Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Tavaly mindössze 84,6 ezer négyzetméter új területtel, 1,47 millió négyzetméterre bővült a korszerű fővárosi irodák piaca – derül ki a CB Richard Ellis ingatlan-tanácsadó cég elemzéséből. Ezzel szemben története eddigi legjobb bérbeadási mutatóját produkálta a terület, mintegy 230 ezer négyzetméter irodára volt kereslet, ami 66 százalékkal haladja meg a 2003-as adatot. A bérlők körében továbbra is a központi és a nem központi elhelyezkedésű épületek voltak a legnépszerűbbek, az utolsó negyedévben bérbe vett terület több mint 90 százalékán ez a két piac osztozott. A bérbe adott irodák 56,45 százaléka, 50,6 ezer négyzetméter a nem központi elhelyezkedésű épületekben található, míg a központi piacon 34,2 ezer négyzetmétert foglaltak el új bérlők. A Belvárosban jóval kevesebb, 4,3 ezer négyzetméter iroda talált gazdára, az agglomerációban pedig csak 502 négyzetméterre kötöttek szerződést az utolsó három hónapban. A kereslethez alkalmazkodtak a fejlesztők is, a budapesti irodaállomány 5,46 százaléka ugyanis az agglomerációs, 14,37 százaléka a belvárosi, 35,47 százaléka a központi, míg 44,7 százaléka a nem központi piacon található.
A 2004-ben átadott 11 épületből a legjelentősebb a Múzeum Átrium és a Park Átrium irodaház volt, melyek összalapterülete 24,7 ezer négyzetméter, míg a második a Science Park B fázisában elkészült 14,7 ezer négyzetméteres fejlesztés volt. A bérleti szerződések közül a legnagyobb a Vodafone Rt. 11,9 ezer négyzetméterről szóló megállapodása volt a Millennium City Centerben, amit a Sanoma Budapest Rt. 8,9 ezer négyzetméteres bérlete követ a Szépvölgyi Office Parkban. A legszínvonalasabb irodákban tavaly 16–17 eurót kellett fizetni havonta négyzetméterenként, míg az átlagos bérleti díj 11–15 euró között volt. Ezek az árak ugyan már nagyjából egy szinten vannak a Budapesthez hasonló nagyvárosokéval, de még mindig inkább a skála alján mozognak.
A sok bérbe és kevés újonnan átadott irodaterület a kihasználatlansági mutató további csökkenését eredményezte. Az üresedési ráta 2004 végére 15,18 százalékra süllyedt, ami az utóbbi négy év legalacsonyabb értéke. Ez minden piaci szegmensben igaz volt, kivéve a Belvárost, ahol a kihasználatlan irodák aránya 25,5 százalékról 28,1 százalékra emelkedett. Ezzel szemben a felkapott területeken a mutató még tovább csökkent, a központi szegmensben 14,2, a nem központi szegmensben 12,5, az agglomerációban pedig 8,9 százalékra. Az igen jól sikerült tavalyi év felbátorította az ingatlanfejlesztőket, a CB Richard Ellis felmérése szerint 2005-ben 120 ezer négyzetméter új iroda átadására lehet számítani, amivel a piac összkínálata 1,6 millió négyzetméterre bővül. A 2004-ben elkészültnél jóval több új iroda azonban a kihasználatlansági mutató csökkenésének lassulását és a legmagasabb bérleti díjak stagnálását hozza magával.
Nem teljesített ilyen jól az ipari ingatlanok piaca. Tavaly Budapesten és az agglomerációban a 2003-ban mértnél 10 százalékkal kevesebb, 174 ezer négyzetméter új raktárterületet adtak át, amivel a korszerű épületek összalapterülete 625 ezer négyzetméter fölé nőtt. Ez a kínálat még mindig elmarad a többi közép- és kelet-európai piacétól, például Varsótól és Prágától. Az egy évvel korábbinál valamivel kevesebb területet, 120 ezer négyzetmétert vettek bérbe 2004-ben. Ennek 94 százalékát tették ki a raktárak, a fennmaradó részt pedig a kiszolgáló irodák adták. A bérleti díjak tavaly nem változtak számottevően, a raktárak négyzetméteréért átlag 4,5 eurót kellett fizetni havonta. Ehhez hozzájön még a közös költség, ami szintén havonta és négyzetméterenként 0,7–1 euró között volt 2004-ben. Tavaly a bérbeadást leginkább az első félévben lebonyolított nagy tranzakciók határozták meg. A legnagyobb szerződés a ProLogis nevéhez fűződik, amely 29 ezer négyzetméterről írt alá bérleti szerződést a Geodisszel. A ProLogisnak egyébként jó éve volt tavaly, ugyanis Gyálon is bérbe adott raktárterületet, ahol az FM Logistics és a Nagel vett ki összesen 7 ezer négyzetmétert.
A fővárosban és környékén a raktárak 9,8 százaléka állt üresen 2004-ben, még mindig elég sok ahhoz, hogy a befektetők újabb fejlesztéseken törjék a fejüket. A felmérés szerint a jelenleg tervezett bővítések és zöldmezős beruházások 2005-ben 100-120 ezer négyzetméterrel növelik majd a piac összkínálatát. Emellett a közeljövőben több olyan fejlesztés is elkészül, amelyek ki tudják elégíteni a kis- és középvállalatok 0,5–1 ezer négyzetméteres igényeit, amivel újabb potenciális bérlőket lehet becsalogatni a modern bérraktárpiacra.
Jó év volt a tavalyi a befektetési célú ingatlanok piacán. Az első hat hónapban javult a legszínvonalasabb irodák hozama, s új viszonyítási alapot teremtett az Alkotás Point és a Science Park értékesítése. A Budapesten és agglomerációjában 2004-ben befektetési célból kötött irodaértékesítési ügyletek összértéke meghaladta a 450 millió eurót, míg az üzlethelyiségek befektetési értékesítésének volumenét nagyban növelte a Klepierre ügylete, a vállalat 12 magyarországi bevásárlóközpontot vásárolt meg. Becslések szerint a tavalyi egész éves befektetési volumen 1 milliárd euró körül volt, bár még nem zárult le minden ügylet. A piac 2005 elején sem változott: a befektetők részéről jelentkező kereslet továbbra is meghaladja a kínálatot. Kereslet azonban csak igényes ingatlanok iránt van, így azok az épületek, amelyek nem ütik meg a kívánt mércét, csak a színvonaluknak megfelelő áron vagy egyáltalán nem kelnek el.
Az ipari ingatlanok piacán nem volt ennyire élénk az érdeklődés: mindössze két létesítmény, az Antenna és a Westgate Ipari Park cserélt gazdát.
A budapesti első osztályú irodaházak hozama a 2003-as 7,5-ről 7,75 százalékra emelkedett és az év hátralevő részében meg is maradt ezen a szinten. Idén a kereslet és kínálat egyensúlyának hiánya miatt azonban a hozamráták közötti különbség további minimális csökkenésére lehet számítani. A bevásárlóközpontok átlagos hozama jelenleg 7,5 százalék, de a megkötött ügyletek esetében 8 százalék körül volt, míg a bevásárlóutcáknál ez alatt maradt. Az ipari ingatlanok szegmensében a legmagasabb hozamok 9,5 százalék körül vannak, az említett ügyleteknél pedig 9,5-10 százalékon.
