Kelet-Közép-Európa nagyvárosaiban az irodapiacok az elmúlt tizenöt évben jelentős változáson mentek keresztül. A budapesti, a varsói és a prágai piacok nagyjából azonos ütemben fejlődtek, szemben a moszkvaival, melynek növekedése európai viszonylatban is egyedülálló – áll a Jones Lang LaSalle (JLL) ingatlan-tanácsadó elemzésében. Varsóban a modern irodaállomány jelenleg 2,3 millió négyzetmétert tesz ki, míg a hasonló nagyságú Budapesten és Prágában az irodaállomány nagyjából azonos méretű: a magyar fővárosban jelenleg 1,77 millió négyzetméter, míg Prágában ennél 120 ezer négyzetméterrel kevesebb az irodaterület. Az elmúlt két-három évben a spekulatív fejlesztések következtében mindhárom piacon megnőtt a kihasználatlanság, ennek következtében a bérleti díjak is csökkentek valamelyest. Míg 2003-ban Prága büszkélkedhetett a legmagasabb kihasználtsággal, addig tavaly év végére a cseh piac némiképp vesztett fényéből, s a legutolsó helyre került mind a bérbeadás, mind pedig a kereslet szempontjából.
A tavalyi év legnagyobb meglepetését Budapest produkálta, ahol a kihasználatlanság egy év alatt jelentősen, 15,7 százalékról 12,6 százalékra mérséklődött. A nagymértékű csökkenés azzal magyarázható, hogy viszonylag kevés új spekulatív fejlesztést adtak át, míg a kereslet 230 ezer négyzetméterrel rekordot döntött. Varsóban a legdrágább irodák havi díja 20–21 euró között mozgott négyzetméterenként, Prágában ez 18–20 euró, míg Budapesten 17,9 euró volt, utóbbi legalacsonyabb Európában. A kereslet tekintetében Budapest volt a legaktívabb, ahol majd 100 ezer négyzetméterrel több irodát adtak bérbe, mint az előző évben.
Az elmúlt néhány évben a régió piacait a visszafogott fejlesztési aktivitás jellemezte, melynek következtében a nagy, több ezer négyzetméteres területek „elfogytak”, így új trend alakult ki. Varsóban, Prágában és Budapesten is a nagy területeket kereső vállalatok előbérleti szerződéseket írnak alá tervezett vagy már épülő irodaházakra. E szerződések nagy előnye, hogy a fejlesztő az esetek nagy részében a bérlő igényeit szem előtt tartva építi és alakítja ki az épületet. A legtöbb előbérleti szerződést Budapesten kötötték: az összes bérbeadás 15 százaléka olyan épületekben történt, melyeknek az építése még el sem kezdődött a papírok aláírásakor.
Moszkva a kelet-közép-európai piacoktól kissé eltér, az irodapiac fejlődése az elmúlt öt évben lendült fel igazán és azóta is virágzik. A jelenlegi irodaállomány 3,3 millió négyzetméter, ebből 462 ezer tavaly készült el. Bár a fejlesztői aktivitás igen nagy, a kereslet az új területek nagy részét fel is veszi. Így 2004-ben 854 ezer négyzetméter irodát adtak bérbe, melynek közel fele előbérleti szerződés volt. A négy város közül Moszkva a legdrágább, itt a legmagasabb kínálati bérleti díj havonta és négyzetméterenként 38 és 41 euró között van, s ez az egyetlen piac, ahol a tavalyi év során a bérleti díj 10 százalékkal emelkedett. Idén azonban nem várható a bérleti díjak nagymértékű emelkedése a moszkvai irodapiacon – vélik a JLL szakértői.
Ez évben a fejlesztői aktivitás Varsóban, Prágában és Budapesten továbbra is visszafogott marad, ezért a kihasználatlansági ráta további csökkenése várható, míg Moszkvában a nagyszámú spekulatív fejlesztés következtében a kiadatlan területek kismértékben növekednek majd. Mindezzel együtt Varsóban, Prágában és Moszkvában az idén nem várható a bérleti díjak emelkedése, míg Budapesten három év óta először a kínálati bérleti díj kismértékű növekedésére várható az év végével vagy a jövő év elejével. Debreceni Klára, a JLL társigazgatója szerint a budapesti irodapiac újabb fejlődési hullám előtt áll. Idén a tavalyihoz hasonló erős keresletre számítanak, ez a kihasználatlansági rátát akár 10 százalék alá is csökkentheti – ez fokozhatja a fejlesztési kedvet és versenyképes, jó minőségű új irodakínálat megjelenését eredményezheti az irodapiacon.
Bakonyi Attila