Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A következő öt év során a magyarországi ingatlanpiacon elérhető átlagos hozam egyre inkább megközelíti a fejlett nyugat-európai országok piacain évek óta stabilan 6 százalék körüli értéket. A jelenlegi magyar hozamszint ehhez képest 1,7 százalékpontos, úgynevezett helyszínspecifikus felárat tartalmaz, egyebek mellett a hazai piac fejletlensége, mérete, likviditása, a nemzeti valutában és a gazdasági stabilitásban rejlő kockázatok miatt, ám öt éven belül ez a prémium 50 bázispontra zsugorodik – áll a HVB Bank prognózisában, amely 2010-ig vázolja a lehetséges folyamatokat. A tanulmányt bemutató Kocsis Péter, a pénzintézet ingatlanfinanszírozási üzletágának vezetője elmondta: az utóbbi években fokozatosan csökkent a magyar ingatlanpiacon elérhető hozam, így 2010-ben 6,7 százalékos átlagos hozammal lehet majd számolni.
Az ingatlanpiaci hozam három részből tevődik össze, mégpedig úgy, hogy az elemzésben alapul vett kockázatmentes 10 éves eurókötvény jelenlegi 3 százalékos hozamához adódik az ingatlanbefektetések esetében számított 3 százalékpontos felár és a már említett 1,7 százalékpontos helyszínspecifikus prémium. A 2010-re prognosztizált 6,7 százalékos átlaghozam úgy jön ki, hogy a helyszínspecifikus felár ugyan 170 bázispontról 50 bázispontra csökken, a kockázatmentes euróhozam a HVB kalkulációi szerint ugyanakkor 20 bázisponttal, 3,2 százalékra emelkedik. A tanulmány felhívja a figyelmet arra, hogy hosszú távon a 6,7 százalék körüli ingatlanpiaci hozam tűnik fenntarthatónak, de elképzelhető, hogy ez a következő egy-két évben presztízsvásárlások, likviditásbőség vagy rossz árazás miatt egyes tranzakcióknál ettől eltérő lehet. A HVB szakemberei az ingatlanpiac valamennyi szegmensében (iroda-, kiskereskedelmi és ipari ingatlanok részpiaca) jelentős bővülésre számítanak.
Jelenleg 1,5 millió négyzetméterre tehető az „A” kategóriába tartozó irodaállomány, ez a következő öt évben várhatóan 30 százalékkal bővülhet, ami 500 ezer négyzetméter új terület piacra kerülését jelenti. A beruházások szempontjából jelenleg a legkeresettebb helyszínek közé tartozik a Váci út és Buda központi része, a jövőben pedig a Soroksári úton, a volt expótelkek környékén és Dél-Budán várható fokozottabb aktivitás a fejlesztők részéről. A HVB szakértői szerint a következő egy-két évben a spekulatív fejlesztések nyomán jelentős bővülés várható, amivel a kereslet is lépést tart majd, ám 2007–2008-ra várhatóan az átlagos üresedési ráta stagnálására, sőt némi csökkenésére lehet számítani, ezt követően azonban megfordul a trend, s 2010-ig a kihasználatlansági mutató megközelítheti a nyugat-európai piacokon regisztrált alacsony szintet. Jelenleg egyébként az átlagos üresedési ráta 14 százalék körül mozog, szemben a 2001-ben mért 22 százalékkal. Az irodapiac fejlődését az is elősegítheti, hogy a bérleti díjak várhatóan nem változnak jelentősen, 12–13 eurós négyzetméteráron stabilizálódnak. A HVB szakértői ugyanakkor figyelmeztetnek, hogy az irodapiacnak egyre nagyobb konkurenciát jelentenek a régió más országai, városai, nem beszélve arról, hogy új piacok (Pozsony, Belgrád, Bukarest) megnyílásával is számolni kell.
Az ipari ingatlanok (raktárak, logisztikai és könnyűipari csarnokok) esetében 50 százalékos, azaz 350 ezer négyzetméteres bővüléssel számol a HVB a következő öt év során. A négyzetméterenkénti bérleti díjak várhatóan 4–4,5 euró körül ingadoznak majd 2005 és 2010 között, miközben a 85 százalék körüli kihasználtsági ráta stagnálni fog. Új beruházások főként az M0-s körgyűrű közelében lesznek, de a fejlesztők várhatóan felveszik a térképükre Ferihegy mellett az M3-as és M5-ös sztráda „végállomásait”, vagyis Záhonyban és Szegeden is indulhatnak építkezések.
Az előbbi szegmensekhez hasonlóan a kiskereskedelmi célú ingatlanok részpiacán komoly növekedés várható, a HVB 40 százalékos állománybővülést vár, ami 1,1 millió négyzetméter üzletterület piacra kerülését jelenti. Az új fejlesztések elsősorban vidéken fognak megvalósulni, ezzel enyhül a főváros túlsúlya. Jelenleg ugyanis a kiskereskedelmi célú ingatlanok 60-70 százaléka Budapesten koncentrálódik. A vidéki beruházások keretében várhatóan 600 négyzetméternél nagyobb, illetve 3 ezer négyzetmétert meghaladó alapterületű hipermarketek épülnek majd, emellett egyre több úgynevezett kiskereskedelmi park és stripmall létesülhet. A bérleti díjak a prognózis szerint nem fognak emelkedni, drágulás csak a különleges adottságú ingatlanok és speciális bérlői igények esetén képzelhető el. A bérleti díjakhoz hasonlóan a kiskereskedelmi ingatlanok kihasználtsága sem fog változni, vagyis 90 százalék körüli szinten stabilizálódik a bérbeadottsági index.
Az elemzés a lakáspiacon belül csak a budapesti folyamatokat vizsgálta, tekintettel arra, hogy a fővárosban koncentrálódik a beruházói tevékenység döntő része. Tulajdonképpen csak Budapesten alakult ki jól elemezhető, sokszereplős és likvid piac. A legtöbb területen legfeljebb az inflációnak megfelelő mértékben drágulhatnak az új lakások Budapesten, kivételek azonban természetesen lehetnek, elsősorban a luxuslakások esetében és a hirtelen felkapott helyeken. A prognózis szerint a 2004–2005-ös lassulás következtében a kínálat és a kereslet évi 10 ezerről 12 ezer darabra emelkedhet, miközben a vállalkozói fejlesztések aránya tartósan 80 százalék felett marad. A lakástámogatások rendszere a költségvetés problémái miatt várhatóan sem bővülni, sem szűkülni nem fog, lényegi módosítás a következő öt évben nem várható, legalábbis a HVB szakértői szerint. A lakáshitelek azonban olcsóbbá válhatnak, egyrészt a hazai alapkamat várható csökkenése, másrészt a bankok közötti verseny erősödése nyomán.
