Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A kérelemben foglaltak elbírálására, a telepíteni szándékozott új tevékenységi kör az önkormányzati tulajdonú üzlethelyiségben való űzésének (működési kör megváltoztatásának) engedélyezésére a tulajdonosi jogokat gyakorló önkormányzat képviselő-testületének vállalkozási és elidegenítési bizottsága (bizottság) jogosult. A kérelem benyújtását követően a polgármesteri hivatal arról értesíti a kérelmezőt (helyiségbérlőt), hogy a bizottság a kérelem napirendre tűzését – az annak tárgyában indítványozott jóváhagyó határozati döntés meghozatalát – megtagadta. Indoklásában előadja, hogy a korábbi helyiségbérlő mint jogelőd által – amúgy hosszú évekre visszatekintve folyamatosan és hiánytalanul – teljesített bérletidíj-fizetés nem a bizottság által megalkotott 519/1995.(VI.23.)B-L.Ö számú határozat szerint és alapján valósult meg. A bizottság elutasító válasziratában deklarálja: a kérelemben foglaltak megvitatásának, a tárgyban történő határozathozatalnak a napirendre tűzésétől mindaddig elzárkózik, amíg a bérleti jog aktuális jogosultjai egy összegben meg nem fizetik az önkormányzat vagyonkezelő szervezetének számlájára, az általuk „alapszerződés”-ként aposztrofált bérleti szerződésben rögzített, illetve a bizottság által még 1995. évben meghozott határozat által megfogalmazott bérleti díj összegek – álláspontjuk szerint 1995. VI. hótól 2000. évig, öt éven keresztül folytatólagosan tartozásként felhalmozott – különbözetét. (Nem elhanyagolható eleme a történetnek, hogy a határozatban megjelenített bérleti díj közel tízszerese a bérleti szerződésben – „alapszerződésben” – a felek által megállapodottnak.)
A bérleti jog jogosultjainak a továbbiakban benyújtott – az előzőtől tárgyában és természetében is eltérő, jelentőségében jóval kisebb horderővel bíró – kérelmeit, folyamodványait az önkormányzat polgármesteri hivatala, a bizottság álláspontját kifejtve, változatlan érvelésű hivatkozással elintézetlenül ad acta helyezte, a bennük foglaltak teljesítését megtagadta. Ugyanígy járt el a kezelői, bérbeadói jogokat gyakorló Belváros-Lipótváros Vagyonkezelő Rt. is.
A hivatal vázolt eljárása motivációinak megértéséhez, a benne rejlő problémakör gyökereinek feltárásához úgy az önkormányzat közigazgatási jogkörben hozott rendeleteinek, mint bizottsági határozatainak mélyebb elemzése tűnik indokoltnak, különös figyelemmel az önkormányzat vagyongazdálkodásában, illetve az önkormányzat kettős – közigazgatási (hatósági) és tulajdonosi (gazdálkodói) – szerepkörében egyidejűleg érintett területekre, döntésekre.
Ezen feltáró munka eredményeként a következő kép bontakozott ki.
Az önkormányzat jelen formájában történt megalakulása óta – jogi, de morális aspektusból is aligha vitatható módon – törekszik a tulajdonában álló vagyon gazdasági racionalitásoknak leginkább megfelelő hatékonyságú működtetésére, hasznosítása által elérhető nyereség maximalizálására. Ennek keretében a képviselő-testület – a tulajdonosi jogokat gyakorló – bizottsága a Vagyonkezelő Rt. mint bérbeadó által hasznosítási (dominánsan bérleti) szerződéseket köt (esetünkben nem lakás célú) ingatlanjai hasznosítására. Az ezek keretében a bérlőkkel megállapodott bérleti kondíciók, a törvényi előírásoknak megfelelően a két (egyaránt saját érdekekkel bíró) fél – a bérbeadó és a bérbevevő – között bérleti szerződés alapján, hatályosulnak. A bérleti jogviszonyt életre keltő bérleti szerződés determinálja az ügylet (a felekre nézve meghatározó és kötelező érvénnyel bíró) teljes és tételes feltétel-, ezen belül pedig kötelezettségrendszerét. Ez egyebek mellett kitér mind a bérleti díj pontos meghatározására, mind a lehetséges díjemelés kölcsönösen elfogadott mértékének előretekintő leírására, rögzítésére.
A Belváros önkormányzata azonban a már huzamosabb ideje fennálló bérleti jogviszonyok más alapokon történő módosítását vette célba.
Ennek előzménye, hogy az önkormányzat a kilencvenes évek elejétől folyamatosan mind magasabbra helyezi a mércét nyereségelvárásai, s ebből adódóan a beszedni tervezett bérletidíj-bevételei területén. Bérlőit szisztematikusan mind szorítóbb bérleti feltételek elfogadására, mind magasabb bérleti díjak megfizetésére kényszeríti úgy, hogy közben nagyvonalúan nem vesz tudomást a vállalkozások működésének külső meghatározóiról, gazdálkodási helyzetük radikális súlyú elnehezüléséről.
Az önkormányzattal jogviszonyban álló vállalkozók (helyiségbérlők) jó ideig helyzetük szorításában, rendkívüli áldozatok árán bár, de eleget tettek a folyamatosan növekvő mértékű bérbeadói elvárásoknak, mind jobban megterhelve – a bemutatott hatások folytán amúgy is egyre nehezebben prosperáló – gazdálkodásukat, szűkülő büdzséjüket.
Egy idő után azonban, látva a tendenciákat, helyzetük tarthatatlanságát, közös érdekeik mentén érdekszövetségekbe tömörültek, jogi és érdekképviseletük ellátásának biztosítására. (Legjelentősebb, széles körben ismert ilyen szervezetük a Helyiségbérlők Egyesülete). Ezen fórumaikon keresztül, immár jól felkészült szakjogászok segítségével a bérlők egyre sikeresebben vették fel a harcot a helyzeti előnyével, közhatalmi súlyával mindinkább visszaélni igyekvő önkormányzattal. Érdekvédelmi szervezeteik mind markánsabban szereztek érvényt a vállalkozói, bérlői érdekeknek, mind többször hiúsították meg a túlzó és egyoldalú bérbeadói feltételrendszer-módosítási kísérleteket. Megbízott jogászaik mind több ízben mutattak rá ezek jogsértő, s így érvényesíthetetlen intervencióira, az általuk megvalósuló eljárásjogi anomáliákra. A helyiségbérlők ilyetén fellépésének hatására a bérbeadó rákényszerült a korábban megkötött szerződések – mindkét félre nézve egyaránt kötelező erővel bíró, kógens – rendelkezéseinek tiszteletben tartására.
Az önkormányzat az új helyzettel szembesülve stratégiát váltott:
1995. június 23-án megtartott ülésén a képviselő-testület Vállalkozási és Elidegenítési Bizottsága megalkotta 519/1995. (VI. 23.) B-L. Ö. számú határozatát. Ezen – az önkormányzati rendelet közhatalmi, közigazgatási jogerejével tudnivalóan nem felruházott – határozatában a képviselő-testület tagjaiból alakult bizottság akként rendelkezik, hogy a már megkötött (élő) helyiségbérleti szerződések bérleti feltételeit egyoldalúan módosítja. Ennek keretében jelentősen, nyolc-tízszeres mértékben megemeli a megkötött bérleti szerződésekben bérlőivel megállapodott bérleti díjakat. A megemelt díjak megfizetését a Határozat jogerőre emelkedésének napjától kezdődően folyamatosan előírja.
A rendeleti jogerő, a tárgyban önkormányzati rendelet megalkotására vonatkozó felhatalmazottság hiányában (lásd a '93. évi lakástörvény vonatkozó szövegét) a bizottság újabb eszközt vetett be határozata – amúgy alapjaiban jogsértő – direktívái kikényszeríthetőségének biztosítására. Ennek keretében egyrészről utasítja a bizottság alárendeltségében működő, a kezelői és bérbeadói jogokat gyakorló Vagyonkezelő Rt.-t, hogy azon helyiségbérlők esetében, akik nem fogadták el (és/vagy nem teljesítették) a bizottság jelzett határozatával reájuk oktrojált kötelezettségeket, a Vagyonkezelő Rt. bármilyen tárgyú bérlői indítvány teljesítésétől zárkózzon el. Másrészről előbb informális, majd határozati (113/2000. 01.20. számú határozat) úton ugyanezen eljárási kötelmét az önkormányzat polgármesteri hivatala adekvát eljárásaira is kiterjeszti.
Ezen intézkedéseivel valójában jelentős pressziót gyakorolva, az önkormányzati rendelet mintájára (rendeleti erővel) alkalmazza a bizottság határozatában foglaltakat, egyoldalú, autoriter eljárással, „saját érdekkörben” megkonstruálva annak kikényszeríthetőségét.
Azok a helyiségbérlők, akik a határozat megszületésének időpontjában vagy azt követően nem kerültek valamely folyamodványuk, kérvényük, elbírálás alatt álló ügyletük kapcsán eljárásjogi kapcsolatba a hivatallal – és függő helyzetbe a bizottság valamely, többnyire általuk indítványozott, gazdálkodásukat alapvető pontjában meghatározó döntésétől – jobbára nem, esetleg csak informális forrásból értesültek a határozat meghozataláról, a statútum megállapításainak üzletvitelükre gyakorolt ellehetetlenítő kihatásáról. A kezelői, bérbeadói jogokat gyakorló Vagyonkezelő Rt. kiküldött ugyan néhány felszólítást a megemelt díjak fizetésére egyes bérlőinek, ők azonban – jól felfogott érdeküknek, az értesítés formai szabálytalanságainak, netán működésbe lépő jogérzéküknek köszönhetően – hivatalos formában nem vettek azokról tudomást, díjfizetéseiket változatlanul, a korábbi gyakorlat folytatásával, bérleti szerződéseikben rögzítettek szerint és alapján teljesítették, ill. teljesítik mind a mai napig. Ezen túlmenően nem tettek lépéseket (különbözeti) követelések érvényesítésére.
Itt említendő meg, hogy az önkormányzat által követelt különbözeti összeg egy, a példánkban szereplő esettel analóg, 2000. évben benyújtott kérelem esetében ötévi bérletidíj-különbözetet jelent. Egy középméretű belvárosi üzlethelyiséget és ugyancsak a kerületben átlagos bérleti díjat feltételezve, ez több millió forintos különbözeti összeget takar!
Tekintettel arra, hogy bármely üzleti tevékenység sok éven keresztül történő folyamatos működtetése előbb-utóbb törvényszerűen kisebb-nagyobb változtatásokat tesz szükségessé, a bérbeadó fenti stratégiája idővel eredményre vezet. A bérlőt ekkor – tetszőleges tartalmú, akár csak technikai jelleggel bíró kérelme hivatali benyújtása alkalmával – éri sokkszerű élményként a felismerés: ügylete napirendre tűzésére az erre egyedül jogosult bizottság kizárólag annak feltételével hajlandó, hogy előzetesen a bérlő igazolja, hogy teljesítette a különbözeti összeg visszamenőleges hatályú, egyösszegű megfizetését.
A tulajdonos így közhatalmi súlyával rákényszeríti gazdálkodói akaratát a vele – amúgy szokványos bérleti szerződés útján – kapcsolatba került helyiségbérlőire. A tulajdonos (bérbeadó) bizottságának határozatai ezáltal de facto önkormányzati rendeleti erővel működnek, ekként fejtik ki hatásukat, megvalósítva teljesítésük kikényszeríthetőségét.
Történik mindez akkor és amellett, hogy a hatályos, 1993. évi lakástörvény a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére vonatkozó passzusa, csakúgy mint az Alkotmánybíróság 10/1997. (II. 28.) Ab-határozata expressis verbis kimondja :
„... a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletére irányuló jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. ...
... az (ilyen körbe tartozó) helyiség bérleti díjának mértékét nem kell önkormányzati rendeletben meghatározni, így annak mértéke az Lt. 38. § (1) bekezdésére is figyelemmel, a szerződő felek megállapodásának tárgya...”
Az önkormányzat eljárásával szemben a bérlők közül többen jogorvoslatot kerestek, nem tudván vagy nem kívánván befizetni a hivatal által előírt különbözeti díjösszeget. Ennek keretében a Fővárosi Közigazgatási Hivataltól mint felügyeleti szervtől kértek jogorvoslatot. Jogorvoslati kérelmükben indítványozták, hogy a Közigazgatási Hivatal deklarálja: az Önkormányzat által támasztott, bizottsági határozatra alapított visszamenőleges bérletidíj-(különbözeti) követelés jogsértő. Ennek talaján ugyancsak jogsértő a polgármesteri hivatalhoz benyújtott kérelmek, folyamodványok bizottsági napirendre tűzésének megtagadása, a hivatkozott módon felmutatott bérletidíj-különbözetek meg nem fizetésének hivatkozásával, ellehetetlenítve ezzel a bérlők által telepített vállalkozások működését.
A megkeresésekre a Fővárosi Közigazgatási Hivatal 2000. szeptember 14-i törvényességi észrevétellel élt az V. kerületi önkormányzat felé. Ebben a következőket mondta ki:
„... a Bizottság által alkotott 113/2000. (01.20.) sz. határozat, illetve ezen általános határozat alapján megalkotott más, konkrét ügyben meghozott határozatok törvénysértőek... A fenti számú Vállalkozási és Elidegenítési Bizottság-i határozat a bérleti szerződések vonatkozásában a többi, konkrét ügyben született határozat tartalmával összevetve kimondja, hogy azzal a bérlővel, aki nem vállalja az 519/1995. B-L. Ö. sz. határozat szerinti bérleti szerződés módosítását visszamenőleges hatállyal, azzal az önkormányzat ne tárgyaljon a szerződés módosításáról... Az önkormányzat e határozat megalkotásával helyzetével visszaél, megsértve a polgári jog alapelveit, a két egyenlő jogokkal rendelkező jogalany megállapodására vonatkozó követelményt és az Lt. (Lakástörvény) szerződésbeli szabadságra vonatkozó fent jelölt szakaszait..."
A Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetője törvényességi észrevételében felhívja az önkormányzat vállalkozási és elidegenítési bizottságát, hogy a törvénysértő magatartását 15 napon belül szüntesse meg. A közigazgatási hivatal felhívásának kézhezvételét követően a bizottság panaszolt eljárásán továbbra sem változtatott. A felhívást a hivatal jogi csoportjához irányították át, jogértelmezést kérve arról. Ennek eredményeképp – messze túllépve a törvényességi észrevételben szabott határidőt – a bizottság olyan álláspontot alakított ki, melynek értelmezése szerint a Fővárosi Közigazgatási Hivatal felügyeleti jogköre nem terjed ki az önkormányzat képviselő-testülete, annak bizottsága működésének felügyeletére, az csak és kizárólag az önkormányzat polgármesteri hivatala vonatkozásában és tevékenységét tekintve áll fenn, így a Közigazgatási Hivatal törvényességi észrevétele a Bizottságot nem kötelezi.
A bérlőkkel és beadványaikkal kapcsolatos eljárási gyakorlat így mind a mai napig változatlan módon és formában működik tovább.
Az eseteket folyamatukban megismerve, több mint elgondolkodtató, hogy az önkormányzat speciális – közigazgatási és tulajdonosi (gazdálkodói) – jogalanyiságában eljárva bizottságain és hivatalán keresztül olyan, a polgári jog és az államigazgatási eljárásjog alapelveit sértő magatartást valósít meg, amely megengedhetetlen egy alkotmányos jogállami berendezkedésben.
Az eltelt időben a Fővárosi Közigazgatási Hivatal közigazgatási körben a Fővárosi Bírósághoz beterjesztett kereset formájában bírósági felülvizsgálati eljárást kezdeményezett az általa törvénysértőnek minősített eljárási mód felszámolására, a kialakult önkormányzati gyakorlat korrekciójára, a bizottsági határozat megvétózására. Az ennek eredményeképpen megszületett jogerős bírósági ítélet a keresetben foglaltakat elutasítja, a következő alapvetésű indokolással. A tárgyalt, a helyiségbérleti szerződések feltételrendszerének egyoldalú megváltoztatását célzó bizottsági határozatok tárgyában általános, elvi jellegű keresetnek nincs helye, azokat – mint egyenrangú felek polgári jogi megállapodásait – konkrét (egyedi) keresetek formájában lehet polgári bíróság elé vinni.
Ezzel, immáron jogerős bírósági végzésben is alátámasztásra került a Fővárosi Közigazgatási Hivatal jogi álláspontja. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérlete körében a bérleti szerződések egyoldalú megváltoztatására hozott bizottsági határozatok nem bírnak – így nem is hathatnak – kötelező érvénnyel, rendeleti erővel. Önkormányzati rendelet módjára történő, ismertetett technikájú kikényszerítésükkel, az ennek körében alkalmazott szankcióknak a bérleti szerződések tartalmára, kötelezettségrendszerük teljesülésére gyakorolt hatásával, az önkormányzat alapvető polgári és eljárásjogi jogelveket sért.
Ternai Péter
