A 2004-es évhez képest tavaly is visszafogott pörgést tapasztaltak az elemzők a fővárosi irodapiacon: az év végéig 96,4 ezer négyzetméter irodaterület készült el, amelyből 71 ezer négyzetméter volt a spekulatív fejlesztés – derült ki a Jones Lang LaSalle (JLL) legújabb elemzéséből. A két évvel korábbihoz hasonló mértékű fejlesztések mellett a kereslet megdöntött minden rekordot, s elérte a 237 ezer négyzetmétert. Mindezek eredőjeként folyamatosan csökkent a kihasználatlansági mutató, s az év végére elérte a 10,2 százalékot. Érdekesség, hogy igencsak megváltozott a bérlemények mérete is, míg korábban 500 négyzetméter körül volt az átlagos bérbeadás, addig 2005-ben már 700–1000 négyzetméter közötti. A legkedveltebb terület továbbra is a jó tömegközlekedési viszonyokkal bíró Váci úti folyosó és annak környéke, valamint Pest nem központi része volt. A legmagasabb bérleti díjak a közép-európai régióhoz képest a legalacsonyabbak Budapesten: négyzetméterenként 18,5 eurót tesznek ki havonta, szemben a prágai 19, a varsói 20 és nem utolsósorban a moszkvai 45 eurós árral.
Az átlagos bérleti díj 10,5–15 euró között volt tavaly. A JLL elemzői szerint idén mintegy 160 ezer négyzetméternyi új spekulatív fejlesztés kerülhet a piacra, a teljes irodaállomány a fővárosban ezzel már meghaladná a kétmillió négyzetmétert. Mindez az erősebb versenyt s a kihasználatlansági mutató romlását vetíti előre. A prognózisok szerint mindemellett a piaci bérleti díjak számottevően nem változnak.
Az üzlethelyiségek tekintetében főként a strip mallok és a retail parkok fejlesztései kerültek az előtérbe tavaly a fővárosban. Így többek között megnyílt a Max City és a Material Center, előbbi 29 ezer, utóbbi 18,5 ezer négyzetméteren. Az Ablon cégcsoport pedig – bár a hivatalos megnyitó csak április 8-án lesz – 12,3 ezer négyzetméteren tavaly év végén megnyitotta első Buy-Way fejlesztését, amelyet a közelmúltban követett a második Dunakeszin. A bevásárlóközpontok teljes területe a fővárosban valamivel több mint 616 ezer négyzetméter, s a következő években további 200 ezer négyzetméterrel bővülhet két beruházásnak köszönhetően – a Budai Skála fejlesztésének az ING égisze alatt, valamint az Aréna Plázának, melyet a Plaza Centers épít. Előbbi 50 ezer négyzetméteres lesz, s 2008-ban nyitja meg kapuit, míg utóbbi ennél valamivel nagyobb, 56 ezer négyzetméter, s 2007-ben nyit. A bevásárlóközpontokban egyébként a legmagasabb bérleti díjak 65–115 euró között mozogtak, míg az üzemeltetési és marketingköltségek 4–13 euró között. A Váci utca frekventált részén a legmagasabb bérleti díj 110–120 euró között volt, míg a feljövőben lévő Andrássy úton a díjak elérték a 40–65 eurót.
Az ipari ingatlanok piacán a fejlesztések elérték a 2004-es szintet, annak ellenére, hogy némileg lelassultak az építkezési folyamatok 2005 második felében. Így az év végére Budapesten és környékén a modern raktárállomány elérte az 1,039 millió négyzetmétert. Mindezzel együtt azonban a lelassult kereslet miatt a kihasználatlansági ráta 9 százalékra emelkedett, az előző év azonos időszakához képest megduplázódott. Egy év alatt mindössze 159 ezer négyzetméter új raktárterületet adtak bérbe, ami 17 százalékos csökkenés év/év alapon. A jelenlegi intenzív építési folyamatok arra utalnak, hogy idén is erős lesz a raktárkínálat, új terület a tervek szerint a Wallis Ingatlan Rt. által fejlesztett East Gate Business Parkban lesz elérhető. Az M3-as autópálya mellett található park összesen 140 ezer négyzetméternyi területet biztosít bérlői számára. Az idei fejlesztéseket figyelembe véve a teljes piac idén elérheti az 1,3 millió négyzetmétert. A raktárpiac legmagasabb bérleti díjai 6 euró körül mozogtak, ám vannak területek, ahol a 4 euró sem ritka, ez pedig jócskán elmarad például a moszkvai 9,5 eurós ártól.
A befektetési piac tavaly igen jó évet zárt: 1015 millió eurós volumene meghaladta a 2004-est. Mindezzel együtt a minőségi termékek hiánya miatt minden piaci szegmensben a hozamok látványos esésbe kezdtek, így a befektetők egy része keletebbre vonult. Az utolsó negyedévben a legjobb irodai hozam 7 százalék alá esett, míg a másodlagos hozamok 8,25–8,75 százalék között mozogtak. A legkisebb piaci aktivitás továbbra is a logisztikai piacon volt tavaly, ez azonban az elemzők szerint a repülőtér-privatizáció megindulását követően változhat. Összességében idén további hozamcsökkenés várható, az elemzők által feltett kérdés azonban most már az, hogy mennyit esik.
Bakonyi Attila