Az Eurostat adatai szerint Magyarországon a saját tulajdonban élők aránya 92 százalék, összességében az uniós lakosság 68 százaléka él saját tulajdonú ingatlanban. A kormányzat továbbra is a saját lakás szerzését preferálja a családtámogatási intézkedésekkel és az otthonteremtési lehetőségekkel együtt, amelyet az Otthon Start Program is megerősít, de ezúttal gyermekvállalás nélkül.
Az Economx nemrég interjút készített Dr. Csepeti Ádámmal, a Miniszterelnökség stratégiai ügyek koordinációjáért felelős helyettes államtitkárával az Otthon Start Programmal kapcsolatban, aki elmondta: „a professzionális piackutatások azt mutatják: Magyarországon nincs tömeges igény kormányzati bérlakásprogramra sem a fiatalok, sem a családosok részéről. Nálunk a saját tulajdon a biztonság záloga. Még ha valaki a munka miatt át is költözik az ország egyik feléből a másikba, a legtöbben nem bérlakásban gondolkodnak, hanem eladják a régit és vesznek egy újat az új lakóhelyükön. A kormányzat ezeket a kulturális tradíciókat nem hagyhatja figyelmen kívül, ezért döntöttünk a saját tulajdon favorizálása mellett.”
Majd beszél a hátrányos helyzetűek lakáslehetőségeiről is, amelynek kapcsán említi, hogy a kormány kiemelten foglalkozik a hátrányos helyzetű kistérségekkel. Mintaprojektnek tekinthető a Máltai Szeretetszolgálat által koordinált FETE (Felzárkózó települések program), amely Magyarország 300 leghátrányosabb településén segít. Itt nemcsak lakhatást biztosítanak, hanem szakemberek tanítják meg a családokat az ingatlanvagyon felelős kezelésére: hogyan kell ápolni, felújítani a házat, vagy hogyan kell rendszerezni és befizetni a közüzemi számlákat.
Életvezetési nehézségek
Vagyis a lakhatás kapcsán felmerül egy fogalom, amelyet szofisztikáltan úgy fogalmazhatunk meg: az életvezetési problémákkal küzdő társadalmi rétegek számára nehézséget okoz a lakhatás menedzselése egy egészséges jövőkép felállításával párhuzamosan. De nemcsak a múltban meghozott rossz döntések vagy döntésképtelenségek befolyásolják a jövőkép sérülését és ezzel összefüggésben a kialakuló lakhatási nehézségeket, hanem már determináltan a deprivált (és sokszor deprimált) családi környezet ördögi körként vesz körbe több százezer embert.
Ezek a társadalmi korlátok egymást erősítik, amelyek gátolják az egyént abban, hogy az életvezetési akadályokat sikeresen leküzdjék. Az életvezetési nehézségek alapján sokan gazdasági értelemben nehezen tudják menedzselni a saját életüket, vagyis tartósan képtelenek a mindennapi megélhetés alapvető költségeit kiszámítható módon fedezni. Statisztikai értelemben ez leginkább a súlyos anyagi deprivációhoz, a jövedelmi szegénységhez és a társadalmi kirekesztés kockázatához kapcsolódik, amelyeket a Központi Statisztikai Hivatal és az Eurostat is adatokkal támaszt alá.
Jelenleg a lakosság 8–10 százaléka (kb. 800–900 ezer ember) él súlyos anyagi nélkülözésben, míg a jövedelmi szegénység 12–13 százalékot érint (kb. 1,1–1,3 millió fő). A tágabb mutató szerint a lakosság 18–20 százaléka, vagyis közel 2 millió ember él gazdaságilag instabil helyzetben. Ez az állapot nem feltétlenül jelent teljes elszegényedést, de azt igen, hogy az élet pénzügyileg nem tervezhető, és egyetlen váratlan esemény azonnali krízist idézhet elő.
Lakáskrízis nyomában
Sokan emlegetik nagyjából a 3 milliós létszámot, akik lakhatási nehézségekkel küzdenek. Itt nem csupán a saját lakástulajdon hiánya jön a képbe, hanem a rossz minőségű otthonnal rendelkezőket is említik, sőt, azok is ide sorolhatók, akik nem tudják fizetni időben és rendszeresen a közüzemi számláikat.
Vagyis azokat a személyeket tekintjük lakhatási szegénységben érintettnek, akik a lakhatás minőségére, a lakáshoz való hozzáférésre, a lakhatás elhelyezkedésére, energiaszegénységre vonatkozó indikátorai közül legalább egyben, de akár több aspektusban is érintettek. A Habitat for Humanity Magyarország 2024-es lakhatási jelentése alapján a magyar lakosság 30,3 százalékát, azaz 2 877 937 főt érintett a lakhatási szegénység legalább egy indikátora, ami cirka 1 millió háztartást jelent.
A Habitat for Humanity már közel harminc éve foglalkozik a lakáspiaccal, minden évben összeállítják az Éves Lakhatási Jelentésüket. A legutóbbi 2025-re vonatkozó elemzésük – az Otthon Start Program nincs benne – előszavában ezt írják: „korábban a lakhatás strukturális problémái elsősorban szakmai párbeszédekben jelentek meg, azonban az elmúlt években a lakásárak és a bérleti díjak drasztikus emelkedése miatt a közbeszéd egyik központi elemévé váltak. A kormányzati kommunikációban is megjelent a lakhatási válság fogalma, és ezzel összefüggésben 2024 novemberében bejelentésre került egy gazdaságpolitikai akcióterv, melynek több eleme célozza a lakhatás megfizethetőségét.”
2008 az oka mindennek
Itt érdemes megállni egy röpke pillanatra, hiszen a lakhatási válság az elmúlt egy-két évben került be az európai köztudatba is. Ha „csak” a hátrányos helyzetűeket érinti a probléma, akkor hajlamos a társadalom túlnyomó többsége cselekvés nélkül tudomásul venni. Azonban ma már a szélesebb értelemben vett középosztály életét is befolyásolja a lakhatási válság, nem véletlenül az EU tavaly decemberben jóváhagyta az Európai Megfizethető Lakhatási Tervet, amelynek fókuszában megfizethető lakások építése szerepel.
Az okok egészen a 2008-as világválságig mennek vissza, amikor a lakáshitelezés és ezzel együtt a lakáspiac csaknem bedőlt. Azóta a lakásfejlesztők óvatosabban indítanak el projekteket, és a szép lassan csökkenő újlakás-volumen évtizedek alatt vált a lakhatási válság egyik legfontosabb jelévé. Ehhez járul a drága építőipar a munkaerő-költség és az építőanyagár tekintetében, valamint a nagyvárosi zónák és gazdasági erőközpontok vonatkozásában az, hogy a lakbérek gyorsabban nőttek az inflációval terhelt munkabéreknél. Plusz az Airbnb-effektus is a nagyvárosokban emelte fel az árakat, ahol eleve lakhatási nehézségekkel küzdenek a fiatalok, a drága lakhatás pedig összességében az európai gazdaság versenyképességét is kikezdte.
Ráadásul 2008 még mélyebben érintette a magyar gazdaságot, az ingatlanpiac egészen 2013-ig tetszhalott állapotban volt. Akkor indultak be ismét a fejlesztések, miközben törvényszerűen az elhalasztott lakásvásárlások száma nőtt és az alacsony szinten stagnáló árak emelkedni kezdtek. Számos okot azonosíthatunk, egyrészt a gazdaság prosperált, sőt, deflációs évet is regisztrálhattunk, másrészt az állami otthonteremtési kezdeményezések beindultak, harmadrészt a nem reális árak törvényszerűen igazodtak az arany évekhez, negyedrészt a szinte nulla infláció alacsony lakáshiteleket eredményezett.
Ezt követően azonban minden megváltozott, itt említhetjük a pandémiát, a gazdasági válságot, majd az energiaválságot, a gazdaság megtorpanását, a német autóipar mélyrepülését, a brutális inflációt, a megugró kamatokat, a leértékelődő fizetéseket és így összességében a stagnáló vásárlóerőt. Majd csökkent az infláció és a kamatok, érkezett a pénz az állampapírpiacról, meghirdették az Otthon Startot, amelyek ismét jelentősebb lakáspiaci fellendülést indítottak el.
Mindenki mást akar
Itt térjünk vissza az emlegetett hárommillió emberhez, akik lakhatási szegénységben élnek. A Habitat for Humanity szerint a jelenlegi lakáspolitikai eszköztár nem rászorultság alapon célzott, nem fókuszál a sérülékeny csoportokra, és összességében nem segíti a lakhatási szegénység felszámolását.
Vagyis itt társadalomfilozófiai szinten eltérnek az álláspontok. Természetesen nem létezik abszolút igazság, a kormányzat következetesen viszi a lakáspolitikáját, míg más szervezetek is következetesen mást gondolnak. A Habitat for Humanity elemzése így folytatja: „2026-ban a lakhatás nagyjából 1000 milliárd forintos költségvetési kiadásának 95 százaléka nem célzott támogatás, így nem csak azoknak segíti a lakhatását, akik arra rászorulnának.”
Köztulajdonú lakások bővítésére, fenntartására és felújítására lényegében nem költ a központi állam, folytatják. Ennek a kiadáscsoportnak a fő tétele az önkormányzati lakásállomány felújítása, amelyre a városi önkormányzatok 19 milliárd forintot fordítottak 2024-ben. Nevetséges összegről beszélhetünk. Az önkormányzatok normatív finanszírozást továbbra sem kapnak a lakásállomány fenntartására, illetve rendszeres pályázati források a köztulajdonú lakásállomány bővítésére nem érhetők el.
Itt azonban érdemes megállni, hiszen a lakhatási szegénység nemcsak azokra vonatkozik, akik nem rendelkeznek saját tulajdonnal, és nem tudják megfizetni a bérleti díjat, hanem azokra is, akik rossz körülmények között energiaszegénységben élnek, szemléletes példával élve csaknem összeomló vályogházban.
Ezzel kapcsolatban számos kormányzati intézkedést említhetünk meg, mint az úgynevezett rezsivédelem, az otthonfelújítási és energiahatékonysági támogatások, amelyek persze a mélyszegénységben élőket felemásan érintik. Vagyis a lakhatási szegénység kapcsán egy többismeretlenes egyenletről beszélhetünk, ahol a közös többszörös a már említett életvezetési nehézségek megléte a mindennapokban.
Most akkor hány szociális bérlakás van?
Térjünk vissza a szociális bérlakások fogalmára: a Habitat for Humanity jelentése szerint elenyésző számú önkormányzati tulajdonú bérlakás van Magyarországon, ezért azoknak, akik sem a lakástulajdont, sem a piaci alapú lakásbérletet nem tudják megfizetni, alig van esélyük lakásbérlésre. Az önkormányzati tulajdonú lakások száma a rendszerváltás óta folyamatosan csökken: 2000-ben még 176 501 önkormányzati tulajdonú lakás volt az országban, 2024-re ezek száma már a 100 ezret sem éri el, és ezeknek is csak egy része az, ami szociális szempontok alapján kerül kiadásra.
Mivel egyetlen állami intézmény sem gyűjt ezzel kapcsolatos adatokat, nehéz megbecsülni azok számát, akik számára jelenleg Magyarországon nem érhető el biztos, megfizethető lakhatási forma. Bár pontos adatok nincsenek, több százezer ember szorulhat ki a biztos lakhatásból.
Az ő helyzetükre nincsenek átfogó válaszok az állami lakáspolitikában. Jelenleg itt tartunk, azonban felmerül az alapvető kérdés: hogyan lehetséges az életvezetési nehézségekkel küzdő emberek százezreit, millióit olyan lakhatási megoldáshoz juttatni, amely valóban általános jövőképhez is segíti az érintett társadalmi rétegeket. Vannak kezdeményezések (pl. FETE), de ezek nyilvánvalóan a célcsoport kis szegmensét fedik le.