Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
- Most kell vásárolni?
- Talán igen... Idézhetnék pár gurut, akik megfogalmazták az alaptézist: mikor kell venni. Komolyra fordítva a szót, az SCD Hűvösvölgyi úti ingatlanvásárlása ennél összetettebb. Értse úgy, hogy amikor kiírták a pályázatot, nagyon vonzó volt - amikor augusztusban megkerestek minket, elhatároztuk, hogy mindenképpen ajánlatot teszünk. Más kérdés, hogy a megváltozott gazdasági környezetben nem kis fejtörést okozott, hogy végül megnyertük. Aztán a krízistől függetlenül úgy döntöttünk, hogy nem lépünk vissza és tartjuk a vételi ajánlatot.
- Hogyan finanszírozza az ingatlanvásárlást az SCD?
- Az MKB biztosít forrást, a jelenlegi finanszírozási helyzet mellett kigazdálkodható kamatokkal. Egyébként azt gondolom, hogy az MKB-val között megállapodás egyben pozitív üzenet is a piacnak.
- Pesten hétmilliárd forintért hány hektár területet lehetett volna vásárolni? Itt ennyi pénzért lényegében öt hektárról beszélünk.
- Hol, mikor és milyen feltételekkel - már ami a gondolatmenet pesti vonatkozását illeti. Persze értem a kérdést, éppen ezért megjegyzem, hogy Pest néhány túlfejlesztett területén már egy évvel ezelőtt sem volt olyan prosperáló üzlet, amelybe hajlandó lettem volna beszállni. Azt gondolom viszont, hogy itt képesek vagyunk olyan fejlesztési tervet letenni az önkormányzat asztalára, amely meggyőzi a fővárosi közgyűlést és a kerületi testületet, hogy az öthektárnyi katonai területet átminősítse. De - és ez fontos - a mi számításaink szerint ha nem változik a katonai terület besorolása, a fennmaradó öt hektárra is olyan tervet készítünk, amely rentábilissá teszi a beruházást.
- Milyen típusú ingatlanfejlesztés jöhet szóba? A kerületben ugyanis lakóingatlanstop van.
- Korai erről beszélni, már csak azért is, mert a mostani helyzet nem teszi lehetővé a gyors építkezést. Azon kívül pedig a mai fejlesztési elvárások arra ösztönzik a vállalkozásokat, hogy több szempontú tervet készítsenek. Csak egy példa: ha kizárólag a megtérülési mutatókat venném figyelembe, a fejlesztés során biztosan nem vállalnék be bizonyos funkciókat, de ahhoz, hogy az engedélyeket megkapjuk, együtt kell gondolkodni a kerülettel, és olyan tervekkel kell előállnunk, amelyek elsődlegesen a közt, adott esetben pedig a környéken élők kényelmét szolgálja. A kerület célja, hogy az úthálózaton egyben ellentétes forgalom keletkezzen. Tovább terhelni a környék úthálózatát, képtelenség. Ezért van lakóingatlanstop. Például egy irodaberuházás ellentétes forgalmat generál - de ebben az esetben nem csak irodákról van szó. Nem mellékesen azért sem szeretnék még a tervekről beszélni, mert szerintem a fejlesztés a legoptimistább verzió szerint sem indulhat el 2010 vége előtt.
- Történhet valami érdemleges az építőiparban, illetve az ingatlanpiacon 2009-ben?
- Túl sok jó biztosan nem. Azt hiszem, mindenkinek át kell gondolnia a stratégiáját, a működését és a fejlesztéseit. Nem akarom túlmagyarázni, de nyilvánvaló, hogy újra kell kalkulálni a források (már ha van) kondícióinak kitermelését, illetve újra kell tervezni a fejlesztések befogadóképességére vonatkozó számításokat. Mondok egy példát: tegyük fel, hogy a következő hónapban megkapjuk az egyik balatoni szállodánkra az építési engedélyt, ebben az esetben át kell gondolnunk, kapunk-e hitelt, ha igen, ki kell számolnunk, megéri-e az új feltételek mellett fejleszteni. Ha igen, akkor sem biztos, hogy indulhat a beruházás, mert a kockázat miatt esetleg visszalép az a hotelüzemeltető, amelynek az igényei szerint készültek a tervek.
- Bejelentkezett már a balatoni projektcégek másik (ír) tulajdonosa? Pestiesen szólva: mi van?
- Akár meg is fordíthatnám a kérdést. És még mielőtt megkérdezné, elébe megyek: álmokat nem szabad kergetni, most végképp nem. Vagyis jelen pillanatban nem tudom megmondani, mikor indulhatnak el a nagy balatoni projektek. Az biztos, hogy tavasszal lesz négy építési engedélyünk, de ahogy mondtam, újra át kell számolni, hogy a jelenlegi forrásfeltételek rentábilisak-e, ezt követően pedig egyesével újra kell számolni, hogy a beruházás megtérülhet-e. Egy évvel ezelőtt azonnal megkezdtem volna a fejlesztést, ha megvannak az engedélyek. Mondom mindezt annak a tükrében, hogy az SCD szerencsés helyzetben van, mert a balatoni ingatlanok nagyrészt izoláltak a drasztikus áreséstől, hiszen speciális piac (kicsi a kínálat) és jó kilátásai vannak. (Zárójelben jegyzem meg, hogy van olyan ingatlanpiac, ahol 50 százalékos áresés mutatkozott.) Szóval a helyzet elől senki sem menekülhet, nincs kibúvó a bizalmi válság okozta forráshiány alól.
- A kempingfejlesztések haladnak?
- Az aranypartot, amennyiben legkésőbb február elejéig megoldódik a projekt finanszírozása, szeretnénk elkezdeni. Viszont ha ezt a célt nem tudjuk tartani, akkor legközelebb ősszel indulhatunk, mert nem lenne ésszerű, ha az egyik legnagyobb forgalmat hozó kempinget a szezon alatt a fejlesztés miatt zárva kellene tartani.
- Hogy áll a csoport hitelfinanszírozása? A fejlesztéseket megelőző tranzakciókhoz értelemszerűen a korábbi ütemtervek alapján vettek fel kölcsönöket. Nem kell újragondolni a hitelszerkezetet?
- Anélkül, hogy felfednék bármilyen üzleti vagy banktitkot, annyit elárulhatok, hogy a jelenlegi portfólió annyi pénzt termel, amennyi a hitel kamatainak törlesztésére elegendő. Itt elsősorban a kempingekről beszélek, amelyeket bérbe adtunk egy-egy szakmai üzemeltetőnek. Az a többletforrás pedig, amit a pénzintézetek biztosítanak az SCD-nek, ütemszerűen jönnek, vagyis akkor hívjuk le, ha egy projektet elkezdünk. Így a forrás legnagyobb részéhez még nem nyúltunk hozzá. Ugyancsak fontos, ezért nem véletlenül beszéltem előbb a balatoni ingatlanárakról, hogy nem mutatkozott a régióban értékvesztés, ez pedig a források mértékét sem csökkenti. (Negyedévenként kérik a bankok a portfólió értékbecslését.) A hitelek tőkerészének törlesztése is kérdésként merülhet fel: valóban, a tőkerész törlesztését akkor tudjuk megkezdeni, amikor a beruházások elkészültek és működőképessé válnak.
- Volt nyereség 2008-ban?
- Azt hiszem, ez még korai kérdés. Ráadásul nehéz is. Szerintem 2008-ban csak minimális nyereségünk lesz, szemben a 2007-es 2,5 milliárdos profittal. Ennél ráadásul jobb is volt 2007, de sajnos a nyereség egy részét el kellett "égetni" az Interfruct-ügylet miatt.
- Ha most húzni kellene a pénzügyi eredmények alatt egy vonalat, mekkora összeget írna alá, mennyit ér ma az SCD-csoport?
- Erre nagyon nehéz válaszolni, illetve nem is lehet, hiszen az ingatlanfejlesztők értékelése az egyik legnehezebb feladat. Most elég csak a tőzsdei árfolyamokat megnézni: azoknál a vállalatoknál is komoly értékvesztés mutatkozott, ahol rendkívül jó az ingatlanportfólió...
- A kérdés másik fele: elképzelhetőnek tartja, hogy valaki felvásárolja a csoportot?
- Ha erre vonatkozik a kérdés, az a határozott válaszom, hogy a szó szoros értelmében a cég nem kerülhet felvásárlás célpontjává. Hogy értsük egymást: nem áll szándékomban - a jelenlegi helyzetben többek között érthetően - eladni a céget. Gondoljon bele, ha a csoportban csak azok az elemek maradnak meg, amelyek jelenleg is, két év múlva az értékük jelentősen nő. És még egy fontos szempont: az SCD materiális javai mellett az egyik legjelentősebb értéke a menedzsment és az a know-how, amellyel képes volt elindítani azokat a fejlesztéseket, amelyekről beszéltünk. Szóval azt hiszem, ma ez a kérdés nem aktuális. Hogy a jövőben az SCD előrelépéséhez igénybe veszünk-e külső befektetői forrásokat, még nem tudom, de nyilvánvalóan nem zárkóznék el tőle.
