Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A Földhitel és Jelzálogbank Rt. (FHB) 30-40 százalékos önrészt kér a jelzáloghitelekre, így ez a hitel továbbra sem nyugati típusú, ahol a megvenni vagy felépíteni szándékozott ingatlannak akár 90-95 százalékára is kaphatnak kölcsönt a bankok ügyfelei - állapítja meg a Házépítők Kalauza. A kölcsön családi ház, társasház és sorház építésére, megvételére vagy önálló lakást létrehozó emeletráépítésre, tetőtér-beépítésre, valamint használt vagy új lakás megvételére kérhető.
A két eset (új, illetve használt lákás vásárlása) a kamatok szempontjából tér el jelentősen egymástól. A hitelkamatokat az állam támogatja, így az első tíz évben legfeljebb 8 százalékot fizetnek azok, akik legfeljebb 10 milliós hitelt igényeltek és a pénzt új lakás építésére vagy megvételére fordítják. Erre minden házaspár vagy gyermekeit egyedül nevelő szülő egy alkalommal jogosult. Használt lakások vásárlására az állam 4,5 százalékos kamattámogatást nyújt. Egyedülállók, ha új lakást építenek vagy vásárolnak, akkor 4,5 százalékos állami támogatást vehetnek igénybe, használt lakás esetén nem kapnak ilyen támogatást.
További állami támogatásként szja-kedvezmény is jár, ami az éves törlesztés 20 százaléka, de maximum évi 35 ezer forint. Az áfa 60 százaléka is visszajár, de lakásonként maximum 400 ezer forint.
A lakásvásárlási kölcsön sajátossága, hogy vele egyidejűleg felújítási, bővítési vagy korszerűsítési hitel is kérhető. A havi törlesztőrészlet az igénylő jövedelmének harmadát érheti el, de magas keresetnél ötven százalék feletti is lehet. A kölcsön futamideje 5-20 év, ami egyedi elbírálással maximum 35 évig tolódhat ki. A kamatozás kamatperiódusonként változik, a periódus lehet egy vagy öt év. A felvehető összeg legkevesebb egymillió forint, felső határ nincs kikötve.
Az indulókamat jelenleg hét és tizenöt százalék közötti (lásd táblázatunkat). A hitelfelvétel során felmerülő költségek és díjak itt is a hiteligénylőt terhelik. Haláleseti életbiztosítást is köttet a bank, a díjfizető és a kedvezményezett az FHB. A hitelfelvevő a futamidő alatt nem töltheti be a 65. életévet. A fedezetet, kezeseket és adóstársakat illetően szigorúak és bonyolultak a szabályok. A házastársak vagy élettársak egyben adósként is szerepelnek, kivéve, ha igazolják, hogy a hitelfelvevővel nem áll fenn vagyonközösségük. A bank általában csak akkor kér készfizető kezest, ha az igényelt hitel nagyobb, mint a nyújtható összeg.
A fedezet lehet bármely önállóan forgalomképes, tehermentes ingatlan, amelyre építésnél első számú jelzálogjogot jegyeztethet be a bank. Korlátozottan második helyet is elfogad. A jelzálog tárgya lehet akár panzió, üdülő vagy termőföld is, nem csak lakás. Amennyiben a féltucatnyi követelménynek (ezek egy részét lásd: NAPI Befektető, 2001. június 11., 9. oldal) megfelelt az ingatlan, kezdődhet az értékbecslési procedúra, melynek díja ugyancsak a leendő adóst terheli.
Átmeneti jelzálog is lehetséges, amikor a felépülő ingatlan lesz később a hitel biztosítéka, s addig egy másik lakás szolgál fedezetül. Zálogba mások is felajánlhatják ingatlanjaikat adósként, nekik korlátozott kezességet is vállalniuk kell. A bank csak akkor fogadja el ezt a megoldást, ha az elzálogosításhoz a dologi adós házas- vagy élettársa is hozzájárul.
Az építési kölcsönnél érvényes építési engedély is szükséges. A vásárlási hitelnél az adásvételi szerződés nem lehet 60 napnál régebbi. Az adásvételi szerződéssel szemben a bank szigorú követelményeket támaszt. A kölcsönfelvevőnek birtokon belül kell lennie már a hitel folyósítása előtt, a bank pedig ekkorra kéri a jelzálogjog bejegyeztetését. Az eladó megkapja az FHB fizetési ígéretét.
A megvett lakás csak per és tehermentes lehet, harmadik személy nem kaphat benne haszonélvezeti jogot, elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be rá. Az FHB vagyonbiztosítást, építkezésnél építési és szerelési biztosítást is kér. Építkezéskor a kölcsön folyósítása legfeljebb három részletben történik, 45-45-10 százalékos elosztásban. Ötmillió forintos hitelösszeg alatt vagy ha az önrész eléri a 60 százalékot, a pénz folyósítása 80-20 százalékos részletekben lehetséges, az utolsó részlet egy éven belül esedékes. Lakásvásárlásnál - közvetlenül az eladóknak - akkor fizet a bank, ha az önrészt már kifizette a hitelkérő. Érdemes tágabbra szabni a határidőket, mert a bank lejárt fizetési terminus esetén nem teljesít.
Házépítésnél a bank fedezetértékelői folyamatosan vizsgálják a pénz felhasználását. Az építkezés alatt a számlákat szorgalmasan gyűjtögetni kell, mivel azok bemutatása ugyancsak követelmény.
A hitel visszafizetése során a részfolyósítás miatt az első és a második évben a havi törlesztőrészlet többször is változhat, függően attól, hogy a hitelfelvevő éppen mennyivel is tartozik a banknak. Ezután már csak hitelévfordulókon módosulhat az összeg. Teljes előtörlesztés nincs, de részlegesen a bank felkínálja, ami azonnali és hosszú távú kamatmegtakarítást is eredményezhet. Az automatikus előtörlesztést a kamatperiódusoknál veheti igénybe az ügyfél. Ha ennek díja alacsonyabb, mint az előre fizetett összeg, akkor azonnali megtakarítás érhető el, illetve a csökkent tőke miatt a további részletek összege is kisebb lesz.
Visszatérve a hitelbiztosíték értékére, az a fedezetet jelentő ingatlan forgalmi értékénél mintegy 10-20 százalékkal alacsonyabb összeg és ennek 60 százaléka a ténylegesen felvehető hitel. Tehát egy tízmilliós forgalmi értékű lakásnál a bank 8-9 milliós fedezeti értékkel számol, s az erre folyósítható kölcsön 4,8-5,4 millió forint, vagyis az ingatlan forgalmi értékének mindössze 48-54 százaléka. A Házépítők Kalauza szerint ez a gyakorlat azért alakult ki, mert ma Magyarországon nincs intézményes garancia arra, hogy a bajba került adóst ki lehessen költöztetni a megterhelt ingatlanból. A lakott ingatlanok forgalmi értéke pedig a fele az üresen állókénak. Az építési hitel utolsó részletének egyik folyósítási feltétele, hogy a hitelfedezeti érték ne haladja meg a 60 százalékot.
A bank a hitel futamideje alatt lényegében egyre növekvő arányban túlbiztosítja magát, mert az idő múlásával növekszik az ingatlanok értéke, míg a hitel törlesztésével csökken a tartozás.
Vigh György Zsolt
