Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Kétszázezer négyzetméter új A kategóriás irodahelyiség építéséről beszél az ingatlanszakma. A területek jelentős része spekulatív beruházás, és felmerül a kérdés: képes lesz-e a hazai irodapiac felvenni ezt a nagy mennyiségű magas minőségű irodaterületet. Akárhogy is, a tömegesen épülő magas minőségű beruházások komoly hatással lesznek a korábbi beruházások bérleti díjára.
A fejlesztők számára dilemmát jelent, hogy az alapvetően két csoportra osztható bérlők mely szegmensére koncentráljanak – veti fel az Iroda.hu Kft. piaci elemzése. Az újonnan megjelenő cégeknek új irodát eladni viszonylag egyszerű, ám az új fejlesztések szinte mindegyike A kategóriás projekt, tehát elsősorban a legmagasabb igényeket elégítik ki. A piacra jellemző alapvetés, hogy a bérlő minél jobb irodát keres minél olcsóbban, azonban a cég jellegétől, speciális igényeitől függ, hogy mi a megfelelő számára. Van olyan vállalkozás, amelyik az autópálya közelségét, a jó tömegközlekedési feltételeket, a metrót, a parkolási lehetőségeket, a díjzónákból való menekülést, a modern szolgáltatásokat vagy egész egyszerűen a magas presztízsű környezetet részesíti előnyben akkor, amikor irodát vált, illetve keres. A területi adottságokon kívül természetesen a bérlők elsődleges szempontnak tekintik az új, korszerűen felszerelt, igényes irodabelsőket is, gazdaságos bérleti díjért. A piacon megfigyelhető egy úgynevezett minőségi átrendeződés: sokan az A mínusz besorolásból az A plusz besorolású irodaházba, vagy B-ből A mínuszba, lakásból, villából, B-be igyekeznek. A körforgás tehát állandó.
Ha méret alapján kellene egy térképet rajzolni – írja az elemzés –, abból világosan kitűnne, hogy a nagyobb területigényű cégek a városból kifelé mozdulnak. Jó példa erre a Vodafone új irodaházba költözése, amely kinőve régi helyét, a belvárosból a IX. kerületbe helyezte át székhelyét, és itt bérel 12 ezer négyzetméter területet. Ehhez hasonlóan a Sanoma Lapkiadó Zrt. kilencezer négyzetméter területű igényével a III. kerületi Szépvölgyi irodaparkba költözött. Akad azonban egy-két kivétel is, mint például az E.On, amely a belváros szívében foglalt el nagyobb irodaterületet.
Az új építésű irodaházak bérlői többnyire az A mínusz kategóriából költöznek be. Ezek az épületek az elmúlt tíz évben az akkori műszaki, technológiai szintnek megfelelően készültek, mára azonban az új beruházásokhoz képest némileg elavultnak tekinthetők. A bérlők az évenkénti indexálásnak köszönhetően közel olyan magas díjat fizetnek bérleményükért, mint amennyiért ma új irodaházba lehet költözni, természetesen csak a szerződés lejárta után.
Mi történik azokkal a házakkal, amelyekből az újonnan átadott irodaházakba vándorolnak a bérlők? Az A mínuszból kiköltöző ügyfelek után maradt szabad területet viszonylag alacsony áron (9-11 euró/hó) lehet majd bérelni, hiszen a tulajdonosok ezeket minél előbb és minél hosszabb időre szeretnék értékesíteni. Jellemzően tehát így hatnak majd az új beruházások a meglévő irodaházak bérleti díjaira.
Az új ügyfelek körön belülre csábítása mellett a bérlőszerzés másik lehetősége, hogy még mielőtt az irodaház-kezelők elveszítenék ügyfeleiket, a szerződések lejárta előtt újratárgyalják azt. Garantálják például az épület felújítását, műszaki korszerűsítését, illetve megpróbálják mindazokat a szolgáltatásokat biztosítani, amelyeket az új épületek kínálnak. (Ez utóbbi nem mindig lehetséges.)
Másik lehetőség, hogy egyszerűen árat csökkentenek, és leírják a veszteséget – viszont megtartják a bérlőt –, vagy könnyebben kiadhatóvá teszik az épületet. Az árcsökkentés hatására a kedvező bérleti díj elérhető közelségbe kerül az eddig B kategóriás épületben székelő cégeknek, így lehetőségük nyílik jobb minőségű épületbe költözni. A B kategóriás épületből – köszönhetően a határozatlan idejű szerződéseknek – szinte bármikor mód van a bérlők elköltöztetésére.
Az elemzés szerint összességében elmondható, hogy a 200 ezer négyzetméternyi magas minőségű irodaingatlan komoly átrendeződéshez vezet a szektorban, és a korábbi években tapasztaltnál gyorsabb lesz a bérlők körforgása.
