Az Egyesült Államok lakáspiacáról indult útjára 2007 nyarán a pénzpiaci jégkorszakot előidéző másodlagos hitelpiaci rumli, ám előzményei még az ezredfordulóra nyúlnak vissza. A tengerentúli lakásárak ez időben tapasztalt dinamikus növekedésével párhuzamos alacsony bankközi kamatszintek ugyanis arra késztették a hitelintézeteket, hogy a magasabb profit reményében jelentős mértékben kiterjesszék a hitellehetőségeket.A tengerentúli gazdaság gerincét adó lakosság költési hajlandósága az egekben volt.
A lakásárak 1997-2006 között tapasztalt 100 százalék feletti emelkedése lehetővé tette, hogy a fogyasztók - hiteleik refinanszírozása útján - otthonaikat újabb és újabb jelzálog-kötelezettségekkel terheljék meg, azaz egy lakásra nemcsak egy, hanem több hitelt vegyenek fel. Ezeket pedig a bankok is szívesen fogadták, abban bízva, hogy a trend örökké fog tartani.
A problémák akkor kezdődtek, amikor az ingatlanpiaci lufi 2006 nyarán hirtelen kipukkadt. Ekkorra ugyanis a hibrid hitelek "beérésével" (azaz a fix kamatról a LIBOR-hoz igazított mozgó kamatra történő átállásával) párhuzamosan a bankközi ráták is emelkedésnek indultak, az amerikai lakosság eladósodottsága pedig rémisztő méreteket öltött - a tengerentúli fogyasztók évente 800 milliárd dollárral többet költöttek, mint amennyit kerestek.A kamatfeltételek kedvezőtlen alakulásával (2004 és 2006 között a Fed által szabályozott irányadó kamat 1 százalékról 5,35 százalékra emelkedett) a kétes fizetési képességű adósok hitelei sorra dőltek be, az újabb hitelek folyósítása pedig fokozatosan nehezebbé vált.
A kieső bevételeket a hitelintézetek az elzálogosított ingatlanok tömeges árverezésével próbálták pótolni, ezzel még alacsonyabbra nyomva a lakásárakat, beindítva azt a dominóeffektust, amely végül a hitelpiacok befagyását eredményezte. A likviditási válság elhatalmasodásával, 2008 januárjára, 4 millióra emelkedett az eladhatatlanná vált használt lakások száma, teljesen megbénítva ezzel a piacot, melynek újratőkésítéséhez a legoptimistább becslések szerint is évekre lesz szükség.
A lakáspiaci lufi kipukkanásakor már egyértelmű jelei voltak annak, hogy az 1970-es évek során kialakított másodlagos jelzálog-hitelezés rendszere veszélybe került, ennek ellenére a hitelpiaci rumli a szereplők többségét felkészületlenül érte, így történhetett meg, hogy számos, a rendszer működésében kulcsfontosságú szereplő az összeomlás szélére sodródott.
De mi is történt valójában?
Az elmúlt három évtized során jelentősen átalakított befektetési banki rendszer lehetővé tette a pénzintézetek számára, hogy tőkeáttétel révén komoly befektetéseket tegyenek a másodlagos lakáshitel-piaci szektorban - a bankközi piacon elérhető alacsonyabb kamatozású hiteleket a magas hozamot kínáló subprime-piacra csoportosították át, jócskán feltornászva ezzel a tőkeáttételi mutatóikat. Az azóta javarészt bedőlt vagy felvásárolt Wall Street-i bankházak (Lehman Brothers, Bear Stearns, Merrill Lynch, illetve a máig zavartalanul működő, sőt a válságon jócskán profitáló JPMorgan, és a kockázatok kezelésében élen járó Goldman Sachs) ezeket a hiteleket - melyek együttes értéke a 2007-es pénzügyi évben elérte a 4100 milliárd dollárt - aztán továbbértékesítették, illetve értékesítették volna, amennyiben a lakáspiaci lufi kipukkanása el nem űzi a piacról a befektetőket.
Az úgynevezett subprime, azaz a korábbi elvek szerint hitelképtelennek minősülő ügyfelek bevonása ugyanis a kockázatok növekedésével járt. Ezt a bankok azzal próbálták ellensúlyozni, hogy a nagy hitelminősítő intézetekkel együttműködve új értékpapír-portfóliókat hoztak létre, amelyekben az elsőrendű, azaz alacsony kockázatú, épp ezért relatíve alacsony hozamú, valamint a középkategóriás hitelkötvények közé rejtették a subprime-hiteleket. Ez a portfólió várható hozamát - a subprime-hitelek magasabb kamatából fakadó magasabb elérhető bevételből adódóan - szemmelláthatóan megnövelte, vonzóbbá téve azokat a befektetők előtt, akik a profit reményében nem is vonakodtak átvállalni a bankoktól az ezzel járó veszélyeket.
Mint utóbb kiderült, a Fitch, az S&P és a Moody's közreműködésével összeállított portfóliók szépséghibája mindössze annyi volt, hogy a hitelminősítő intézetek - saját termékeikkel szembeni elfogultságból vagy az előrelátás hiányából fakadóan - hibásan mérték fel azok kockázatait. Az úgynevezett hibrid lakáshitelek (ezek olyan subprime-adósságok, amelyekre a törlesztés első pár évében vonzónak látszó fix kamatot állapítanak meg, majd ezt később az eredetinél magasabb mozgó kamattá alakítják) népszerűségének köszönhetően 2006-ra az Egyesült Államokban bejegyzett új lakáshitelek több mint ötöde subprime-hitel volt, a másodlagos hitelpiaci adósságállomány pedig elérte a 600 milliárd dollárt.
2007 nyarán ugyanakkor fény derült arra, hogy a jelzáloghátterű értékpapír-portfóliók összeállításával megbízott hitelminősítő intézetek a kockázatok kiértékelésekor komoly hibát vétettek, hiszen nem számoltak azzal, hogy a subprime-hitelek tömeges bedőlésével teljes kötvénycsomagok válhatnak egyik pillanatról a másikra értéktelenné, de legalábbis piacképtelenné. A pénzpiaci hitelezés rendszere pillanatok alatt befagyott azt követően, hogy az egymást követő jelentésekből kiderült: a világ pénzintézetei nyakig benne vannak a subprime-piacban - ennek pedig nemcsak a profitjuk látja majd kárát, de a hitelességük is.
A témában neves szakértők részvételével a Napi Gazdaság "Felszínen maradni - Élet a pénzügyi válság után" címen konferenciát szervez. Jelentkezni a http://www.napi.hu/konferencia oldalon lehet.
