Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Az idei év már korántsem az extraprofitról szól a hazai ingatlanbefektetési piacon - állítják a NAPI Gazdaság által megkérdezett szakértők. Makó András, az eddig mintegy 60 ezer négyzetméter épített ingatlan üzemeltetésével foglalkozó, illetve további hét beruházás (30 ezer négyzetméter terület) esetében a megvalósítás különböző szakaszainál tartó Raiffeisen Ingatlan Rt. üzletág-igazgatója úgy véli, az irodapiaci túlkínálat miatt ma már csak a jó helyen lévő, első osztályú irodák esetében van remény 10 százalék feletti megtérülési mutatót elérni. A szakemberek szerint a fővárosban mintegy 20 százalékos az iroda-túlkínálat, ezért új irodaberuházások esetében a fejlesztők ma már elégedettek akkor is, ha előzetesen az irodák mintegy 30 százalékát tudják bérbe adni. A menekülés egyik lehetséges módja az a mind több társaság által követett út, amely szerint olyan ingatlanokat kell vásárolni, amelyek már stabilnak mondható bérlőgárdával rendelkeznek, ám maga az épület tovább bővíthető, például úgy, hogy a szomszédos telek még üresen áll. Az ilyen megoldás ugyanis töredékére csökkentheti az irodaberuházások kockázatát. Ami a kereskedelmi célú ingatlanok fejlesztését illeti, itt a beruházók leginkább arra a megoldásra esküsznek, amikor már a tervezés előtt megtalálják a megfelelő partnert, akinek igényei alapján építik fel az adott ingatlant, amelyet aztán a másik fél hosszú távra bérel.
A megoldás biztonságossága miatt ilyen esetekben az átlagosnál kisebb hozamot biztosító, fix összegű bérleti szerződések születnek, amihez azonban a legtöbb esetben a bérbe vevő multinacionális cég anyavállalatának garanciavállalása is járul.
A megtérülést a szakértők szerint az ilyen beruházásoknál a már említett kisebb bevétel mellett az is rontja, hogy az említett kereskedelmi egységek esetében csekély a hasznot hozó beépített terület: a telekárak emelkedése szempontjából az eladónak mindegy, hogy szupermarket vagy az ahhoz tartozó, ám hasznot nem hozó parkoló kerül-e a telekre.
A kereskedelmi ingatlanfejlesztések másik vonulatában a fejlesztő csak részben adja ki hosszú távra az ingatlant, a többi hasznos területre rövidebb időre szerződik. Ez akár kétszeres bevételt is jelenthet a „stabil” bérlőkhöz képest - érvel például a miskolci Szinva Park Bevásárlóközpont példájával Makó András, ám nem felejti el felhívni a figyelmet arra, hogy ebben az esetben lényegesen nagyobbak a kockázatok is: meglehet, hogy nem találnak bérlőt, illetve hogy a leendő partner költséges pótberuházásokat ír elő a fejlesztő számára. Az így átlagosnak vehető 10 százaléknál némileg jelentősebb megtérülés realizálható a Raiffeisen üzletágvezetője szerint a logisztikai és az ipari ingatlanokon, ám ez a lényegesen nagyobb kockázatnak tudható be. Az ipari ingatlanberuházások sok esetben specifikusak, az utólagos hasznosítás igen nehéz. Ezt a területet ráadásul a többi ingatlanbefektetéshez képest is érzékenyebben érinti a makrogazdasági helyzet: a konjunktúra lassulása gyáregységek bezárásához vezethet.
Sokak szerint a legnagyobb profitot továbbra is a lakásépítés ígéri: egy-egy gyors értékesítés akár 30 százalékos megtérüléssel is kecsegtet a fejlesztő számára - véli Makó András. Nem osztja ugyanakkor ezt a véleményt a főváros IX. és XIV. kerületében több projektben érdekelt REAX Ingatlanfejlesztő Rt. értékesítési igazgatója, Nossfer Anna. Elmondása szerint az egyre komolyabb túlkínálat miatt az újonnan induló projektek esetében jó ha 5-7 százalékos megtérülést el lehet érni. A korábbi magasabb hozamokat a fejlesztők jelentős része annak köszönhette, hogy 1999-2000-ben, az első nagy lakásboom előtt megelőző beruházásként sok telket vásárolt fel viszonylag olcsón. Ma már a telektulajdonosok visszafelé számolnak: az egekbe szökő telekárak nem kis részben azoknak a pénzügyi befektetőknek köszönhetők, akik a támogatott hitelkonstrukciók megjelenését követően tömegével léptek piacra. Ezen befektetők ugyanakkor a gyors megtérülésben érdekeltek: az ő megjelenésüknek tudja be a szakma azt az egészségtelen folyamatot, aminek következtében gomba módra szaporodnak a 30-45 négyzetméteres minigarzonok, épülnek a lakóparknak nevezett zsúfolt lakótelepek. A túl sok befektető, a túl sok építkezés ugyanakkor a kereslet csökkenésével jár. Amire még egy-másfél éve nem igazán volt példa, ma már mindennapos: a fejlesztők kénytelenek olyan házakat átadni, amelyekben az avatáskor még nincs minden lakás eladva. A tűréshatárt a szakemberek szerint sok minden befolyásolja: a cég tőkehelyzete, egyéb beruházásainak sikeressége, a finanszírozó partner, stb... Ugyanakkor piaci vélemények szerint egyre gyakoribbak lesznek azok a banki hirdetések, amelyekben félkész lakóingatlan-projekteknek keres új gazdát a finanszírozó.
