulásához azonban a hitelbedőlési arány javulására, transzparens piacra, valós árakra van szükség - mondta Major János (a felső képen), az Erste Bank vezérigazgató-helyettese.
A magyar portfólióban a bedőlési arány - a legalább 90 napja lejárt hitelek aránya - 8 százalék körüli, minden huszadik cég csődben van, s a bankok valós veszteségei immár 2 százalék fölé nőttek. A finanszírozás újraindulásához a hitelbedőlések tartós, legalább egy éven keresztül tartó csökkenése szükséges, ennyi ugyanis az átmenet a fizetési nehézségek jelentkezése és a tényleges bedőlések között. A vezérigazgató-helyettes szerint régiószerte kivárnak a bankok, ha csak lehet, nem veszik el az ingatlant a fizetésképtelen ügyféltől, a cégek pedig halasztanák a törlesztést, átütemezést kérnek, azaz mindkét fél a fejlesztések újraindulásában, az árak emelkedésében és olyan befektetők megjelenésében reménykedik, akik majd 80-90 százalékos áron megveszik a projektet.
A piac blokkolása miatt nem lehet tudni, mennyi a valós ár - emelte ki Major, aki úgy látja, van rá esély, hogy a piac megússza a komolyabb árcsökkenést, vagyis még az előtt beindul a növekedés, hogy ez bekövetkezne. Magyarországon ugyanis vannak még valós ingatlanpiaci igények. Amíg a hitelbedőléseknél nem látható javulás, maradhat a banki szigor, bár a folyamatot a versenytársak aktivitása is befolyásolja. Az önerő és a tartalék szerepe azonban lényegesen nő, miként a projektek tényleges tulajdonosainak ismerete, referenciái és elkötelezettsége is. Hátrányba kerülhetnek az offshore cégek, a nehéz időkben is áldozatot hozó, együttműködő ügyfelek viszont kedvezőbb elbírálásban bízhatnak. Major rámutatott, a finanszírozásban komoly veszélyként értékelik a tulajdonosi körök belső feszültségeit, és növelik az elvárásaikat a banki szakemberek, műszaki ellenőrök, értékbecslők felkészültségével, helyismeretével szemben. A hitelezés újraéledése szorosan kötődik a GDP növekedéséhez, ami javuló fogyasztói optimizmust, majd ingatlanpiaci igényeket teremt - hangsúlyozta. Major a lakásépítések beindulására számít elsőként, amit az állami támogatás segíthet. Ideális esetben ez nem pörgeti túl a keresletet. A gazdaság élénkülése a kereskedelmi és a logisztikai ingatlanok piacát húzza magával, a 35 százalékon működő hotelpiac és a 21 százalékos üresedéssel küzdő irodapiac csak ezután következhet. Mint mondta, akik most fejlesztenek lakóingatlant, különösen jól járhatnak, hiszen megritkult a konkurencia, így szűkül a kínálat, miközben van remény az állami támogatások bevezetésére.
Egy válságálló szegmens - a B kategória kilátásai
A rugalmas árazás és a mindenkori igények szerinti színvonal biztosítása sok, korábban A kategóriás irodát bérlőt csalt a B kategóriás ingatlanok piacára - derült ki a B kategóriában érdekelt Indotek Group értékesítési igazgatójának előadásából. Sellyey Tamás elmondta, ez a szegmens a válság hatására inkább fejlődött, mintsem háttérbe szorult volna, bár egységes regiszter híján a piac volumenéről csak becslések vannak. Rendszerint azokat az 1970-1995 között épült ingatlanokat sorolják ide, amelyek a kivételektől eltekintve nem A kategóriás helyszínen, hanem a városban szétszórtan helyezkednek el. Megjelenésükben inkább funkcionalisták, mintsem esztétikusak, műszakilag elavultak is lehetnek és az A kategóriánál kevesebb szolgáltatást nyújtanak. Ugyanakkor egészen rugalmas árazási skálájuk, az igény szerinti kialakítási lehetőség és a jóval kedvezőbb rezsi hatalmas előny a hazai kkv-knak. Hetven százalékban ugyanis ez a kör veszi igénybe a B kategóriás helyszíneket, a bérlők ötöde hazai társaság, s mindössze minden tizedik multicég. Mivel az épületek nagy részét kedvező áron vásárolta az Indotek, így nincs finanszírozási nyomás, ennek eredményeként átlagosan 6-8,5 eurós irodai, 3-4 eurós logisztikai bérleti díjakkal lépnek a piacra - hangsúlyozta az igazgató, hozzátéve, hogy a konkrét árak egyedi megállapodás keretében születnek. A nem szoros cash flow a követeléskezelést is rugalmasabbá teszi. A szegmensre stabilan magas, 80 százalék fölötti kihasználtság a jellemző, a fluktuáció 5-10 százalékos.
A portfólióba "lakottan" kerülő épületek szerződéseinek átkötése és egységesítése ugyanakkor nagy kihívást jelent. A formálódó B kategóriás piacon nincsenek egységes tendenciák, kivéve a bérleti díjak alakulását. A válság hatására moderáltabb a bérleti díj csökkenése, újraértékelődik a szegmens, s további A kategóriás bérlők megjelenése prognosztizálható - tette hozzá Sellyey, aki komoly növekedési potenciált lát ebben az alpiacban, ezért a csoport három év alatt ötven százalékkal tervezi növelni portfólióját.
A keményedő elvárások gátolják a befektetési piac bővülését
Európában legjobban Magyarországon csökkent a fejlesztői aktivitás, ennek következményeként közel 66 százalékkal zsugorodott a 2009-2012 között piacra kerülő irodaterület, így várható, hogy 2012 végére Budapesten az átlagos üresedési ráta 12-13 százalékra esik - foglalta össze bevezetésként a piac állapotát Furulyás Ferenc, a Jones Lang LaSalle (JLL) ügyvezetője. A JLL irodai ingatlanórája szerint - amelyik azt mutatja, hogy az egyes fővárosok melyik irodafejlesztési ciklusban vannak - Budapesten továbbra is csökkenő bérleti díjakkal kell kalkulálni, az esés mértéke azonban szerencsére lassul - tette hozzá Furulyás, aki szerint a kereskedelmi piacon ennél jobb a befektetői megítélésünk, az erős középmezőnyben vagyunk. Az irodapiacon idén már volt 7,5 százalékos hozamon megkötött tranzakció, a bevásárlóközpontoknál év végével várhatóan hét százalék alá megy a hozam, az ipari szegmensben jelentős hozamnövekedésre számítunk - fejtegette Furulyás. Becslések szerint Közép-Európában 2010-ben két-három milliárd euró között lesz a befektetési volumen, ebből Magyarország a tavalyihoz hasonlóan körülbelül 500 millió euróval részesülhet. A növekedést az intézményi befektetők keményedő elvárásai gátolják Magyarországon. Kevés jó adottságú ingatlan éri el a minimálisan elvárt 20-25 millió eurós értékhatárt és a 80-85 százalékos telítettséget, ami alatt nem is tárgyalnak az intézményi befektetők. Számít a bérlői minőség, kedvező, ha nincs túl sok bérlő egy épületben, ám ők legalább három és fél-négy évre kötelezzék el magukat. Magyarországon a prime irodahozam 7,5-7,75 százalék között mozog, ezzel szemben az eladók szeretnék elérni a varsói és prágai hétszázalékos szintet, erre azonban Furulyás szerint egy-két évet még várni kell. Segít ugyanakkor az illetéktörvény év eleji változása - emelte ki Furulyás, az intézményi befektetők a projektcégvásárlásra ugyanis nem voltak hajlandók.
Előtérben a "zöld"-ség
A Skanska bízik a magyar ingatlanpiacban - szögezte le Andreas Lindelöf, a Skanska Magyarország Ingatlan Kft. ügyvezető igazgatója. Sokszínű telekportfóliójukból most a Váci úti folyosóhoz közel lévő, a Dózsa György út és a Lehel tér között fekvő Green House irodaház indítása aktuális. A 17,5 ezer négyzetméteres, 2012-ben átadandó Green House egyébként a legzöldebb irodaház lesz Budapesten. A cég hosszú távú törekvése hogy modern, hatékony, flexibilisen alakítható és a fenntarthatóság követelményeinek is megfelelő irodaházat építsen, amelyre megszerzik az Európai Unió GreenBuilding tanúsítványát és a LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) zöldépület-értékelő rendszer szerint is tanúsítva lesz; legalább gold minősítéssel rendelkezik majd. Minden jövőbeli projekt olyan zöld lesz, mint a Green House, mert ez jó a környezetnek, jó a bérlőnek és egészségesebb környezetet jelent az alkalmazottaknak is, ráadásul az energiahatékonyságból adódóan olcsóbb az üzemeltetése. Fontos tudni, hogy az épített környezet felelős az emberiség globális szén-dioxid-kibocsátásának 40 százalékáért - emelte ki Lindelöf. Magyarországon a zöld és a fenntartható fogalmak kimondatlanul is azt sejtetik, hogy a termék feláras, de erről nincs szó, sőt az alacsonyabb üzemeltetési költségek révén még kisebb is lehet a végösszeg. Szörnyű a budapesti irodapiacot jellemző, 25 százalék körüli üresedési ráta, ugyanakkor lassan mintha már élénkülne a kereslet - de semmiképp nincs szó gyors javulásról. Budapesten a piac kevésbé volatilis, az a cég pedig, amely megfelelő termékkel van jelen, tudja, mire számíthat. A Skanska elkötelezett a magyar piac iránt, bízik az országban és az itteni lehetőségekben, a pénzügyi stabilitás pedig jó alapot jelent a további beruházásokhoz - hangsúlyozta Lindelöf.
Jövőre hiány várható minőségi lakásokból
Elsőként az ipari ingatlanok piacán, ezt követően a lakáspiacon vár fellendülést a válság után Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója, aki egyúttal hiányt is jósol minőségi lakásokból 2011-től. A logisztikai ingatlanok piacát az alacsony belépési korlát, az elérhető telekárak és a beruházási volumen a közepes magyar fejlesztők számára is elérhetővé teszik. Ennek ideje azonban már sokkal kevésbé megjósolható, mert a válság utórezgései még sokáig érezhetőek lesznek - utalt Izland és Dubai bedőlésén túl a görög válságra, Portugália, Olaszország, Spanyolország fenyegetettségére és a kínai ingatlanlufi esetleges kidurranására 2010-2011-ben. A 21 százalékos üresedéssel küzdő logisztikai piaccal kapcsolatban nagyon éles verseny jósolható - hangsúlyozta. A 2005 óta 65 százalékos visszaesésben lévő budapesti lakáspiacon az év végére 3500-ra csökkenhet a gazdátlan lakások száma, így 2011-re kész minőségi lakásokból hiány alakul ki, erre a gazdaságélénkítés logikus válasza lenne a lakásépítés serkentése. Mindazonáltal az előértékesítési követelmények szigorodása jelentősen csökkenti a projektek méretét, középtávon azonban normalizálódás várható.
Ezzel szemben a 2010-ben 600-650 ezer négyzetméternyi üres területet felhalmozó irodapiacon lassú lesz a gyógyulás. A nettó bérbeadás tavaly negatív tartományban volt, idén már 20 ezer négyzetméterrel nőtt, de továbbra is óriási a kontraszt. Az egészséges, 10 százalékos üresedéshez három évig évi 120 ezer négyzetméter nettó bérbeadásra van szükség, addig azonban tetszhalott az irodapiac. A középtávú kilátások is elég rosszak, de ha beindul a gazdaság és a piac felszívja az irodákat, a bérleti díjak biztosan nőni fognak. Ezért Tatár azt javasolja, hogy most, a jelenlegi árszinten kell letárgyalni a BTS-szerződéseket.
Óvatosan, de már újra érdeklődnek a kereskedelmi láncok, azonban nagy baj, hogy az új bevásárlóközpontok nyitásakor a kisebb kereskedők helye üres, pedig ők hozzák a nagyobb bevételt. Amíg ugyanis egy kulcsbérlő 14-15 eurót fizet négyzetméterenként, addig egy kis bérlő 40-60 eurót, s ha ő hiányzik, nincs, aki elvigye a fejlesztést - fogalmazott Tatár. Prognózisa szerint "retail is detail", vagyis a kiskereskedelem is a részleteken múlik, és csak a nagyon jó helyen lévő, jól összerakott, körültekintően megtervezett üzletek fognak működni. Finanszírozás nincs, s befektetési szempontból 2011 még sokat nem ígér. Egyelőre bajban lévő projekteket keresnek erre összegrundolt alapok, bár ilyen nem nagyon van, éppen azért, mert a bankok igyekeztek nem bedönteni a partnereiket. Jó jel a piacon az Allianz megjelenése s az infláció felgyorsulása is segít az iparágon - fejezte be a vezérigazgató.
