Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Több mint egy évtizede nincs egységes álláspont a lakás- és helyiségbérleti törvény (1993. LXXVIII. törvény, röviden Ltv.) egyik lényeges pontja, a felmondás körül. Török András, a Schönherr Szécsényi Ügyvédi Iroda munkatársa az alábbiakban foglalja össze a kérdéseket, és a lehetséges válaszokat.
Irodaházak, logisztikai területek bérletének felmondása kapcsán a leggyakrabban a következő problémák vetődnek fel: szabadon megállapodhat-e bérlő és bérbeadó a felmondási okokban (azon körülményekben, amelyek esetén valamelyikük a szerződést felmondhatja) vagy csak a törvényben foglalt esetekben lehet felmondani? Felmondhatja-e a bérlő a határozott időre kötött bérleti szerződést (break option)? Felmondható-e a bérleti szerződés azonnali hatállyal? A bírósági gyakorlat a mai napig nem foglalt egyértelműen állást, hogy az Ltv. felmondással kapcsolatos rendelkezéseitől a felek eltérhetnek-e, így abban a kérdésben sem, hogy meg lehet-e állapodni a törvényben foglaltaktól eltérő felmondási okban vagy időben. A kérdés ugyanakkor igen fontos, adott esetben a felmondás érvényessége függhet tőle.
A szerződéses felmondási okok értelmezésében a korábbi bírósági gyakorlat viszonylag merev volt: a törvényben rögzítettől eltérő körülményt nem ismert el felmondási oknak. Ugyanakkor "kiskapuként" szolgált a bérlő valamely lényeges kötelezettségének a megsértése, ami miatt - az Ltv. értelmében - a bérbeadó igenis felmondhat. Ezért érdemes a szerződésben rögzíteni a bérlő lényeges kötelezettségeként azt a bérlői magatartást, aminek nem teljesítése miatt a bérbeadó felmondhat, megteremtve ezzel a felmondás Ltv. szerinti alapját (például olyan üzletviteli kötelezettség, amellyel a fizetésképtelenséget elkerüli).
A bírósági gyakorlat időközben változott és több esetben érvényesnek ismert el valamely szerződéses felmondási okra alapított felmondást. Ezért aztán arra a kérdésre, hogy a bérlő felmondhatja-e a határozott idejű szerződést, igennel kell válaszolnunk. Ha ugyanis elismerjük a bérbeadó szerződésben kikötött felmondási jogát, ugyanezt nem lehet megtagadni a bérlőtől sem.
Az azonnali hatályú felmondás kérdése kicsit bonyolultabb. Persze jogos a kérdés, hogy amennyiben a szerződésben lehet rendezni a felmondási okokat, miért ne lehetne azok gyakorlásának körülményeit is itt rendezni, mégis, a felmondási határidővel (az a tartam, amelyen belül a felmondásra jogosult felmondhat) és a felmondási idővel (az az időpont, amikorra a felmondás szól) kapcsolatban érdemes az Ltv. rendelkezéseihez igazodnunk. Nem éri meg kockáztatni, hogy a bíróság a határidők be nem tartása miatt érvénytelenítse a felmondást. És mivel az Ltv. értelmében a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál, nem javasoljuk az azonnali hatályú felmondás alkalmazását.
Összefoglalva: továbbra is érdemes a bérbeadó szerződésben kikötött felmondási joga mögé valamilyen lényeges bérlői kötelezettséget rendelni, a határozott idejű szerződés esetén a bérlő felmondási jogát nagyon precízen kell rögzíteni és az azonnali hatályú felmondást kerülni kell.
