Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A jelzálogbank speciális hitelintézet. A forrásait nem betétek elfogadásával gyűjti, hanem egy speciális értékpapírt, jelzáloglevelet bocsát ki. A jelzáloglevelek ellenértékeként befolyt pénzből lakás- és földvásárlásra, lakásfelújításra, korszerűsítésre, bővítésre, mezőgazdasági beruházásra nyújt hitelt. A hitel fedezete a meghitelezett ingatlan. A mérleg egyik serpenyőjében vannak tehát a jelzáloglevelek, a másikban pedig a fedezetül lekötött ingatlanok. Az ingatlanok értéke mindig nagyobb valamennyivel, mint a jelzáloglevelek miatti banki tartozás. Ez adja a jelzáloglevél-vásárlók és a bank biztonságát.
A jelzáloglevelek futamideje mindig hosszú (általában 5 évtől 35 évig terjed. Ennyi idő kell ugyanis egy földvásárlás (beruházás) megtérüléséhez, illetve a lakás árának kifizetéséhez. A befektetők közül is azok vásárolnak jelzáloglevelet, akiknek hosszú távú megtakarításaik vannak. Ilyenek a nyugdíjpénztárak és az életbiztosítók.
Nálunk ez idő szerint lakossági jelzálogbank csak egy működik, ez a Földhitel és Jelzálogbank (FHB). Ez év februárjától a kormány ugyanakkor nemcsak az FHB, hanem bármely jelzálogbank által folyósított lakáshitelekhez támogatást nyújt. Ez azonban egyelőre csak elvi lehetőség, bár előbb-utóbb vélhetően új szereplők is megjelennek ezen a területen.
A következőkben az FHB jelzáloghiteleit mutatjuk be.
Aki értékes ingatlannal rendelkezik, akkor is hitelhez juthat az FHB-nál, ha a kölcsönt nem lakáscélra kéri. Az általános jelzáloghitelek sokféle ingatlan megvásárlására, hitel kiváltására, továbbá szabad felhasználásra igényelhetők.
Általános jelzáloghitel szabad felhasználásra
A hitelt hosszú távon értékálló ingatlan fedezete mellett, magánszemélyek részére, szabad felhasználású jelzáloghitelként nyújtja a bank.
Általános jelzáloghitel ingatlanvásárlásra
A hitelt hosszú távon értékálló ingatlan vásárláshoz nyújtja magánszemélyek részére a bank.
Általános jelzáloghitel hitelkiváltásra
A hitelt hosszú távon értékálló ingatlan fedezete mellett, magánszemélyek részére nyújtja a bank, hitelintézeti kölcsön kiváltására.
Legfontosabb tudnivalók az általános jelzáloghitelről
Felvehető szabad felhasználásra, lakás, iroda, kereskedelmi üzlethelység, üdülő, étterem, szálloda, panzió, termőföld stb. vásárlásához, banki, nem lakáscélú hitel kiváltásához.
A kölcsön legkisebb összege 3 millió, legnagyobb 30 millió forint, de legfeljebb a fedezetül felajánlott ingatlan(ok) piaci értékének az egyharmada.
A kamat ötévente változó hitelnél 15,8 százalék, az évente változónál 16,8 százalék. Kezelési költség: évi 2,0 százalék. Az értékbecslés díja a hitel összegének 1 százaléka.
Ingatlanfedezetként csak per-, igény- és tehermentes ingatlan vehető figyelembe. Amennyiben az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, úgy azt a szerződéskötésig törölni kell. A fedezetül szolgáló ingatlan tulajdonosa csak magánszemély lehet. A tulajdoni lapon széljegyként való bejegyzés nem megengedett.
Fedezetként több ingatlan is elfogadható, ha az ingatlanok piaci értéke külön-külön eléri vagy meghaladja az 5 millió forintot.
A hitelképességhez elegendő, ha a kölcsönfelvevő rendszeres jövedelemszerző tevékenységet folytat.
Az FHB Otthonteremtő Hitel néven a következő célokra nyújt lakáshitelt:
lakásépítésre
lakásvásárlásra
lakásbővítésre
lakáskorszerűsítésre
lakásfelújításra (nem jár rá kamatkedvezmény)
korábbi (1994. január elseje utáni) lakáshitel kiváltására.
Egyazon kölcsönfelvevőnek lakásvásárlási és lakáshitel-kiváltási kölcsön esetén egyidejűleg lakásbővítési, lakáskorszerűsítési, valamint lakásfelújítási kölcsön is nyújtható.
Kölcsönfelvevők
Lakossági kölcsönt minden 18. életévét betöltött, cselekvőképes devizabelföldi magánszemély igényelhet, aki jövedelmi helyzete és az FHB adósminősítése alapján hitelképes. A kölcsönfelvevő életkora a kölcsön végső lejáratának időpontjában nem haladhatja meg a 65. életévet.
A kölcsön felvevője lehet egy, illetve több személy. Együttes kölcsönfelvevő csak a kölcsönkérők valamelyikének olyan hozzátartozója (házastárs, egyeneságbeli rokon, testvér, örökbefogadó, mostoha- és nevelőszülő, örökbefogadott, mostoha- és nevelt gyermek, élettárs, egyeneságbeli rokon házastársa, jegyes, házastárs egyeneságbeli rokona és testvére, valamint a testvér házastársa), lehet, aki a kölcsöncéllal érintett ingatlanban legalább résztulajdonnal rendelkezik vagy vásárlási, illetve építési kölcsön esetén az építendő-vásárlandó ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkezni fog.
Ha a kölcsönkérő házastársi/élettársi kapcsolatban él, a házastárs/élettárs kötelező jelleggel a kölcsönügylet adósaként szerepel akkor is, ha a házastárs/élettárs nem tulajdonosa vagy nem válik tulajdonosává a fedezetül felajánlott, illetve építendő ingatlannak. E szabály alól kivétel, amennyiben a kölcsönkérő megfelelő módon igazolja a vagyonközösség megszűnését.
Kiskorú személy kölcsönfelvevővé kizárólag abban az esetben válhat, amennyiben a kiskorú a hitelcéllal érintett ingatlan tulajdonosa vagy leendő tulajdonosa, és a kiskorúval együtt törvényes képviselője és annak házastársa/élettársa is kötelezően adósként vesz részt a kölcsönügyletben.
Zálogkötelezettek
A kölcsön fedezetéül szolgáló ingatlan(ok) tulajdonosa(i) a kölcsönügylet zálogkötelezettje(i). A fedezetül felajánlott ingatlan tulajdonosa 18. életévét betöltött, cselekvőképes, devizabelföldi magánszemélynek minősülő személy lehet, aki a kölcsönfelvevő valamelyikének hozzátartozója. Kiskorú devizabelföldi magánszemély zálogkötelezett abban az esetben lehet, ha a hitelcéllal érintett ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkezik vagy rendelkezni fog és egyben kölcsönfelvevő is (és a gyámhatóság ehhez hozzájárul).
Készfizető kezesek
Készfizető kezesként a bank 18. életévét betöltött, cselekvőképes devizabelföldi magánszemély kezességét fogadja el azzal, hogy kölcsönügyletenként maximum két limitnövelő – azaz a kölcsönkérők hitelfelvevő képességét javító – készfizető kezes elfogadását teszi lehetővé. (Korábban csak közeli hozzátartozó lehetett kezes.) Azon személyek számát az FHB nem korlátozza, akik csak az ingatlanfedezet biztosítása miatt válnak készfizető kezessé. Ugyanazon készfizető kezes a jövedelmét és az ingatlanát is felajánlhatja a kért kölcsön fedezetéül.
A kölcsön összege
A nyújtható kölcsön minimális összege 1 millió, lakáshitel kiváltásánál 400 ezer forint, maximális összege nem korlátozott.
A kölcsönfelvevő(k) részére ténylegesen nyújtható kölcsön összege az alábbi szempontok együttes vizsgálatával kerül meghatározásra:
a kölcsönfelvevő(k) által igazolt jövedelem alapján számolt maximálisan nyújtható kölcsön nagysága (ügyféllimit),
a kölcsönkérelemben közölt információk alapján elvégzett minősítés eredménye,
a fedezetként felajánlott ingatlan(ok) – jogszabályi előírások alapján számított – hitelbiztosítéki értéke. Lakásépítési kölcsön esetében a nyújtható kölcsön maximális összege – amennyiben a kölcsön ingatlanfedezetét az építendő ingatlan képezi – az építendő ingatlan elkészültekor várható hitelbiztosítéki érték alapján korlátozott azzal, hogy az aktuálisan folyósítható kölcsönrész összegének megállapítása a tényleges hitelbiztosítéki érték alapján történhet.
A nyújtható kölcsön összege nem haladhatja meg a fedezetül felajánlott ingatlan(ok) hitelbiztosítéki értékének 60 százalékát. Ez alapesetben az ingatlan piaci értékének az 50 százalékával egyenértékű, de lehetnek eltérések mindkét irányban.
Díjak, költségek, kamatok
Kamatok:
Forrástámogatott (3%) lakáshitel:
- egyéves kamatperiódusú kölcsönök esetén évi 12,8%
- ötéves kamatperiódusú kölcsönök esetén évi 10,9%
Lakáshitel kiegészítő kamattámogatással: 6,2% (az ügyfél által fizetendő kamat, évente változó kamatozással vehető fel).
Lakáshitel állami kamattámogatás nélkül (felújításra, kedvezmény nélküli lakáshitel kiváltására):
- egyéves kamatperiódusú kölcsönök esetén évi 16,4%
- ötéves kamatperiódusú kölcsönök esetén évi 14,9%
Díjak, költségek:
Kezelési költség:
- évi 1,5%, (az ügyleti év elején fennálló tőketartozás 1,5%-a) Esedékessége: havonta, egyenlő részletekben a tőke- és kamatfizetéssel együtt.
Fedezetül felajánlott ingatlan értékbecslésének a díja:
- 25 ezer Ft (ÁFÁ-val), a kölcsön összegétől függetlenül
Folyósítási jutalék:
- a kölcsön összegének egyszeri 0,8%-a
Ingatlan-felülvizsgálati díj:
- 10 000 Ft/felülvizsgálat (csak építési hiteleknél)
Késedelmi kamat:
- az esedékessé vált és meg nem fizetett tartozások (tőke, kamat, költségek) utáni késedelem idejére az ügyleti kamaton felül évi 6%.
A szerződéseket közjegyzői okiratba kell foglalni, melynek – a közjegyző kedvezményes díjszabása által megállapított – költségeit a kölcsönfelvevő viseli.
A jelzálogjog-bejegyzés, illetve -törlés – jogszabályban meghatározott mértékű – illetékét szintén a kölcsönfelvevő viseli.
Lakásépítési kölcsönök esetében az építkezés készültségének műszaki ellenőrzése, valamint új hitelbiztosítéki érték meghatározása érdekében az építkezés ideje alatt elvégzett helyszíni ellenőrzés szükséges, melynek többletköltsége a kölcsönfelvevőre hárul. A helyszíni ellenőrzési díj a következő folyósításhoz meghatározott műszaki készültség bejelentésével egyidejűleg esedékes.
A kölcsön kamatperiódusai
A kamatperiódusok időtartama csak egy, illetve öt év lehet, melyek közül az ügyfél a kölcsönszerződés megkötéséig szabadon választhat.
A kölcsön futamideje
A kölcsön futamideje a kamatperiódus hosszától függetlenül minimum 5 év, maximum 35 év. A futamidő éveinek száma csak az ügyfél által választott kamatperiódus egész számú többszöröse lehet.
A kölcsön biztosítékai
Ingatlanfedezet
A kölcsön ingatlanfedezeteként az FHB csak Magyarország területén lévő, önállóan forgalomképes és – főszabály szerint – tehermentes ingatlant fogad el.
Hitelfedezeti életbiztosítás
A bank minden hitelügylethez kapcsolódóan a kölcsönfelvevő(k), mint biztosított(ak) javára – legkésőbb a folyósítást követő 90 napon belül – hitelfedezeti életbiztosítást köt, melynek díját minden esetben az FHB fizeti. A biztosítási összeg megegyezik a kölcsönszerződés szerinti teljes kölcsön összegével. (A havi törlesztési díjak tartalmazzák a biztosítás díját is.)
A kölcsön törlesztése
A kölcsönök törlesztése minden esetben havonta történik. A kölcsönfelvevő(k) által fizetendő havi törlesztőösszeg megegyezik az ún. annuitásos módszerrel számított tőke és kamat havi részletének az éves kezelési költség 1/12-ed részével növelt összegével.
A havi törlesztőösszeg – kivéve esetleg az utolsó ügyleti év utolsó törlesztőösszegét – ügyleti éven belül állandó, a törlesztőösszegben a tőke és a kamat aránya változó.
A törlesztőösszeg minden hónapban a kölcsönszerződésben meghatározott kezdőnappal azonos naptári napokon válik esedékessé. A fizetés módja kizárólag bankszámláról történő átutalás lehet.
Az előtörlesztés szabályai
Automatikus előtörlesztés
A jelzálog-hitelintézetről és jelzáloglevélről szóló hatályos törvény értelmében a jelzáloghitelek előtörlesztése – vagyis a kölcsönszerződésben rögzített lejárat előtti teljes vagy részleges visszafizetés – megtiltható. Az FHB a részleges előtörlesztés lehetőségét a kölcsönfelvevők részére nem tiltja, de időben és/vagy összegben korlátozza, míg a teljes előtörlesztés kivitelezését nem engedélyezi.
A kölcsönfelvevő(k) általában minden kamatperiódus – elsőként az első kamatperiódus – fordulónapján jogosult(ak) részleges előtörlesztésre.
Az egyéves kamatperiódus választása esetén a kölcsönfelvevő első ízben a második kamatperiódus végén, annak fordulónapján, ezt követően a főszabály szerint minden kamatperiódus fordulónapján jogosult a részleges előtörlesztésre.
A jelzett időpontokban az FHB által megengedett részleges előtörlesztések összege korlátozott, e korlátozott összegnek a minimális és maximális mértékét az FHB a hirdetményében teszi közzé. Az ily módon jóváírt előtörlesztés a szerződésben meghatározott futamidőt nem érinti, kizárólag a havi törlesztőösszeg csökkenését eredményezi.
Az előtörlesztés a kölcsönfelvevő(k) külön kérelme, illetve szerződésmódosítás nélkül, automatikusan történik. Előtörlesztés esetén a kölcsönfelvevő előtörlesztési díjat köteles fizetni, mely az előtörlesztés jóváírásával egyidejűleg esedékes.
Rendkívüli előtörlesztés
Amennyiben a kölcsönszerződéshez kapcsolódó hitelfedezeti életbiztosításból fakadó kifizetés következik be az FHB javára, úgy minden esetben ezen teljes összeget a bank – külön előtörlesztési díj felszámítása nélkül – a kölcsönfelvevő(k) javára előtörlesztésként írja jóvá.
A kölcsönfelvevők fizetőképessége
Az ügyféllimit – főszabály szerint – egyedüli kölcsönfelvevő esetén e személy önálló, házastársak/élettársak esetén e személyek együttes nettó jövedelmei és mindkét esetben az érintett háztartás kiadásai alapján kerül meghatározásra.
Ha a kölcsönfelvevők döntése szerint a limit növeléséhez velük egy háztartásban élő személy jövedelme is figyelembevételre került, úgy ezen személynek készfizető kezesként kell a kölcsönügyletben szerepelnie.
