Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Piackutatások szerint 2008 utolsó negyedévében már nem indultak új lakásberuházások, és az előrejelzések 2009 első negyedévére sem jósoltak változást. Teljesen befagyott az új lakások piaca?
Saját felmérésünk szerint a szokásos 8-10 ezer, az építés különböző fázisában lévő, eladó lakás helyett mindössze ötezer található Budapesten. Ebből kétezer már elkészült, és valószínűleg okkal nem kelt el eddig. Az épülő háromezer pedig valóban nem jelent túl nagy választékot.
Hova lett a kínálat másik fele?
Az előkészítés alatt álló nagy projektek terveit lényegében fiókba tették. Jellemző, hogy Angyalföldön, ahol a legnagyobb a középkategóriás kínálat és általában 1500 lakás mindig van a piacon - három-négy nagy projekttel, egyenként 150 lakással -, most kevesebb mint 700 lakást kínálnak. Nem is tervezik a fejlesztők az indítást, mert a hitelfeltételek vállalhatatlanná váltak. A projektfinanszírozáshoz eddig 15 százalékos előértékesítést és 15 százalékos önerőt kellett felmutatni, a válság hatására ez 30-30 százalékra emelkedett. Az önerő még nem lenne probléma, a 30 százalékos előértékesítettség azonban ilyen piaci szituációban képtelenség. Senki nem vesz új lakást úgy, hogy az még nem épül, sőt bankhitel sincs rá. Ez egy tipikus róka fogta csuka helyzet, ördögi kör, ezen csak a banki gyakorlat változtatása segíthet.
A hírek szerint idén csak kevés vagy kitüntetett projekt juthat majd hitelhez.
Szerintem a döntés abszolút a külföldi anyabankok kezében van, és akkor fog beindulni a hitelezés, ha ott rábólintanak. Nagyjából az év közepére azért normalizálódhat a finanszírozás, betétgyűjtögetésből ugyanis nem élnek meg a bankok. Egyébként nem is olyan nagy baj, hogy vége lett annak a világnak, amelyben a piaci megalapozottság nélküli projektek néha önerő nélkül is hitelhez jutottak.
Ha nyárra valóban normalizálódik a helyzet, akkor hogyan alakul az év kínálata?
2009-ben legalább 40 százalékkal visszaesik az új lakások piaca. A legnagyobb gond, hogy mindegyik kerületben szokott lenni plusz legalább két-három nagy projekt tartalékban, amelyek most vagy a "fiókba kerültek", vagy a piacra, vagyis már elég sok, zömmel építési engedélyes, előkészített beruházást árulnak. De nem a finanszírozás az egyetlen probléma. Ha a hitelezés helyre is áll, attól még a lakáspiac nem tér vissza automatikusan a megszokott kerékvágásba. A bizalom elveszett, és az elbocsátások, a gazdasági előrejelzések nem táplálják a visszatérését. Ilyenkor akinek nem életbevágó, elhalasztja a vásárlást.
Ha ennyire szűkül a kínálat, mi lesz az árakkal?
Stagnálni fognak, sem árcsökkenést, sem drágulást nem várok az újlakás-piacon. Mivel a kereslet is visszaesett, nagyjából a kínálattal azonos mértékben, így szinte kiegyenlítetté váltak a viszonyok. Érdekes kérdés viszont, hogy milyen gyorsan indulnak újra a projekteket, ha javul a helyzet. Kínálatot ugyanis nem lehet egyik pillanatról a másikra generálni. Persze a komolyabb cégek, amelyek elegendő forrással rendelkeznek, a nyugalmi időszakban is terveznek és előkészítenek, ezért bízom benne, hogy a második félévben lesznek már induló projektek.
Mi a helyzet a használtlakás-fronton?
Ott sem lesz számottevő árváltozás. Mindazonáltal egyes szegmensekben nagyon nehézzé vált az értékesítés, a panelek például mindenképpen idetartoznak. Összességében eddig nagyjából ötszörös volt a különbség a használt és az új lakások forgalmában, az évi mintegy 40 ezer használt lakásra 8 ezer új eladás jutott Budapesten. Az arány valószínűleg tovább romlik, akár hat-hétszeres különbséget is el tudok képzelni, mert ugyan a keresletcsökkenés az egész piacot érinti, az új építésű lakásokét azonban erősebben sújtja. Míg az újlakás-fronton 40, a használtlakás-piacon csak 20 százalékos visszaeséssel számolok. A forgalom megtorpanása nemcsak a fejlesztőket fogja megritkítani, az a véleményem, hogy a 300 budapesti közvetítőirodából 100-150 marad életben a válság végére.
Milyen kör érdeklődik a piacra került lakásberuházások iránt?
Olyan, főleg külföldi spekulánsok, akik fél áron, 20-25 ezer forintos nettó telekhányadért vásárolnának az 50-60 ezer forint helyett. Ezen az áron egyelőre nincs projekt, de biztos vagyok benne, hogy lesznek ilyen üzletek, talán már a nyár közepe felé. Lesz olyan tulajdonos, aki a kényszereladást választja, ahelyett, hogy teljesen veszni hagyná a projektet. De olyan is akad, aki úgy dönt, hogy inkább a bankra hagyja a beruházást, esetleg egy későbbi visszavásárlás reményében, hiszen még úgy is jobban járhat, mint a folyamatos finanszírozással.
Ingatlanalapoknál portfóliótisztítás néven kényszerlikvidálásokra kerülhet sor. Ezek a tranzakciók nem fognak új kínálatot generálni?
Rövid távon biztosan nem. Aki vesz, az azért fog így dönteni, mert a piaci árnál lényegesen alacsonyabb, alkalmi áron akkor is megéri a vétel, ha két-három évig építkezés nélkül kell finanszírozni az ingatlant.
Folyamatban lévő építkezések is juthatnak ilyen sorsra?
Inkább induló projektek esetében lehet erre számítani. Akkor lesznek ilyen termékek a piacon, ha a fejlesztő kiszámolja, hogy nem éri meg egy építési lehetőséget két-három évig tartani és finanszírozni. A félkész vagy elindított beruházásokért én nem aggódom. Amelyikre megkötötték a finanszírozási szerződést, az végigmegy, vevő is akad majd rá, pont azért, mert olyan kevés a projekt.
A fejlesztőknek vannak-e tartalék eszközeik - például új fejlesztési koncepciók, lakásépítési extrák, új marketing vagy különleges árképzés - a kereslet generálására?
Alapvetően már nem ettől függ a piac sorsa. Eddig is olyan nehéz volt az értékesítés, hogy mindenki a maximumra törekedett. Ha valaki nagyon odafigyel a kivitelezésre, az nyújthat piaci előnyt, bár meg kell mondjam, hogy a magyar építészeti minőség nemzetközi összehasonlításban egyáltalán nem rossz. A spanyolokénál például kifejezetten nívósabb.
Egyetért azzal a véleménnyel, hogy 2009-ben a fejlesztők túlnyomó része csődbe megy?
Inkább a harmadára tippelnék, de nem klasszikus csődökre számítok. Szerintem sokan inkább befejezik ezt a fajta tevékenységet és kivonulnak az országból vagy erről a piacról. A kivonulás hátterében nem is mindig pénzügyi okok keresendők, sokaknak egyszerűen elegük van az országból. Magyarországnak most nagyon rossz az imázsa a külföldi befektetők körében. Úgy gondolom, a tavalyinál nyugalmasabb év lesz az idei, 2009 a tervezgetés és a felkészülés ideje. Ezenkívül az alkalmi vételeké is, legalábbis a fejlesztők között. Jobban lehet majd alkudni és keresni is 2009-ben.
