Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A 2005-ös év eddigi kilenc hónapja számos érdekességgel szolgált mind a magyarországi, mind a kelet-európai ipari és logisztikai ingatlanok piacán – véli Czifra Balázs, a DTZ Hungary Kft. ipari-raktáringatlan üzletágvezetője, aki az év további részében újabb érdekes fejleményekre számít. A régió ingatlanpiacai természetesen sok szempontból különböznek, azonban jó néhány hasonló tendencia is akad. Bár a tágabb értelemben vett régiós raktárközpontok kialakítására még kevés valós példa van, már több ilyen irányú célzott keresés jelent meg a piacon. Ennek akár egyik haszonélvezője is lehet Magyarország.
Lengyelország
Lengyelország gyakorlatilag az egyik legfejlettebb logisztikai ingatlanpiaccal rendelkező ország, ahol egyre nagyobb súlyú a Varsón kívüli fejlesztés; Poznan és Lódz környezete, Szilézia, valamint Gdansk és a tengeri kikötők környéke nagyszabású fejlesztések színtere. Bár a közúthálózat fejlesztése kiemelt terület, jelenleg nagy problémát jelent a rossz minőségű úthálózat. Az ország geográfiai elhelyezkedése és nagy felvevőpiaca miatt természetesen így is nagy vonzerő a főként Németországból áttelepülő vállalkozások számára, emiatt folyamatos az új piaci szereplők megjelenése. A vidéki projektek bérbeadása is gyorsan erősödik, így az év első hét hónapja alatt megdőlt a 2004-es bérbeadási rekord. A 257 ezer négyzetmétert meghaladó érték jellemzően nagyobb ügyletekre bomlik. A magas bérbeadottsággal párhuzamban az üres területek aránya minimális.
Csehország
A lengyel piac után Csehország ingatlanpiaca is dinamikusan bővül, hiszen a prágai piacon kívül több helyszínen is (Brünn, Plzen, Ostrava) megindultak a logisztikaipark-fejlesztések. Általánosságban a cseh, főként a Prágán kívüli piac mozgatórugója szintén a németországi vállalkozások területbérlete. A fővárosi piacon olyan szélsőséges példák is adódnak, hogy egy projekten belül 90 ezer négyzetméter feletti bérbeadás történt idén, melyből a Lego regionális raktára önmagában 60 ezer négyzetméter.
Szlovákia
Önmagában Szlovákia logisztikai fejlődését nézve téves következtetéseket vonhatunk le, hiszen nagyon meglódultak a szlovákiai logisztikai fejlesztések. Pozsony környezetében, az autópályák mellett Lozornótól Szencig számos jelentős fejlesztés található, melyek összterülete a továbbiakban még bővíthető. A szlovákiai piac viszont az egyik legfiatalabb és ezzel együtt az egyik legfejletlenebb a régió országai között, így részben a lokális logisztika kialakulása miatt ilyen nagymérvű a bővülés. Emellett a nagyszámú, főként autóipari termelő létesítmény létrehozása generálja a logisztikai raktározási igényt. Várhatóan rövid távon ez az irány a meghatározó, de az alaplogisztikai egységek kialakulása után a helyi piacot kiszolgáló raktárak bővülése megtorpanhat.
Románia
Romániában a termelő beruházáshoz kötődő logisztika mellett a kereskedelemhez kapcsolódó logisztika fejlődése adja a piac lendületét. Ezt sajnos jelentősen tompítják a rendezetlen tulajdonviszonyok és így a problémás fejlesztési területek. Bár több modern fejlesztés is megindult – Cefin Park, Mercury Logistics Park –, a piac alapvetően keresleti maradt, számos cég nem is talál hatékony ingatlanmegoldást.
Ukrajna
Bár egyes elemzők szerint a Kijev környéki modern ingatlanállomány 120 ezer négyzetméter, a valóságban ezek főként saját célra épített, a nyílt piacon meg sem jelent ingatlanok. Ukrajnában továbbra is kihívást jelent megfelelő jogi státusú fejlesztési területet vásárolni, s ez visszaveti a fejlesztői kedvet. Pozitív jel, hogy több nemzetközi fejlesztő, így a Ghelamco, mégis megkezdi logisztikai parkja fejlesztését. A piac fejletlenségéből fakadóan itt is jelentős bérbeadás valósulhat meg az első projekt révén.
Oroszország
Ukrajnához hasonlóan az orosz logisztikai ingatlanpiac is rendkívül nehezen bővül, többek közt a problémás telekviszonyok miatt. Csak Moszkva környékén a DTZ mintegy 300 ezer négyzetméter azonnali raktárigényt regisztrál, ám a modern, bérbeadásra készült építmények hiánya miatt csak nehezen találnak megfelelő megoldást. A megindult vagy hamarosan meginduló projektek – így az AIG/Lincoln a North Point – rendkívül magas bérleti díjakat tudnak elérni, s valószínűleg az előbérlet is egyre gyakoribb lesz a piacon.
Magyarország
Idén az első két negyedévben nagyon lassú volt a piacbővülés, de a harmadik negyedév eredményei már biztatóak – véli Czifra. A tartósan bővülő logisztikai kiszervezés segíti a növekedést. A DTZ elemzői és számos piaci szereplő is úgy véli, jelenleg Magyarország az európai logisztikai piac perifériáján helyezkedik el, így regionális logisztikai bázisok kialakításánál nem feltétlenül kerül számításba. Ez a szerepe megváltozhat, például Románia és Bulgária uniós csatlakozásával, mely esetben a regionális optimumpont kissé délebbre csúszhat.
Továbbra is a budapesti logisztikai ingatlanpiac a meghatározó, s továbbra is kevés a nagyobb területbérlet. A jelentősebb tranzakciók elmaradnak, de számos folyamatban lévő tárgyalás és pályáztatás az év végi számokat még egyensúlyba hozhatja a tavalyi értékekkel. A piac még mindig relatíve kicsi, így egy-két, tízezer négyzetméter feletti ügylet jelentős változást eredményez az összesítésben. Megemlítendő a Harbor Park ProLogis általi megvásárlása, mely egyben azt is jelenti, hogy a Harbor Park logisztikai szolgáltató központ további kiépítését a ProLogis-recept alapján folytatják. A befektetési ingatlanvétel a régió egyik legnagyobb ügylete.
Vidéken továbbra sem jellemző a spekulatív építés a könnyen áthidalható távolságok és az igazán nagy vidéki felvevőpiac hiánya miatt, bár az újabb regionális elosztóbázisok fejlődésével a kisebb, országon belüli, akár vidéki raktárközpontok szerepe is felértékelődhet. A professzionális ingatlanfejlesztők a vidéki piacot egyelőre túl kockázatosnak ítélik, így spekulatív alapon még nem indult meg fejlesztés, bár több kiszemelt célpont is van a fejlesztői térképeken (Miskolc, Debrecen és Szeged).
