Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A tavaly év végi meredek forintkamat-emelkedések, az állami támogatások csökkentése miatt az idén egyre többen fordulnak a bankok és az ügyfelek oldaláról is a devizahitelek felé. Ezek sok esetben még a támogatott lakáshiteleknél is jobb kondíciójúnak tűnnek, például ha a sokat szidott THM-mutatót veszi figyelembe az ügyfél, vagy csak az induló törlesztőrészletek nagyságából indul ki. Márpedig az ügyfelek többsége ezen felületesebb tényezők alapján dönt, erre utal az MNB legfrisebb havi jelentése is 108. oldalán. (Lásd linkjeinket a cikk végén.)Mégis, mi a baj a devizahitelekkel? Alapvetően kettő: a kamat és az árfolyam. Ami az utóbbit illeti, míg a forinthiteleknél a kölcsönt forintban folyósítják az ügyfélnek, és forintban is fizeti vissza, addig itt devizában adósodunk el, de forintban kell fizetni a törlesztőrészleteket. Ez pedig olyan árfolyamon történik, amit előre még nem ismerünk. A bankok eleve az ügyfélre hárítják az árfolyamkockázatot: saját devizavételi árfolyamukon folyósítják a kölcsönt, és devizaeladási árfolyamukon számítják be az ügyfél forintját a törlesztéskor. Ha ezek változnak, az az ügyfél baja.
A kettő között eleve van egy árrés, amit a szépen hangzó THM-mutatók nem tartalmaznak. Ez tapasztalataink szerint általában 0,5-1 százalék között mozog jelenleg a legtöbb banknál. (Mintegy 1,5-2 forint az eurónál és 1-1,5 forint a svájci franknál.) Másrészt, a devizák forinthoz képest vett árfolyama napról napra szabadon változik: egyrészt a forintnak az euróhoz, mint fő devizához vett árfolyama (egy plusz-mínusz 15-15 százalékos sávban, mint tudjuk), másrészt az egyes egyéb devizák, mint a svájci frank vagy a dollár euróhoz képest vett árfolyama is.
Ennek legszemléletesebb példája a dollár esete: a 2000. őszi 316 forintos csúcsról ez a deviza az idén többször 203 forint környékére esett, vagyis értékének 35 százalékát vesztette el (lásd grafikonunkat). Ez persze egy kész főnyeremény annak, aki akkkor esetleg dollárban vett fel hitelt, hiszen most körülbelül harmadával kevesebbet kell visszafizetnie forintban. De mi lesz akkor, ha ellentétes irányban ugyanekkora lesz a változás? Ha valaki most vesz fel dollárhitelt, és a dollár visszamegy 300 forint fölé? Körülbelül 50 százalékkal nőnek a terhei, csak az árfolyamváltozás miatt! Az euró és a svájci frank, két, a hitelfelvevők körében kedvelt valuta árfolyama ugyan ennél stabilabb volt az utóbbi években (lásd grafikonunkat), de azért ezt nem szabad készpénznek venni a jövőre vonatkozóan, elvileg ezek is jelentős mozgásokra képesek.
A másik veszély, ahogy az MNB jelentése is írja, az, hogy "jelenleg mind az eurózónában, mind Svájcban rendkívül alacsonyan, történelmi mélyponton van a kamatszint. A múltbeli adatokból kiindulva középtávon nagy valószínűséggel kamatemelésre lehet számítani, ennek mértéke elérheti akár 1,5-3%-pontot is. Ezzel párhuzamosan, vagy ettől függetlenül bekövetkezhet forintgyengülés is. A törlesztőösszeg emelkedésének valószínűsége nem alacsony." A bankok bankja mellékel egy kis számítást is: eszerint például, extrém esetben, ha 3 százalékkal emelkedik a devizakamat, és 20 százalékkal gyengül a forint, 43 százalékkal nő a hitel törlesztőrészlete. (Lásd táblázatunkat.)
A jelentés kitér arra is, hogy ez azért rossz, mert a lakossági adósok nagy részének nincsenek igazán egyéb megtakarításai, tartalékai, következésképpen különösen érzékenyek a törlesztőrészletek nagyobb arányú változására. A bankok általában alaposan bebiztosítják magukat - csak az ingatlanok piaci értékének egy kisebb részére nyújtanak hitelt -, az adóst azonban ez aligha fogja vigasztalni, ha elárverezik a feje fölül a házát. (Az MNB mindazonáltal a bankrendszer számára is veszélyesnek tartja a devizaalapú lakáshitelek további térnyerését, bár ezek aránya egyelőre alacsony, a teljes lakáshitel-állománynak csak 1,4 százaléka.)
A PSZÁF egyébként már korábban felhívta a figyelmet ezekre a kockázatokra, többek között megemlítve, hogy a bankoknál próbáljunk tájékozódni az esetleges kockázatcsökkentési módozatokról. Ilyenek lehetnek pl. a devizaopciók, határidős ügyletek kötése, vagy az, ha a hitelt adott feltételek mellett a futamidő alatt forintra lehet konvertálni, a további devizakockázatok megszüntetése érdekében. Ezek a módszerek mindenesetre mindig pénzbe kerülnek, és nem biztos, hogy minden ügyfél számára alkalmazhatók.
Egyfajta "természetes fedezést" jelent, ha úgy vesz fel valaki devizahitelt, hogy közben devizában vannak bevételei is. Exportra (is) termelő vállalkozásoknál ez eléggé elterjedt módszer, a lakosságnak azonban nyilván csak egy része van ilyen helyzetben: akik külföldön dolgoznak, esetleg az idegenforgalomban (pl. szobakiadás), vagy ingatlant adnak bérbe úgy, hogy a bérleti díj euróban folyik be vagy euróhoz kötött. Ilyenkor a devizakockázat nem jelentkezik. Ilyenkor praktikus persze olyan hitelformát választunk, amit devizában is lehet törleszteni, hiszen így a banki árfolyammarzsokat is megússzuk.
Amint említettük, a devizában felvett hitelt forintban folyósítják, a forint viszont naponta ingadozik. Ebből következően még az sem mindegy, melyik napon, milyen árfolyam mellett sikerül a hitelt felvennünk, illetve mi szerepel a hitelszerződésben: egy-két napos eltérés mostanában egy-három forintos euróárfolyam-különbséget is jelenthet, ami egy több millió forintos hitelnél több tízezer forinttal javítja vagy rontja pozíciónkat. A kockázatok persze előnyt jelenthetnek forinterősödés esetén, ahogy azt dolláros példánknál is láttuk. Ha komolyan számítunk valamelyik deviza gyengülésére a forinttal szemben, és bejön a számításunk, nagyon jól is lehet járni a devizahitellel. Más kérdés, hogy ha valaki olyan jól ki tudja számítani a devizák ármozgásait, annak szabad a pálya a világhír felé... (Mind mondjuk Soros Györgynek.)
A devizahitelekre irányuló össztűz mellett az utóbbi időben a THM-et (teljes hiteldíj-mutató) is sok kritika érte. A mutató, amint már írtuk, arra hivatott, hogy egy hitel összes hitelterhét felmérje a ténylegesen folyósított összegre vetítve, tehát a kamat mellett a különböző költségek, jutalékok, díjak hatását is egyetlen, hozamjellegű számba sűrítse. Egy új jogszabály ezt - az eddigi fogyasztási hitelek mellett - kötelezővé tette a lakáshitelekre is jövő év januárjától, bár önkéntesen ma is a legtöbb bank közli. A bankok általában erősen támadják a mutatót, mondván, hogy az nem képes minden esetet kezelni, túl sok leegyszerűsítést tartalmaz. A másik gond vele, hogy általában nem számolják bele a vételi és eladási devizaárfolyamok különbségét, a gyakran és erősebben változó deviza-törlesztéseknél végképp nagyon elméletivé válik. (Az előre felmérhetetlen árfolyamváltozásokat, kamatváltozásokat természetesen szintén nem tartalmazza, csak a kiinduló helyzetet.)
