A mezőgazdasági rendeltetésű földterületen megvalósuló beruházások kérdése örökzöld téma lesz mindaddig, amíg a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény („Tftv”) egyik oldalról megengedi a termőföld ipari és kereskedelmi célú felhasználását a mezőgazdásági művelés alól történt kivonását követően, míg a másik oldalról gyakorlatilag lehetetlenné teszi, hogy tiszta, kockázatmentes és a jogbiztonság követelményének megfelelő szerződésrendszerrel kerülhessen sor egy zöldmezős fejlesztés megvalósítására. Az Ingatlanjog szeptemberi száma már foglalkozott ezzel a témakörrel, azonban úgy véljük érdemes még a kérdés néhány oldalát megvilágítani, természetesen anélkül, hogy az ott leírtak ismétlésébe bocsátkoznánk.
A probléma gyökerét a Tftv azon tiltó rendelkezése képezi, mely szerint jogi személy nem szerezheti meg termőföldnek minősülő ingatlan tulajdonjogát, sőt még az olyan szerződést is semmisnek tekinti a jogszabály, melyben az érintett ingatlan tulajdonjogának megszerzését a felek valamely feltétel bekövetkeztéhez, például az ingatlan nem mezőgazdasági célú hasznosításának az engedélyezéséhez kötik. Ezen túlmenően azonban a Tftv mindaddig termőföldnek tekint egy ingatlant, amíg annak tulajdoni lapján a művelés alól kivett minősítés meg nem jelenik. Erre pedig – a jogszabály betűje és az általánosnak tekinthető földhivatali gyakorlat szerint – akkor van lehetőség, ha a beruházás már megvalósult. Magyarán a Tftv arra kényszeríti a beruházót, hogy más, illetve mások tulajdonában levő ingatlanokon építkezzen és az általa emelt épület elkészültét követően szerezhesse csak meg az épület alatti földterület tulajdonjogát vagyis teljesen feleslegesen bizonytalan és hosszú kapcsolatban kénytelen a vevő és az eladó együtt élni.
Természetesen több módszer is kidolgozásra került a vevő és az eladó kényszerű házasságának mielőbbi megszüntetése érdekében. Ezen módszerek általában alátámaszthatóak jogszabályi rendelkezésekkel, illetve azokból logikusan levezethetőek, azonban ez sajnos nem jelenti azt, hogy teljes biztonságot nyújtanának a felek számára és garantálnak a jogügylet teljesülését. Külön problémát jelent, hogy az egyes földhivatalok eltérően értelmezik ugyanazokat a jogszabályokat, így sajnos egyáltalán nem biztos, hogy ami ragyogóan működött mondjuk Miskolcon az alkalmazható lesz Budapesten is.
Egy külön cikket lenne érdemes írni arról, hogy vajon a jogszabályalkotó miért nem oldja meg – jelen esetben nem is olyan bonyolult – feladatát, és teremt olyan szabályozást, mely megfelelően védi a termőföldet, ugyanakkor tiszta viszonyok mellett – és közbeiktatott ügyeskedők nélkül – biztosítja a termőföld engedélyhez kötött, nem mezőgazdasági célú használatát és nem szolgáltatja ki a szerződő feleket az eljáró földhivatal éppen aktuális jogértelmezésének.
A megválaszolandó kérdések rövid áttekintését követően két olyan megoldási lehetőségre szeretnénk felhívni a figyelmet, melyek a témakörrel foglalkozó korábbi cikkben nem kerültek ismertetésre. Ezen – szintén kényszerből született – konstrukciók is rejtenek magukban jogi és gazdasági kockázatokat, azonban az adott helyzettől függően érdemes alkalmazásukat megfontolni.
Az egyik konstrukció alapját az a jogszabályi rendelkezés képezi, mely szerint belterületen 1 hektárnál kisebb területű ingatlanokat „kivettként” azaz nem mezőgazdasági rendeltetésű ingatlanként kell nyilvántartani. Ebből adódik a lehetőség, hogy amennyiben a célingatlant sikerül belterületbe vonatni, majd 1 hektár alatti területű ingatlanokra megosztani, úgy ezen ingatlanok tulajdonjogát már megszerezheti gazdasági társaság.
A másik konstrukció lényege, hogy bár a belterületi mezőgazdasági földekre is ugyanazok a tulajdonszerzési korlátozások alkalmazandóak, mint a külterületiekre, mezőgazdasági művelés alatt álló belterületi földről csak annak rendeltetésszerű felhasználásáig, azaz addig beszélhetünk, amíg a vonatkozó jogszabályok szerint építési telekké nem alakítják. Ugyanakkor az Tftv szerint az ingatlan tulajdonosának kérelmére az építésügyi hatóság igazolni köteles, ha egy a mezőgazdasági művelés alatt álló belterületi föld kialakított építési teleknek minősül. Ebből pedig logikusan következne, hogy az építésügyi hatóság igazolásának kézhezvételét követően jogi személy is megszerezheti a már nem mezőgazdasági művelés alatt álló belterületi földnek minősülő ingatlan tulajdonjogát.
Sajnos azonban a fenti konstrukciók sem alkalmazhatóak minden esetben, ezért a bizonytalan jogi helyzet fényében feltétlenül alapos előzetes egyeztetési eljárás lefolytatása szükséges az érintett felekkel és az eljáró hatóságokkal.
Komócsin Sándor