Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A kölcsönöket céljuk, futamidejük és az alapjukul szolgáló üzlet jellemzői alapján többféleképpen kategorizálhatjuk. Témánk szempontjából releváns az az elhatárolás, hogy az üzlet során kereskedelemfinanszírozó kölcsönt vagy beruházást finanszírozó kölcsönt nyújt a bank. A kereskedelem finanszírozása (trade finance) magában foglalja a vállalatfinanszírozást, forgótőke-finanszírozást és az egy-egy ügylet finanszírozását, melyek általában egy, három, hat, kilenc, de legfeljebb tizenkét hónapos futamidejű kölcsön formájában jelennek meg. A beruházásfinanszírozás, amelybe a projektfinanszírozás is tartozik, olyan háromtól öt évig, illetve öt évtől tizenöt évig vagy még ennél tovább tartó hitelezési jogviszonyt hoz létre a hitelnyújtó és a hitelfelvevő között, amelynek eredményeképpen üzem, épület, géppark létesül vagy bővül. A beruházásfinanszírozás halmazából a projektfinanszírozás a következő ismérvek alapján emelhető ki:
A projektfinanszírozás tárgya a projekt. A projekt (ötlet, terv, létesítmény – találó fordítás még nem született), egy teljesen új termelési, kereskedelmi vagy szolgáltató, egyszóval gazdasági egység létrehozása (pl. hotel, irodaház, bevásárlóközpont, lakópark, kőolajtároló, raktárbázis, telekommunikációs szolgáltató stb.), amely elegendő pénzt képes előteremteni arra, hogy a létesítmény hasznos élettartamánál rövidebb időszak alatt fedezze az üzemeltetési költségeket és az adósságszolgálatot, azaz megtérüljön.
A projekt szponzorai
A projekt kezdeményezői, akik általában a projekttársaság alapítói, a hitel szempontjából meghatározó személyek. Ők azok, akik (klasszikus esetben)
– a projektet kitalálták,
– a projekttársaságot megalapítják,
– a saját tőkét rendelkezésre bocsátják,
– a projekt megvalósításához a banki vagy egyéb pénzforráshoz képest alárendelt kölcsönt nyújtanak,
– a projekt megvalósítása során a hitelszerződés aláírását követően a tervezetthez képest felmerülő többletköltség megfizetésére kötelezettek, illetve a projekttársaság fizetési kötelezettségei teljesítéséért készfizető kezességet vállalnak.
A projekt finanszírozásának előzetes vizsgálata és előkészítése során a hitelező általában azt a követelményt támasztja a projekt szponzoraival szemben, hogy a projekt tervezett költségeinek meghatározott százalékát (15–30 százalék) saját forrásból bocsássák a projekttársaság rendelkezésére (saját erő), amelynek legjelentősebb eleme általában a projekt megvalósításához szükséges telekingatlan (projektingatlan) és a tervek. Erre azért van szükség, mert így érhető el, hogy a szponzorok – akik ezzel már nem kevés pénzüket teszik kockára – valóban magukénak érezzék a projektet, és tulajdonosi érdekeik meggátolják őket abban, hogy rossz üzleti döntéseikkel veszélyeztessék a projektet.
A projekttársaság
Hitelkockázat szempontjából nem a vállalkozás múltja, hanem az adott projekt jövőbeli megtérülése a döntő. Általában a finanszírozás előkészítése során a finanszírozó a vállalat múltját vizsgálja, elemzi a pénzügyi jelentéseket, éves jelentést, mérleget és a vállalat fejlődésének vagy hanyatlásának tendenciája lesz a döntő. Projektfinanszírozás esetén a finanszírozó
– felméri azon szolgáltatás piacát, amelyet az új gazdasági egység szolgáltatni fog;
– elemzi a projekt pénzáramlását, bevételeit és kiadásait;
– meghatározza azokat a pénzügyi mutatókat a jövőre nézve, amelyeknek a kölcsön teljes futamideje alatt teljesülniük kell;
– felméri és meghatározza a megkötött szolgáltatási szerződések alapján befolyó bevételek, követelések összegét.
A finanszírozó projektfinanszírozás esetén nem is tudja vizsgálni a vállalkozás múltját, hiszen általában alapvető követelmény, hogy a projekt megvalósítására a projekt kezdeményezője gazdasági társaságot alapítson, mégpedig azért, hogy biztosított legyen az, hogy
– a társaság kizárólag arra a gazdasági tevékenységre alapuljon és csak azt a szolgáltatást nyújtsa, amely a projekt üzemeltetésével azonos (ingatlanhasznosítás, ingatlanforgalmazás, raktározás, tárolás stb.) azért, hogy ne merülhessen fel annak a kockázata, hogy a projekt által megtermelt és tervezett nyereséget a másik tevékenység vesztesége csökkenti;
– a társaságot ne terhelhesse múltban keletkezett kötelezettségvállalás, adósság, ne merülhessen fel ellene korábbi tevékenységével összefüggésben jogi igény és eszközei, vagyontárgyai általában tehermentesek legyenek, azért, hogy kizárható legyen annak kockázata, hogy a projekt által megtermelt és tervezett nyereséget a felsorolt kötelezettségek és terhek csökkentik.
A projektfinanszírozás fogalma tehát olyan közép- vagy hosszú lejáratú kölcsön (illetve kölcsönök összessége), amely sajátos beruházási célkitűzést, egy új vállalati kezdeményezést, új, jövedelemtermelő gazdasági egység létesítését és működtetését látja el hitellel vagy tőkével, azaz nem az eddigi vállalat egészét finanszírozza.
A sikeres projekt receptje
A sikeres projekthez végy egy jó „ötletet”, amelynek megvalósítása esetén valóban teljesül az a feltétel, hogy előre garantált a megkötött szerződésekkel, hogy a létesítmény a maga működésével (minden további know-how hozzáadása nélkül) elegendő pénzt képes előteremteni arra, hogy hasznos élettartamánál rövidebb időszak alatt megtérüljön a befektetett pénz és jövedelmet termeljen.
Legyél a piacon ismert és elismert, pénzügyileg megbízható személy, akiből megbízható szponzor válik, hiszen láthatjuk, hogy a leglényegesebb kötelezettségvállalásokat a szponzorok teljesítik.
Alkalmazz egy tapasztalt projektmenedzsert, aki az elképzeléseidet teljes mértékben ismeri, a bizalmadat élvezi, és nyerj meg magadnak egy tapasztalt finanszírozót.
Ezenkívül már „csak” a legtőkeerősebb és legmegbízhatóbb építési fővállalkozóval, legszínvonalasabban dolgozó műszaki, jogi és más szakértőkkel kell szerződést kötnöd, hogy több hónapos/éves huszonnégy órás együttes munkájuk eredményeképpen megkezdje üzemelését a PROJEKT. Fontos, hogy az üzemeltetéssel kizárólag profi cég foglalkozhat, hosszú távon sem lankadó, teljes erőbedobással!
Projektszerződések
A projekt építéséhez kapcsolódó szerződések
A projekt megvalósítása létesítmény (épület, hálózat) tervezését és megépítését jelenti. Az építéssel kapcsolatos szerződések mindig a fókuszpontba kerülnek, hiszen ismeretesek azok a költség-nagyságrendek, amelyeket egy elhúzódó építkezés vagy egy csődbe ment fővállalkozó, illetve hibás teljesítésből adódó jogi vita eredményezhet.
Ezen szerződéseket nemcsak a szponzorok (projekttársaság) és a tervező, kivitelező cég szerződési akarata alakítja, hanem a finanszírozó is közvetíti elvárásait a szerződéskötést megelőzően, és megkívánja annak rögzítését, hogy a szerződés módosítása vagy megszüntetése kizárólag a hitelező előzetes, írásbeli engedélyével történhet és érvényes.
A szponzorok és a hitelező számára nagy jelentőséggel bír, hogy a fővállalkozó egy számára ismert, jó referenciával rendelkező, nagy, tőkeerős, jó pénzügyi pozíciókkal rendelkező építési vállalkozó legyen (leginkább alkalmas a fővállalkozói szerződés kötése), amelynek teljesítéséért jó nevű bank bankgaranciát vagy más tőkeerős, megbízható építési vállalkozó olyan kötelezettséget vállal, hogy nem teljesítés vagy nem szerződésszerű teljesítés esetén maga befejezi a kivitelezést a megállapított határidőre, a korábban kialkudott vállalkozási díj fejében (big bond).
Mit tartalmazzon a kivitelezési szerződés?
A kivitelezési szerződésnek mindenképpen kötött áras vállalkozói díjat kell rögzítenie annak érdekében, hogy már a projektfinanszírozási hitelszerződés megkötése előtt megnyugtató módon tervezni lehessen a projekt költségeit és forrásait. Ki kell kötni, hogy a kivitelezőt kizárólag abban az esetben illeti meg a vállalkozási díj, ha az építési tervdokumentációban és költségvetésben meghatározott valamennyi munkát elvégezte és az azokban meghatározott eredmény előállott (teljesítés), vagyis a szolgáltatás oszthatatlan.
Fel kell venni szerződési feltételként azt is, hogy amennyiben
a) a tervdokumentációban szereplő, de a költségvetésbe egyáltalán nem vagy nem kellő mértékben felvett munka elvégzése válik szükségessé (többletmunka), azt a vállalkozó a megrendelő felhívása nélkül is köteles elvégezni, és annak ellenértéke a kötött áras vállalkozói díjat nem növeli;
b) a tervdokumentációban nem szereplő, azonban a létesítmény rendeltetésszerű használatához műszakilag szükséges munka elvégzése válik szükségessé (pótmunka), azt a vállalkozó a megrendelő felhívása nélkül is köteles elvégezni, és csak az ilyen munka ellenértéke növeli a kötött áras vállalkozói díjat.
A kivitelezési szerződésben részletezni kell a vállalkozó felelősségvállalását az általa okozott környezeti károk vonatkozásában, amely terjedjen ki a harmadik személynél (hitelező) jelentkező károk, veszteségek megtérítésére is.
A kivitelező általi megfelelő teljesítés biztosítására „jó teljesítési” garanciát célszerű alkalmazni. A jó teljesítési garancia kiváltására kibocsátott bankgarancia elfogadását célszerű a hitelező előzetes elfogadásához kötni. A jó teljesítési garancia mellett javasolható garancia alkalmazása azokra a károkra, amelyek abból származnak, ha a (fő)vállalkozó ellen csőd- vagy felszámolási eljárást indítanak, illetve felszámolás történik.
Mire jó a műszaki szakértő?
A hitelező – az építési folyamat folyamatos ellenőrzésére – általa ismert, jó referenciával és megfelelő felelősségbiztosítással rendelkező műszaki szakértőt alkalmaz, aki a projekt kivitelezésének időtartama alatt együttműködik mind a hitelezővel, mind a projekttársasággal, valamint a beruházás során közreműködő alvállalkozókkal annak érdekében, hogy a projekt megvalósítására és működtetésére a projektterv és -költségvetés, valamint a projektfinanszírozási hitelszerződés rendelkezéseivel összhangban kerüljön sor.
A műszaki tanácsadó általános feladata a projekthez kapcsolódó műszaki-pénzügyi ellenőrzés a megbízó nevében és érdekében.
A műszaki tanácsadó működését azzal kezdi, hogy jelentést készít a projekt induló állapotáról, a projektingatlan műszaki megfelelőségéről (beépíthetőség stb.) és véleményt nyilvánít a projekttervről és -költségvetésről. A hitelező számára megnyugtató kijelentéseket tartalmazó jelentés a kölcsön folyósítási feltétele.
A műszaki tanácsadó mérnökeinek, műszaki és pénzügyi ellenőreinek kettős feladatuk van a projekt építése során:
– az átadott műszaki dokumentációk alapján általános mennyiségi és minőségi ellenőrzés a beruházás összes létesítményére kiterjedően;
– tételes mennyiségi és minőségi ellenőrzés a havi számlaellenőrzésekhez kapcsolódóan a hitelezői elvárásnak megfelelően. A műszaki tanácsadó igazolja, hogy a szállítói számlák szerinti termékek vagy szolgáltatások a projektterv és -költségvetés szerint a projekt megvalósításához kerültek felhasználásra, és a számlák kifizetése a kölcsönből kizárólag a műszaki tanácsadó előzetes, írásbeli jóváhagyása esetén történhet meg.
A műszaki tanácsadó a kivitelezőnek a projekt megvalósítását készre jelentő nyilatkozata kézhezvételétől számított rövid határidőn belül átadja a hitelező részére a zárójelentést, amely tartalmazza, hogy a projekt a kivitelezési szerződés szerinti specifikációk és a projektköltségvetés szerint elkészült, és hogy a projekttársaság rendelkezik mindazon hatósági engedélyekkel, amelyek a projekt üzembe helyezéséhez, működtetéséhez szükségesek.
A műszaki szakértő nem lehet sem az építő, sem a projekttársaság irányában elkötelezett. Objektív munkavégzését biztosítja, ha a kiválasztása során figyelembe veszik az alábbi szempontokat:
– a műszaki szakértő nem a projekttársaság tulajdonosa, vezető tisztségviselője, irányító pozícióban lévő alkalmazottja vagy ezek közeli hozzátartozója és vállalja, hogy nem szerez tulajdonosi részesedést és nem vállal vezető tisztségviselői vagy irányítói pozíciót a műszaki tanácsadó cégben, továbbá nem vállal olyan kötelezettséget és nem köt olyan szerződést, amelynek teljesítése sértheti a független megítélést.
A műszaki szakértő, aki rendszeresen a helyszínen tartózkodik és minden iratba betekinthet, abban a helyzetben van, hogy értesítheti a finanszírozót, és ezt köteles is megtenni, ha a projektet érintő bármely olyan körülmény következik be, amely a projekt tervezett határidőre történő megvalósítását és működtetését, vagy a kölcsön visszafizetését hátrányosan befolyásolhatja.
A biztosítási szerződés az építés folyamán az egyik leglényegesebb biztosíték
A projekttársaság, a tulajdonosok és a szponzorok, valamint a kivitelező, továbbá a hitelező érdeke egyaránt az, hogy az építkezés során minimálisra csökkentsék annak a kockázatát, hogy az általuk rendelkezésre bocsátott pénzeszköz, kölcsön, szolgáltatott munka, beépített eszközök felhasználásával épülő létesítményben károsodás keletkezzen vagy az megsemmisüljön.
Ezen kockázatok csökkentésére alkalmazzák a létesítmény tervezési, építési-szerelési munkálataival kapcsolatban megkötött teljes körű építési-szerelési biztosítást, amelyet majd az építkezés befejezését követően a felépítményre és annak működtetéséhez szükséges ingókra vonatkozó, teljes körű, a projektfinanszírozási hitelszerződés teljes időtartama alatt hatályos vagyonbiztosítás vált fel.
Mivel a projekttársaság kizárólag a projekt megépítésére és működtetésére alapított gazdasági társaság, amely a projekt ingatlanon és a rajta épülő felépítményen kívül más értékes vagyontárggyal általában nem rendelkezik, ezért a hitelező az építkezéshez felhasznált pénz megtérülését akkor látja biztosítottnak, ha a biztosított (projekttársaság, kivitelező) a káresemény esetén a biztosító által fizetett biztosítási összeg tekintetében már a folyósítás előtt a biztosító részére átadott nyilatkozattal a hitelezőt jelöli meg az összeg kedvezményezettjeként.
A kedvezményezetti nyilatkozatot a biztosított olyan feltétellel adja a biztosító részére, hogy a nyilatkozatát csak a hitelező erre vonatkozó írásbeli hozzájárulása esetén vonhatja vissza.
Kár esetén a hitelezőhöz befolyó biztosítási összeg a biztosított vagyontárgy helyreállítására vagy a projektfinanszírozási hitelszerződés szerinti fizetési kötelezettségek teljesítésére, törlesztésére fordítandó. (Ez a döntés attól függ, hogy a bank lát-e esélyt arra, hogy a projekt megvalósítható a káresemény bekövetkezése ellenére. Általában a pénzügyi források és a megvalósíthatóság újbóli felmérése szükséges.)
Bevételt teremtő szerződések
Az építési szerződéseken kívül a projekthez kapcsolódó szerződések másik körét jelentik azok a szerződések, amelyek a projekt megépítését követően a működtetésre vonatkoznak, tehát azok a szerződések, amelyek alapján az adósságszolgálat teljesítéséhez szükséges bevétel keletkezik. (Lásd a projekt fogalmánál írtakat!)
Ezen szerződések megkötésére, bármilyen furcsa, már az építési szerződésekkel egyidejűleg sor kerül vagy legalábbis olyan arányban, amely már valószínűsíti, hogy a létesítmény annyi bevételt fog termelni, hogy az az adósságszolgálat teljesítéséhez elegendő legyen.
A szponzorok arra törekednek és a hitelezők is ezt kívánják meg, hogy a létesítmény több mint 50 százalékát nagynevű, jó pénzügyi teljesítési képességgel és szokásokkal rendelkező cégek kössék le, határozott időre (legalább öt évre) szóló, inflációs veszteségek korrekciójával számolt fix áras díj ellenében, a legminimálisabb felmondási lehetőségeket tartalmazó szerződésekkel. A hitelező megkívánja annak rögzítését, hogy a szerződés módosítása vagy megszüntetése kizárólag az előzetes írásbeli engedélyével történhet és érvényes, mert ez teszi lehetővé, hogy a projekt cash-flow-ját – a projektfinanszírozás alapját – biztosan tervezni lehessen.
Irodaház-, bevásárlóközpont-, de kisebb mértékben a lakóparkprojektek esetében is a bérleti szerződések azok a szerződések, amelyek a hitelező számára nagy jelentőséggel bírnak.
A kölcsön folyósításának általában feltétele, hogy a hitelező rendelkezésére álljanak az üzleti feltételek kialakítása során és a cash-flow-számításnál alapul vett bérleti szerződések és azok a bank által elfogadott tartalommal hatályban legyenek. Ez alól kivétel, ha más megfelelő biztosítékot szolgáltatnak a tulajdonosok vagy a szponzorok (pl. készfizető kezességet, de ez is inkább átmeneti jelleggel ad felmentést a bérleti szerződésekkel kapcsolatos feltételek teljesítése alól).
A bemutatott szerződések és a kiszámított cash-flow ismeretében áll össze a hitelszerződés üzleti feltételeit tartalmazó dokumentum, amelyből elkészíthető a hitelszerződésből és a biztosítéki szerződésekből álló szerződéscsomag.
A hitelszerződésben hosszú oldalakon keresztül sorakoznak a folyósítási feltételek, amelyek egyrészt iratok (cégbejegyzési határozat, alapítási okiratok, pénzügyi jelentések stb.) szolgáltatását írják elő. Okiratokat kell benyújtani arról, hogy a bankkal szerződő felek valóban azok, akiket a bank az előkészítő tárgyalások során megismert, és a jó piaci megítélésnek az adott pillanatban is reális alapja van. Nem ritka, hogy a projektben részt vevő szponzorokra, a hitelfelvevőkre, a projekt megvalósítására irányuló jogi és pénzügyi elemzés készül (due diligence), amelyben a megbízott jogi és pénzügyi szakértő felsorolja a lehetséges, előre látható kockázatokat. Ennek ismeretében a banknak még mindig lehetősége van visszalépni a finanszírozástól, ha véleménye szerint a szerződéses kikötésekkel nem küszöbölhetők ki ezek a kockázatok.
A hitelszerződésben kötelezettségvállalások egész sora kerül rögzítésre, amelyek mind azt a célt szolgálják, hogy a banknak minden jogi lehetősége meglegyen arra, hogy a folyósított kölcsön felhasználását és a projekt megvalósítását, valamint az előre meghatározott pénzügyi mutatóknak megfelelő üzemeltetését ellenőrizze, továbbá a megfelelő pénzügyi intézkedések megtételére a projekttársaságot rászorítsa, ha már nincs más lehetőség.
Általában a következő biztosítékok állnak a hitelező rendelkezésére projektfinanszírozás esetén (a felsoroltak együtt is):
– bevétel engedményezési szerződés,
– ingatlan-jelzálogszerződés,
– üzletrész-zálogszerződés, bankszámla-zálogszerződés vagy óvadék,
– zálogjog jogokon, követeléseken,
– vagyont és ingót terhelő zálogjog,
– a tulajdonosok kötelezettségvállalásai arra, hogy tulajdonosi jogaikkal a projekt megvalósítását támogatják, illetve készfizető kezesség,
– zárolt számlaszerződés a bevételek kezelésére,
– kedvezményezetti státus a biztosítási szerződések vonatkozásában.
Dr. Tóth Emese
A szerzőről
Dr. Tóth Emese 1989-ben végzett az ELTE jogi karán. Jogi szakvizsgát 1991-ben tett, 2000-től bankszakjogász. Munkahelyei: Pénzügyminisztérium, állami beruházások finanszírozása, külföldiek ingatlanszerzése (1989–1991), Igazságügyi Minisztérium, koncesszió, pénzügyi jogszabályok előkészítése, pénzmosásellenes jogszabályok előkészítése (1991–1993), ÁFI, Magyar Államkincstár – projektfinanszírozás jogi tanácsadása (1993–1999). A Magyar Külkereskedelmi Banknál projektfinanszírozás jogi tanácsadása, 1999 óta.
