Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
– Milyen elvárásokkal és milyen célok elérésére nevezték ki a posztra a tulajdonosok?
– Az elmúlt időszakban az Autóker Holding jelentősen kibővült, és a megnövekedett operatív feladatokat Ehud Amir egyedül már nem vállalta. Ez tette szükségessé, hogy a szervezeten belül markánsabban elkülönüljenek a lakóingatlan-fejlesztési, valamint a kereskedelmi és logisztikai feladatok. A kettősség természetesen eddig is megvolt, de a döntési mechanizmus egy kézben összpontosult. Én a lakóingatlan-fejlesztés operatív vezetését vettem át, Ehud Amir a befektetőkkel tartja a kapcsolatot. A szerkezeti váltásra azért is szükség volt, mert a cégnek a 2007-es lesz az egyik legerősebb éve, várhatóan 800 lakást adunk át egyszerre. Ebben az évben gyakorlatilag lezárunk egy három-négy éves fejlesztési periódust.
– Ez konszolidációs folyamat is egyben?
– Nem nevezném konszolidációnak, hiszen az ingatlanfejlesztő cégek életében jellemzően két-három éves időszakok követik egymás. Az egyikben ingatlanbefektetéseket hajtanak végre, a következőben fejlesztéseket. Ezek a periódusok váltják egymást, és nyilvánvalóan a befektetési időszakban gyengül a fejlesztési folyamat, a fejlesztéskor pedig az akvizíció szünetel.
– Régen vásárolt az Autóker ingatlanokat...
– Erre azért nem volt eddig szükség, mert vannak még beépítetlen területeink. A Ma-rina Parton további három ütemet nyithatunk meg, ezekből kettőre már építési engedély is van. Ezenkívül a Nagydiófa utcában készül a Gran’Dio Residence, egy 80-100 lakásos fejlesztés, ami a tervezés fázisában van. Szóval, ebben az évben reményeink szerint több projektet indítunk útjára, mint tavaly. Ám a kérdés jogos, most jött el az idő újabb telkek vásárlására. Több hónapja tárgyalunk, vannak ajánlataink, célpontjaink, de figyelembe kell venni, hogy magasak a telekárak, nem utolsósorban pedig azt, hogy az igazán jó helyek már elkeltek. Vagyis olyan színvonalú telkeket, amilyeneken eddig építettünk, nagyon nehéz találni. A színvonalból viszont nem adnánk lejjebb. A belvárosi – például a VII. és a IX. – kerületeken kívül lehetőséget látunk a budai részen is, a III. vagy a XI. kerületben. Nagy kérdés a VIII. kerület. Bár nagyon gyorsan fejlődik, de úgy látjuk, a vevőkörünk nem ebbe a kerületbe vágyik.
– Ha jól értem, most újra egy expanziós időszak következik.
– Igen, nevezhetjük annak is. A cél az, hogy olyan vagy hasonló telket vásároljunk, amilyenre a Marina Parthoz hasonló beruházást tervezhetünk. A belvárosban persze ilyen ingatlanokhoz nem lehet hozzájutni, ezért több telekben kell gondolkodnunk.
– Miért adták el tavaly a Marina Part területének felét? Hiszen a cég korábban komoly erőfeszítéseket tett, hogy a Mahart és a Holcim területeit megvásárolja és egyesítse.
– Ez akkor logikus döntés volt. Az Autóker márkanév alatt a Marina Parton éves szinten nagyjából 300–500 lakást tudunk értékesíteni. Ha ezzel számolunk, akkor a Foka-öböl teljes beépítése 12-13 évig tart. Egy ingatlanfejlesztő viszont rövid vagy középtávon gondolkodik. A beforgatott tőkéből négy-öt év múlva hasznot remél. A Marinánál úgy láttuk, hogy a grandiózus beruházás mellett érdemesebb több kisebb belvárosi ingatlanfejlesztésbe is belefogni, tehát nem volt szükség akkora területre, mint amekkora rendelkezésre állt. Vagyis ha a Marina Part csak évi 300–500 lakást bír el, akkor érdemes 100 lakásos beruházásokkal a belvárosban is terjeszkedni.
– Mennyi pénzt fektetett be eddig az Autóker?
– Nagyjából 60 milliárd forintot, amiben benne van a kereskedelmi ingatlanok fejlesztése is, de ez elsősorban a lakásokra ment el, hiszen eddig kétezer új otthont adtunk át, idén pedig további 800-at, vagyis összesen majdnem háromezer lakást. Ehhez évi 10-15 milliárd forintos forgalom párosul, a nagyobb lakásátadási hullámokban pedig az éves bevétel elérheti a 20 milliárdot is.
– Mekkora összeget költenek új ingatlanok vásárlására?
– A befektetés elérheti az évi kétmilliárd forintot. De ez nyilván változó, hiszen egy projekt költségvetésében 15–18 százalékot tesz ki a telek ára. Ha egy átlagos, 400 lakásos beruházással számolunk, aminek 12 milliárdos a költsége, akkor nagyjából kijön az említett összeg. De tárgyalunk egy 4 milliárdos, nagy telekről is, amellyel három évre előre biztosítjuk a szükségletet, ám lehet, hogy több, 700-800 milliós befektetés mellett döntünk. Végül is részletkérdés, miből valósítjuk meg a terveinket.
– Mekkora a társaság ügyfélköre?
– Háromezerre tehető a folyamatosan visszatérő, stabil ügyfélbázis. Jelenleg nagyjából 150-200 olyan vevőnk van, akik a sokadik lakásukat vásárolják, befektetési céllal, maguknak vagy a gyermeküknek. Ez nagyon komoly bázis, hiszen a vevőkör 6-8 százalékát teszi ki. De mi mind a háromezer ügyfélre építünk. Nagyon fontos, hogy a vevők elégedettek legyenek, mert akkor másoknak is ajánlják a lakásainkat. És persze kérdezik is őket, hogy milyen minőséget nyújtunk, érdemes-e belevágni. Az induló projektjeink első két hónapjában az eladásainkat az ajánlással érkezők teszik ki. Ez nagyjából 18-20 százalékot jelent, amire már alapozni lehet egy nagyobb horderejű beruházást is.
– Mire számít idén az Autóker?
– Mindenkinek nehezebb lesz, de az ügyfélkörünket alkotó nagyobb keresetűek talán könnyebben vészelik át ezt az időszakot és több lehetőségük marad a befektetésekre és a lakásvásárlásra. Nem gondolom, hogy számunkra kedvezőtlenül alakulna az év. Azt várom, hogy a 2006-os teljesítményt biztosan elérjük. Annyibban lehet jobb az idei év, hogy új fejlesztéseket indítunk, amelyek mindig vonzóbbak a piacon.
