Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Szeptember végéig levelet kap a bankjától minden olyan lakáshiteles ügyfél, aki 2015. február 1 előtt kötött változó kamatozású jelzáloghitel-szerződést, és a hátra lévő futamideje meghaladja a 15 évet. A levélben figyelmezteti majd őket a bank arra, hogy a változó kamatozású hitelek törlesztőrészlete egy esetleges kamatemelés esetén mennyivel nőhet. Emellett legalább kétféle ajánlatot is kapnak arra, hogy váltsák ki a hitelt fix kamatozásúra.
Régi devizahitelesek
Az újonnan felvett lakáshitelek 97 százaléka már fix kamatozású, legalább ötéves kamatperiódusú, sőt újabban már a tízéves kamatperiódus a legnépszerűbb. Régebben azonban a változó kamatozású hitelek voltak a keresettebbek, ezért a meglévő teljes lakossági jelzáloghitel-állomány mintegy 60 százalékát ilyen konstrukciók teszik ki. Ezek az ügyfelek egy esetleges kamatemelési ciklus kezdetén azonnal komoly törlesztőrészlet-emelkedéssel számolhatnak, erre pedig van reális esély a következő években. A leginkább kiszolgáltatott, még legalább 10 évnyi futamidővel rendelkező ügyfelek száma 2018 végén 130 ezer volt, a hitelállományuk pedig mintegy 895 milliárd forintra rúgott.
Az érintettek között nagyon sok az egykori devizahiteles, akinek a kölcsönét 2015 februárjában forintosították. A jegybank legutóbbi Pénzügyi fogyasztóvédelmi jelentésében arról ír, hogy összesen 80 ezer egykori devizahiteles ragadt változó kamatozású jelzáloghitelben, ezek összege eléri a 620 milliárd forintot. Annak idején ezeknek a kölcsönöknek a kamatát ugyanis a három hónapos bankközi kamatlábhoz (bubor) igazították. Az elmúlt négy és fél évben ezzel kimondottan jól jártak az ügyfelek, az induláskor ugyanis a három havi bubor még 2,1 százalékos volt, most viszont már csak 0,26 százalék. Igaz, volt már alacsonyabb is a bubor, tavaly januárban például 0,02 százalékon állt.
MNB
Nem könnyű a döntés
Most pedig nehéz döntés előtt állnak. A fix kamatozású hitelek kamata ugyanis magasabb a változó kamatozásúakénál. Ha a váltás mellett döntenek, akkor éveken át, vagy akár a futamidő végéig nem kell tartaniuk a kamatemelkedéstől, de most valószínűleg emelkedni fog a törlesztőrészletük. Ha viszont nem váltanak, és emelkednek a jövőben a kamatok, akkor később nőhet meg a havi részlet akár nagyobb mértékben is, mintha most váltanának.
A minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél viszont a bankok legfeljebb 3,5 százalékos marzsot használhatnak, vagyis ötéves kamatperiódusnál a jövő hónaptól legfeljebb 4,89, tízévesnél 5,65 százalékos kamattal számolhatnak az ügyfelek. Aki most 4,76 százalékos kamatot fizet a lakáshitelére, az tízmilliós tartozásnál ötéves kamatperiódusra váltva havonta alig ezer forintos, tízéves kamatperiódusra váltva pedig legfeljebb 7-7,5 ezer forintos emelkedéssel számolhat.
A szakemberek sincs olyan varázsgömbjük, amelyből ki tudnál olvasni, mi a helyes döntés. Az elmúlt négy és fél évben a három havi bubor mindig alacsonyabb volt, mint a fix kamatozású lakáshitelek referenciakamataként jellemzően használt állampapírhozamok. A különbség azonban folyamatosan csökken. Az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) havonta kalkulál ilyen értéket, a friss adatok szerint októbertől 1,39 százalékos referenciakamat lesz érvényes az ötéves és 2,15 százalékos a tízéves kamatperiódusú hiteleknél. A 15 éves referenciakamat pedig 2,62 százalékos lesz.
Most vagy soha?
A referenciakamatok kivétel nélkül történelmi mélyponton állnak, emiatt már most is nagyon olcsók a fix kamatozású hitelek, sőt a szakemberek szerint a következő hónapokban még lejjebb süllyedhetnek, ami még kedvezőbbé teszi majd a fix kamatozású lakáshitelek árazását. Augusztusban ugyanis az államkötvény-aukciókon rekord alacsonyabb átlaghozamok születtek.
Az ÁKK az elmúlt három hónap aukcióiból számolja ki a referenciakamatot, ha marad a mostani kamatszint, az ötéves hozam 1 százalék, a tízéves 2 százalék alá kerülhet, amire van esély. "A jövő hét kritikus az államkötvényhozamok jövőjének szempontjából" - mondja Szalma Csaba, az OTP Alapkezelő befektetési igazgatója. Az Európai Központi Bank (ECB) csütörtökön tartja soron következő kamatdöntő ülését, és ha azon a vártnál nagyobb mértékű lazítást határoznak el, akkor tovább csökkenhetnek Európa-szerte a kötvényhozamok, így Magyarországon is. Ez novemberben, decemberben akár a mostaninál is valamivel olcsóbb fix kamatozású lakáshiteleket hozhat.
Biztosításnak jó
Sokáig azonban már nem csökkenhetnek a kamatok, Németországban a szakemberek szerint kritikus mélyponton vannak az államkötvényhozamok, Magyarországon pedig negatív kamatokra nem számítanak a szakemberek. Aki tehát biztonságot akar, az jobban teszi, ha néhány hónapon belül átváltja a hitelét fix kamatozásúra. "A fixesítés jó biztosítás arra, hogy valaki rögzítse a törlesztőrészleteket, jelenleg ezt viszonylag jó feltételekkel tehetik meg az ügyfelek" - mondja Forián-Szabó Gergely, az Amundi Alapkezelő befektetési igazgatója.
Az MNB azt mondta: minden ügyfélnek magának kell mérlegelnie, mi éri meg neki jobban - vagyis az ügyfélé a felelősség, ha rosszul dönt.
Azt azonban sem ő, sem Szalma nem állítja, hogy azok, akik most vagy a következő hónapokban rögzített kamatozásúra cserélik a változó kamatozású hitelt, mindenképpen jól járnak majd. "Könnyen előfordulhat, hogy a BUBOR a következő években végig alacsonyabb marad a mostani hosszú hozamoknál, de az ellenkezője sem kizárt" - mondja Forián-Szabó.
A kockázat viszont aszimmetrikus - mondja Szalma Csaba. Ez azt jelenti, hogy ha a kamatok a jövőben mégis emelkedni kezdenek, akkor a változó kamatozású hitelben maradt ügyfelek részletei gyorsan és nagymértékben emelkednek majd, és sokkal rosszabbul járnak, mint azok, akik váltottak.
Az emelkedés lehetséges mértékéről a Magyar Nemzeti Bank (MNB) is készített becslést, egy százalékpontos kamatemelkedés egy húszéves futamidejű, 10 millió forintos kölcsönnél a részleteket 57 ezer forintról körülbelül 62 ezer forintra emelné, 2 százalékpontnyi kamatemelkedés után már 67-68 ezer, 3 százalékpontnyinál pedig 73 ezer forintos törlesztőrészlettel kellene számolniuk az adósoknak.
Eddig nem volt népszerű
A Napi.hu júliusban megkérdezte a bankokat, mire számítanak a fixesítés kapcsán. Akkor a hitelintézetek úgy nyilatkoztak, viszonylag kevés ügyfél élt a lehetőséggel, és tette kiszámíthatóbbá a hitelét. Ők átlagosan 10 százalékos törlesztőrészlet-emelkedéssel számolhattak akkor, ez most már kisebb mértékű növekedést jelent.
A bankok arra számítanak, az ügyfelek 15-20 százalékát lehet meggyőzni a váltásról, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) azt mondta, nincs kitűzött cél, minden ügyfélnek saját magának kell mérlegelnie, hogyan dönt, vagyis az ügyfeleké a felelősség, ha végül rosszul járnak a választásukkal. Kérdés, hogy az érintettek képesek-e egyáltalán felelősen döntést hozni.
A jegybank oldalán ugyanis megjelent egy tanulmány, amelyben arról írnak, hogy csak a lakosság harmada van tisztában azzal, hogy a jelenlegi kamatszint historikusan alacsonynak tekinthető, a túlnyomó többség pedig vagy nem tudja összehasonlítani az aktuális kamatszintet az évekkel ezelőttivel, vagy úgy gondolja, hogy most magasabbak a hitelkamatok, mint korábban. A lakosság nagy része azzal sincs tisztában, hogy mekkora törlesztőrészlet-emelkedést okozhat a kamatláb emelkedése: a megkérdezettek 14 százaléka alulbecsülte, 42 százaléka pedig egyáltalán nem tudta megbecsülni a kamatkockázat materializálódásának nagyságrendi hatását a havi törlesztőrészletre.
