Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A múlt év során összesen 71,3 ezer négyzetméter új irodaterület került piacra, így az év végén több mint másfél millió négyzetméteres volt a budapesti modern irodaállomány. A tavalyi év utolsó három hónapjában mindössze két irodaépület bővítette a kínálatot Budapesten, a 9 ezer négyzetméteres Máriássy Ház, illetve az 5,2 ezer négyzetméteres Prielle Corner, az első háromnegyed évben pedig kilenc létesítményt avattak fel. A tavaly átadott tizenegy irodaházból négy a központi területen, a többiek azon kívül foglalnak helyet. A előbbi régióban helyezkedik el a Víziváros Irodaközpont, amely a maga 12 750 négyzetméterével 2005 legnagyobb fejlesztésének számít. A budapesti irodaállomány 35 százaléka van a központi területeken, míg a nem központi területek részesedése 46 százalékos, a többi a belvárosban, illetve az agglomerációs térségben helyezkedik el. A CB Richard Ellis elemzése szerint a Budapesthez hasonló méretű nyugat-európai városokban nagyobb a modern irodaállomány. Ez szerepet játszik abban, hogy a fejlesztők egyre aktívabbak, az idén összesen 150–180 ezer négyzetméter új irodaterülettel bővülhet a kínálat.
A keresleti oldalt vizsgálva arra jutunk, hogy az irodapiacon tavaly 3 százalékkal, 237 ezer négyzetméterre gyarapodott a bérbe adott állomány, ami minden eddiginél magasabb érték. A 2005-ös év keresletének ingadozása sokkal kisebb mértékű volt az előző évéhez képest, minden negyedévben ugyanis 53–66 ezer négyzetméter között mozgott az aktuális keresleti szint, míg egy évvel korábban az intervallum két határa 43, illetve 90 ezer négyzetméter volt. Az árakról: a legszínvonalasabb irodákért havonta négyzetméterenként 20 eurót kell fizetnie a bérlőnek, az átlagos díj azonban 13 euró körül alakult. Viszonylag szűk sávban szóródnak a különböző területeken jellemző díjak, a belvárosi létesítményekben 14,7, míg az agglomerációban 12,1 eurót kérnek havonta négyzetméterenként az üzemeltetők. A múlt év fejleménye az is, hogy a kihasználatlansági ráta 3,51 százalékponttal, 11,7 százalékra süllyedt, amire az utóbbi öt évben még nem volt példa.
A befektetési piac nem igazán változott a korábbi években tapasztaltakhoz képest: a befektetők által támasztott kereslet továbbra is meghaladja a kínálatot. Az invesztorok elsősorban a színvonalas irodák iránt érdeklődnek, az ingatlanbefektetések célpontja Budapest és környéke. A múlt év során összesen 1,1 milliárd euró értékben valósultak meg befektetési célú tranzakciók. Ezen belül az irodapiacon 17 százalékos növekedés után összesen 500 millió euró értékben köttettek adásvételi tranzakciók, míg a korszerű ipari ingatlanok esetében 250 millió, az üzlethelyiségeknél pedig 300 millió euró körül volt a befektetések értéke. A modern irodák piacán 1 százalékponttal, 7 százalékra süllyedt az elérhető hozamszint alsó határa.
Az elemzés szerint a teljes európai irodapiacon a bruttó bérbe adott irodaterület 2005-ben ismét nőtt. A múlt év során 8,86 millió négyzetméternyi iroda talált bérlőre Európában, ez 13 százalékos növekedést jelent az előző évhez képest. Bár néhány ügylet fúziók és egyesülések eredménye, látható, hogy az irodapiaci kereslet erősödik Európa-szerte. A bérlői aktivitás meglódulása nyomán az üresedési ráta tovább csökkent, a tavalyi év végére 8,95 százalékon állt. A jó piaci helyzetet tükrözi, hogy a CB Richard Ellis irodabérleti indexe negyedik egymás utáni rekordját produkálva, 224 pontra emelkedett. Az indexet alkotó 36 piac közül kilenc esetében volt megfigyelhető a bérleti díjak emelkedése. Közülük is kiemelkedik London, ahol mind a West Enden, mind a Cityben nőttek a díjak. Az első osztályú irodák bérleti díja Madridban már három egymást követő negyedévben emelkedett, s drágultak a lisszaboni irodák is.
A kelet- és közép-európai régióban messze Moszkvában a legmagasabbak a díjak. Az orosz fővárosban egy legfelső kategóriába tartozó iroda négyzetméteréért havonta több mint 40 eurót kell letenni az asztalra, a térség többi városában (Budapest, Bukarest, Prága, Pozsony, Varsó) pedig 15 és 25 euró között szóródik az egységár. Varsóban az elmúlt év során csökkentek a díjak, míg Budapesten emelkedtek, ennek eredményeként 2005 végén nagyjából azonos szinten, 20–22 euró körül volt az árszint. Ezzel a magyar főváros megelőzi Prágát, ahol tavaly nagyjából valamivel 20 euró alatt stabilizálódott az ár.
Az idei kilátások kedvezőek – vélik a CB Richard Ellis elemzői. Az európai irodapiac megalapozott fejlődés elé néz, a jó gazdasági előrejelzések és a rekordméretű, határokon átnyúló befektetések a piac minden szintjén növekedést hoznak, legyen az kereslet, kínálat vagy befektetés.
Iryna Pylypchuk, a CB Richard Ellis európai elemzője a piaci folyamatokat értékelve elmondta: a jelenlegi ciklus a 90-es évek közepén tapasztalható tendenciákat tükrözi vissza. Akkoriban is néhány évbe telt, míg az emelkedő bruttó bérbeadás következtében a kihasználatlansági mutató következetes lefelé mutató trendet kezdett mutatni. A 90-es évek közepéhez hasonlóan a tervbe vett fejlesztések mennyisége erősen limitált, így a kihasználatlansági mutató majdnem biztosan tovább csökken. Kristian Bandy, a CB Richard Ellis másik szakértője hozzátette: a bérleti díjak növekedése Európában még mindig erős helyi vonásokkal bír. A növekedést mutató városok közös vonása, hogy szinte valamennyi olyan jellegű piac, ahol a legszínvonalasabb helyszínek kínálata bizonyos ideig korlátozott volt.
