Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Habár a gazdasági válság végét az ingatlanszektorban még mindig nagyon nehéz megjósolni, a bérleti piacon tapasztalható felélénkülés tagadhatatlan. Így az irodahelyiségeket kereső bérlőket most kifejezetten kedvező helyzet fogadja. A bérleti díjak alacsonyak, nagyobb a választék, az "A" kategóriás bérlemények szigorú "piaci standard" bérleti feltételeitől könnyebben el lehet térni és a bérlők kedvezőbb szerződéses feltételekhez juthatnak.
Régi standardok
A "piaci standard feltételek" vagy ahogy angolul használjuk, a "market standards" fogalmát a bérbeadók és képviselőik gyakran és nagy sikerrel használták, amikor a leendő bérlők szerződést érintő igényeinek és kívánságainak elutasítása volt a cél. A standard feltételekre való hivatkozás nem csak egy üres fenyegetés volt. Azokat az időket írtuk, amikor az új, jó minőségű és elhelyezkedésű irodaterületeket szinte azonnal ki lehetett adni, ezekért a bérlők sorban álltak. Így a bérbeadók, a fejlesztők vagy később a tulajdonos ingatlanalapok joggal és alappal használták a bérlők szempontjából szigorú, de kikezdhetetlen standard szerződéses feltételeiket.
Az említett uniformizált szerződések mind az úgynevezett triple net elvre épültek. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonlásával, használatával és hasznosításával kapcsolatban a tulajdonosnál felmerült valamennyi költség (adók, karbantartás költségei, az épületüzemeltetés összes költségének viselése, sőt gyakran még a bérbe adó cég könyveltetésének a költsége is) a bérlők kötelezettsége volt, akik ezt bérelt területük arányában megosztva viselték.
A standard feltételek használata azt is jelentette, hogy a jogok és kötelezettségek rendszere a szerződésben aránytalanul a bérbeadó előnyét szolgálta. Ezek az egyoldalú szerződések gyakran olyanok voltak a bérlő szempontjából nézve, mint egy tiltólista. Gyakori volt a standard szerződésekben a bérbeadó számára extrém módon egyoldalú szerződéses feltételek alkalmazása. Ilyen volt például az úgynevezett "relocation clause", amely szerint a bérbeadónak joga volt a bérlőt az épületen belül tetszése szerint egy másik (ugyanakkora) területre átköltöztetni.
Előkészület és tárgyalás
A válság mellékhatásaként az árak mellett a piaci standard feltételek is olvadozni kezdtek és a bérleti feltételekben is komoly előrelépéseket tudott egy szemfüles bérlő elérni. Azt azért le kell szögeznünk, hogy egy aránylag jó helyen lévő, jó minőségű irodaház esetében a szerződés "triple net" jellegétől egy közepes területet célzó bérlő nem fog tudni eltérni. Viszont a bérleti feltételek többi részében egy előrelátóan gondolkodó és a tárgyalást megtervező bérlő komoly előnyökre tud szert tenni. Ezért az első lépés a bérleti szerződés (sőt leginkább még a szándéknyilatkozat) aláírása előtt az, hogy a bérlő a saját igényeit, lehetőségeit, céljait és az üzleti fejlődés irányait alaposan gondolja át.
Vegyük sorra, hogy melyek azok a kedvezmények, amelyeket általában a bérbeadók nyújtani tudnak és szoktak. A legkézenfekvőbb és leggyakrabban használt kedvezmény a kedvező összegű bérleti díj mellett a bérletidíj-mentes időszak és a hozzájárulás a bérlemény kiépítési költségeihez. Általában egy kevésbé népszerű bérlemény esetében mind a bérleti díjban, mind a bérletidíj-mentes időszakok terén komoly kedvezményt lehet elérni. Érdemes a bérlőnek a pénzügyi helyzetének megfelelő kedvezményeket kombinálnia, attól függően, hogy eleinte tud többet befektetni vagy inkább vállalja a magasabb bérleti díjakat.
Érdemes a bérlőnek átgondolnia cége jövőjének várható alakulását. Ha például valószínű, hogy a munkavállalók száma nőni fog a bérlet időtartama alatt, akkor bérleti opciót vagy élőbérleti jogot kérhet a bérbeadótól. A bérleti opció alapján a bérlő egyoldalú döntésével bármikor új területekkel növelheti a bérleményét. Ezt a célt szolgálja az élőbérleti jog is, amivel azonban csak egy új bérlő jelentkezése esetében tud élni.
Amennyiben nem a munkavállalói létszám növekedése, hanem éppen ellenkezőleg, a csökkenése várható, úgy a bérlő egy úgynevezett break optionben érdekelt, amely alapján később (vagy egy meghatározott időpontban) csökkentheti a bérleti területet (vagy akár az egészet felmondhatja), természetesen legtöbbször komoly kötbér ellenében.
Hosszabbítás vagy új szerződés
A gazdasági válság hozta divatba azt a konstrukciót is, amelyet a bérlők és a bérbeadók is szívesen használtak a legvészterhesebb órákban. A konstrukció szerint a bérlő, akinek tegyük fel még 2 éve lett volna a bérleti szerződésből, meghosszabbította a szerződését további 3 évvel egy alacsonyabb bérleti díjon, amelyet nemcsak a további 3, hanem a még hátralévő 2 évre is alkalmaztak a felek. Így akár mindkét fél jól járhatott, hisz a bérlőnek csökkent a bérleti díja, a bérbeadó pedig biztosította a bérlőt további hosszú évekre. Ennél a konstrukciónál a bérlőnek figyelni kell arra, hogy a bérlemény állaga könnyen leromolhat a hosszabb bérleti idő során, így erre is érdemes gondolni a meghosszabbítás feltételeinek tárgyalásakor.
Az idő kihasználása
Összefoglalva, minden bérlőnek azt tanácsoljuk, hogy előrelátóan, átgondolva és lehetőleg bátran tárgyaljanak, mert erre kedvezőbb alkalom kevés nyílt az elmúlt években.
