Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Tavaly minden korábbi bérbeadási rekord megdőlt a fővárosi irodapiacon, az összesített adatok szerint közel negyedmillió négyzetméter területre kötöttek szerződést – derül ki az Eston International Rt. elemzéséből. (Ebből mintegy 150 ezer négyzetméter volt az új bérlés, a többit korábbi szerződések meghosszabbítása tette ki.) A kereslet élénkülése nem maradt hatás nélkül a fejlesztőkre sem, aktivitásuk az elmúlt tizenkét hónap során ugrásszerűen nőtt, s a várakozások szerint a lendület idén sem hagy alább, sőt a fejlesztők még magasabb fokozatba kapcsolnak. Budapesten és környékén 2006-ban több mint 180 ezer négyzetméter új irodát adtak át, idén pedig 220 ezer négyzetméter új iroda kerülhet a piacra. Az új területek döntő többsége, 78 százaléka a pesti oldalon épült, ezen belül továbbra is megkérdőjelezhetetlen a Váci úti folyosó és vonzáskörzetének dominanciája, amely az összes átadás közel 40 százalékának volt a helyszíne. Ebben a régióban található például a Duna Tower irodaház (27,1 ezer), a Center Point második üteme (22 ezer), a BC 30 (12,4 ezer) és a Kinnarps House is (7,5 ezer négyzetméter). A Váci út és környékének vonzerejét a Nyugati pályaudvar mellé tervezett kormányzati negyed tovább erősítheti, hiszen a kormányzati szerveket kiszolgáló cégek és egyéb vállalkozások várhatóan az új központ közelségét preferálják majd bérléskor.
Az erős piaci keresletnek köszönhetően 2006 során nem emelkedett drasztikusan az üres irodák aránya – a januári 11 százalékról 13 százalékig kúszott fel az év végére. A várakozások szerint azonban idén erősödik a kihasználatlanság, amit a fejlesztői aktivitás növekedése mellett a bérlethosszabbítások és a modern irodapiacon belüli költözések növekvő aránya is elősegít. Az Eston ezért arra számít, hogy az irodaházak megfelelő ütemű bérbeadása érdekében 2007-ben ismét nagyobb hangsúlyt kapnak a professzionális ingatlan-tanácsadók. A felfokozott bérlői érdeklődés nyomán az elmúlt két évben stagnáló, néhány részpiacon enyhén emelkedő bérleti díjak 2006-ban továbbra is 13–16 euró között voltak havonta és négyzetméterenként az A kategóriás és 11–14 euró között a B kategóriás épületek esetében. A várakozások szerint azonban a költségek 2007-ben csökkenésnek indulnak, s a fejlesztők közötti verseny érezhetőbbé váló erősödésével a bérlők valószínűleg többet várnak majd az utóbbi időszakban általánossá vált kedvezményeknél (például egyedi kiépítés kedvezményes vagy ingyenes biztosítása), ehelyett egyértelműen a bérleti díjjal kapcsolatos megtakarításokat helyezik előtérbe.
Az utolsó három hónapnak köszönhetően végül a főváros és agglomerációjának ipari logisztikai piaca is valamivel erősebb évet zárt tavaly, mint egy évvel korábban. A saját fejlesztéseken kívül (Aldi 60 ezer, HOPI 10 ezer, DHL 13 ezer négyzetméter) mintegy 140 ezer négyzetméterrel bővült a kínálat. Ez a volumen valamivel meghaladja a 2005-ös szintet, de elmarad a 2004-ben átadott 200 ezer négyzetméteres csúcstól. A bérlői aktivitás azonban messze felülmúlta az egy évvel korábbit: mintegy 150 ezer négyzetméterre volt kereslet, szemben a 2005-ös 119 ezer négyzetméterrel. Az éves bérbeadás több mint 30 százalékát egyébként a három legnagyobb ügylet tette ki. A Wincanton 28,1 ezer, a Diebold pedig 19 ezer négyzetmétert bérelt a ProLogis gyáli parkjában, míg a Kühne & Nagel 13 ezer négyzetméterre írt alá megállapodást az M1 üzleti parkban.
A korábbi várakozásoknak megfelelően lassan oldódik a logisztikai fejlesztések Budapest-központúsága, s egyre több befektető figyelme fordul a régiós központok felé. A ProLogis 32 hektáron megvalósuló hegyeshalmi fejlesztése a beruházó tervei szerint három ország logisztikai igényeit is kiszolgálhatja; a projekt első, spekulatív ütemében 23 ezer négyzetméter épül fel májusig. A Masped-csoport részvételével elindult a 45 hektáros szegedi ipari és logisztikai központ fejlesztése: az első, 5,2 ezer négyzetméteres raktárterületet és a hozzá tartozó irodákat már decemberben átadták, további 20 ezer négyzetméter csarnok építése pedig 2007-ben várható.
A logisztikai ingatlanok piacán az erős versenyhelyzetnek köszönhetően folytatódott a bérleti díjak mérséklődése, a jellemző díjak 2006-ban a 3,5–4 eurós sávban mozogtak. Ugyanakkor a városhatáron belüli parkok bérbeadói stabilan magasabb, 5–5,5 eurós díjakat számlázhattak ki, amit az elhelyezkedés és a kevesebb rendelkezésre álló terület indokol. A fejlesztési dinamika erősödésével – az első félévben várhatóan fennmaradó élénk kereslet ellenére – 2007 végéig stagnáló, illetve tovább csökkenő bérleti díjakra lehet számítani, míg a városhatáron belüli üzleti parkok esetében az emelkedés sem kizárt. A kereslet tavaly év végi élénkülése bizakodásra ad okot az idei első félévben, a gazdasági megszorítások miatt megtorpanó kiskereskedelmi forgalomnövekedés hatására azonban az év közepétől megtorpanhat a logisztikai piac lendülete.
Ami az üzlethelyiségek piacát illeti, míg tavaly Budapest szívében és a városhatáron fokozódott a fejlesztői aktivitás, addig a kiskereskedelmi forgalom motorjának számító bevásárlóközpontok piacán nem történt jelentősebb esemény. A Belváros az elmúlt hónapokban érezhetően új lendületet kapott: a Váci utca északi részén gyakorlatilag nincs üresen álló üzlethelyiség. (A környék parkolókapacitása ugyan nem tart lépést a fejlesztésekkel, de itt, a gyalogosövezetben ez kevésbé kritikus szempont.) Némi késedelem után 2007-ben várhatóan elkészül az ING Vörösmarty téri beruházása, amelynek 6 ezer négyzetméternyi üzlethelyiségét már korábban kibérelték, boltot nyit például a H&M és a New Yorker. A szomszédos Deák Ferenc utcában szintén gőzerővel folynak a Immobilia Fashion Streetjének befejező munkálatai. A 9 ezer négyzetméter 90 százalékát már lefoglalták a leendő bérlők, köztük a Benetton és a Sisley, a Váci utcainál jelentősen alacsonyabb, 30–40 eurós bérleti díj mellett. A Vörösmarty téren a Luxus áruház már bejelentett felújítása még várat magára, míg az Orco 2008-ban kívánja megnyitni a volt tőzsdepalotában kialakítandó 18 ezer négyzetméteres, a Harrod’s és a Lafayette áruházakat idéző luxus nagyáruházát. Az Orco másik felső kategóriás fejlesztése, az Andrássy úti Divatcsarnok is várhatóan 2008-ra lesz kész. A projekt megerősíti azon várakozásokat, amelyek a Louis Vuitton 2006-os debütálását követően a luxusmárkák Andrássy úti megjelenését vetítik előre. A magas presztízsű, kiemelt marketingértékű utcai portálokkal rendelkező (bár autóval napközben meglehetősen nehezen megközelíthető), jelenleg még 33–45 eurós bérleti díj mellett elérhető Andrássy utat a budapesti piacra újonnan belépő, illetve terjeszkedni kívánó vendéglátó-ipari franchise-ok is kedvelik.
A modern bevásárlóközpontok tavaly tizedik születésnapját ünneplő piaca meglehetősen eseménytelen évet zárt. A vezető hármas, a West End, a Mammut és az Árkád dominanciáját semmi sem veszélyeztette. Új épületet nem adtak át 2006-ban, a jelenleg közel félmillió négyzetméteres állomány az Aréna Plaza első ütemének 2007 őszére tervezett átadásával bővül majd 65 ezer négyzetméterrel, a jövő év végén pedig a Budai Skála helyén adnak át bevásárló- és szórakoztató központot, amelynek üzlethelyiségeire már 2006 végén születtek előbérleti megállapodások. A fővárosi viszonylagos csöndet a bevásárlóközpont-fejlesztők vidéki aktivitása ellensúlyozta: Tatabányán átadták a Vértes Centert, Győrben pedig az Árkádot. Az utóbbi fejlesztője, az ECE következő üzletközpontját Debrecenben építi, de már tervezi a miskolci és a szegedi Árkádot is.
A bérleti díjak tekintetében jelentősebb változás 2006-ban nem történt. A Belváros kiemelt részén továbbra is a 100–120 eurós szint a jellemző, de akár 50 méteren belül ennek feléért kiadott üzletet is találni. A Nagykörút és az Andrássy út üzletei legtöbbször a 30–40 eurós intervallumban találnak bérlőre; a legkeresettebb, 100–300 négyzetméteres kategóriában ugyanakkor az ezt meghaladó mértékű bérleti díjak sem ritkák.
Az Eston adatai szerint a befektetési ingatlanok piacán 2006-ban sem esett vissza a kereslet, sőt a kamatadó bevezetésének hírére a legtöbb hazai ingatlanalap vagyonnövekedése új, igaz, csupán átmeneti lendületet kapott. A lezárt tranzakciók volumene az egy évvel korábbihoz hasonlóan egymilliárd euró körül alakult, a felfokozott kereslet hatására a hozamok csökkenése – bár lassuló tendenciát mutat – nem állt meg. Az ügyletek zömét továbbra is az irodapiac adta, emellett az összes tranzakciós volumen másik meghatározó forrása a kiskereskedelmi ingatlanok szegmense. A legnagyobb mértékű hozamesést (–1,2 százalék) a bevásárlóközpontok piacán mérték a szakemberek, a 2006-os adatok alapján ez a piac az irodaházaknál jellemző megtérülési szinthez közelít. Év végén a modern bérirodák 6,5 százalék körüli hozamelvárás mellett cseréltek gazdát, bár a kiemelt elhelyezkedésű, különleges adottságokkal bíró, minőségi épületek esetében a hozam 6 százalék alá is becsúszott. A kereskedelmi célú ingatlanok átlagos megtérülési mutatója az év végén 7 százalék alatt volt, s a várakozások szerint a hozamcsökkenés ebben a szegmensben lesz a legnagyobb mértékű 2007-ben. A logisztikai ingatlanok piacán 8 százalék körüli szintre mérséklődtek a hozamok. Idén a befektetők aktivitása várhatóan továbbra is élénk marad, így a hozamcsökkenés korábban már várt megtorpanása legkorábban az év végén következhet be. A nyugati piacokhoz képest minimálisra csökkent hozamkülönbség az ECB 2006 során folyamatosan emelt, jelenleg is magas szinten tartott alapkamatát is figyelembe véve tehát a következő 12 hónapban nem járul hozzá a befektetési ingatlanok gyors ütemű felértékelődéséhez.
